Рыночная стоимость земли и ее улучшений в конкретном районе являются функцией годового дохода на капитал (подсчитанного с учетом стоимости денег во времени), который мог бы быть получен в случае выбора лучшей альтернативы землепользования, т.е. такой, которая сочетала бы наиболее эффективный вариант землепользования с возможностью получить от него максимальную отдачу. Большинство участков, в настоящее время занятых промышленными предприятиями и расположенных близко к центру (для Санкт-Петербурга — это в радиусе до 10 км), представляют с точки зрения рынка большую ценность в связи с тем, что до них легко добраться с помощью существующей транспортной системы. Самым лучшим использованием таких легкодоступных участков было бы, скорее всего, сочетание коммерческих, офисно-деловых и жилых площадей с высоким коэффициентом плотности застройки участков. Инвесторы, берущиеся за такие проекты и готовые заплатить рыночную цену, смогут выторговать землю, расположенную в центре, у низкорентабельных промышленных предприятий, которые занимают значительную часть земли в центре города.
Администрации городов сейчас поставлены перед трудным выбором: если запросить с предприятий рыночную цену за занимаемую ими землю — в форме арендной платы или налога за землепользование, — большинство окажутся не в состоянии ее платить, и их придется объявить банкротами. С другой стороны, если наиболее слабым предприятиям предоставить длительную отсрочку или совсем освободить от платежей, то жители города будут нести потери от неэффективного использования этой земли.
Исходя из вышесказанного, может быть, наиболее разумным вариантом повышения эффективности землепользования был бы такой, при котором предприятиям предоставят по очень низкой цене право собственности на арендуемую ими землю. Тогда предприятие сможет использовать эту землю в качестве капитала при планировании переезда в другое, более подходящее и более доступное с финансовой точки зрения место. Например, с учетом территориального распределения рыночных цен на землю среднему предприятию, расположенному в пределах 5—8 км (5—7-я зоны) от центра Санкт-Петербурга и перемещающемуся на окраину города (например, в 19-ю зону), потребуется не более 13% стоимости земли, занимаемой в настоящее время, чтобы приобрести новый равноценный участок. Оставшихся денег вполне достаточно для возведения новых корпусов, отвечающих современным требованиям производства. То есть капитал, высвобожденный в результате перемещения, может оказаться довольно значительным. Кроме того, от перемещения предприятий, не нуждающихся в дорогих земельных участках, выиграют не только сами предприятия, но и все жители города: перемещение предприятия поможет сократить транспортные расходы, увеличит площади для жилья и эффективного бизнеса, улучшит экологию городов.
При социалистическом способе хозяйствования для предприятий был характерен экстенсивный способ использования земель. Ориентация на учет рыночной стоимости земельных участков поможет решить и проблему их интенсивного использования. Собственник предприятия и (или) управляющий им будут задумываться над эффективным использованием каждого квадратного метра земли для того, чтобы минимизировать затраты, снизить себестоимость товаров или услуг, и тем самым повысят свою конкурентоспособность. Расчеты показывают, что если в Санкт-Петербурге сократить хотя бы на 20% площадь земель, занимаемую предприятиями, что тоже очень много по международным меркам, тогда можно освободить более 150 км2 земли уже с готовой инфраструктурой стоимостью, по самым скромным оценкам, более 7,5 млрд дол. Такая оценка стоимости земли, замороженной предприятиями, очень скромна. Однако с появлением и развитием земельного рынка и расширением диапазона высоких и низких цен на землю, с общей оценкой земли, простаивающей под промышленными предприятиями, будет справиться легче.
Расположение предприятий промышленности со всеми вытекающими отсюда негативными последствиями в центральных частях поселений следует рассматривать не как вину, а как беду их работников или собственников. Особенно это проявляется в том случае, если предприятие является градообразующим. Исходя из этого использовать характерные для революции насильственные методы передислокации их в места «не столь отдаленные», но и не близкие, очевидно, нельзя. Такая передислокация должна быть выполнена с использованием экономических методов управления на основе комплексного системно-экономического подхода.
Для этого нужно создать такие условия, при которых предприятию было бы невыгодно находиться на ценной территории, но выгодно и экономически целесообразно было бы «переехать» на менее ценные территории.
Эти условия можно создать путем разработки нормативно-правовой базы, предусматривающей соответствующие механизмы арендо- (налого) обложения и льготного выкупа земельных участков под предприятиями.
В основу механизма арендо- (налого) обложения необходимо заложить принцип, при котором базой для аренды или налога на землю была бы ее рыночная стоимость как условно свободной, т.е. стоимость, определяемая наиболее эффективным использованием данной территории. В Санкт-Петербурге рыночная стоимость, определенная в соответствии с этим принципом, в центре города колеблется от 600 до 700 дол. за 1 м2, а на окраине — от 15 до 25 дол. за 1 м2. Если считать, что аренда составляет 10%, а налог — 1% от рыночной стоимости, то в центре аренда будет находиться в диапазоне от 60 до 70 дол. за 1 м2 земли, а налог — от 6 до 7 дол. за 1 м2 земли. На окраине — аренда от 1,5 до 2,5 дол., а налог — от 0,15 до 0,25 дол. за 1 м2. Таким образом, издержки предприятия, связанные с обязательными платежами в бюджет, в центральных частях города, для которых характерны наиболее ценные территории, будут в 30—40 раз больше, чем на окраинах. При больших территориях, которые сегодня занимают предприятия, эти издержки для предприятия, находящегося в центральных районах города, могут вылиться в огромные суммы и сделать предприятие убыточным.
Для создания денежных средств для передислокации предприятия в «места не столь отдаленные» необходимо продумать юридическую сторону механизма, при котором предприятие смогло бы выкупить землю по льготному тарифу, а продать — по реальной (высокой) рыночной стоимости.
Заботиться о реальной оценке земли под предприятием для ее продажи нет особого смысла, так как любой собственник найдет средства как для оценки этой земли, так и для ее продажи, была бы такая возможность.
Проблема оценки земли в интересах ее выкупа по льготному тарифу экономически может быть решена, если допустить, что земля оценивается по ее использованию с применением известного как в экономике, так и в теории оценки принципа остатка: стоимость земли равна капитализированному доходу, остающемуся после удовлетворения требований к труду, капиталу и управлению. В процессе расчета такой цены выкупа могут быть учтены прошлые издержки предприятия (в виде прямой или аккумулированной суммы на момент выкупа), которые оно понесло в результате приватизации по той или иной схеме.
Оценка земли методом остатка по ее существующему использованию обладает свойством толерантности к местоположению земельного участка внутри поселения. Другими словами, стоимость земли не зависит от того, находится она в центральной или периферийной части поселения. Связано это с тем, что основу стоимости составляет доход от действующего предприятия. Доход предприятия, выпускающего металлорежущие станки, очевидно, не зависит от того, выходят его окна па Эрмитаж или на Марсово поле, или на Лемболовские болота.
Полагая, что предприятие должно находиться на периферийной части поседения, можно допустить, что использование земли предприятием в этом месте является ее наиболее эффективным использованием. То есть оценка земли методом остатка при существующем использовании будет соответствовать ее рыночной стоимости. Именно эта стоимость и может быть принята в качестве выкупной цены земли для предприятия, находящегося в любой части поселения.
Основная проблема, связанная с реализацией такого подхода упирается в решение задачи экономической оценки земли по ее существующему использованию. Для решения этой задачи необходимо выполнение по крайней мере двух условий: наличие соответствующей рыночной информации и наличие людей, которые могли бы грамотно обработать эту информацию, — оценщиков.
В условиях дефицита рыночной информации для решения сформулированной задачи оценки земли по ее использованию необходимо использовать подход, который ориентирован на результаты ценового зонирования территорий поселений. Если допустить, что ценовое зонирование выполнено с использованием рыночных принципов, то арендная ставка под предприятием, находящимся или якобы находящимся в последней, наименее привлекательной зоне, может быть капитализирована в стоимость выкупа земельного участка под предприятиями данного поселения, например, по фиксированной ставке процента, учитывающей риск инвестиций в недвижимость (Исследования, выполненные в Санкт-Петербурге, показывают, что минимальная норма отдачи на капитал при инвестировании в недвижимость находится на уровне 16—22% годовых в валютном измерении.), например, трехкратной ставке процента (= 20%) Сбербанка по валютным депозитам на дату выкупа.
Такой путь решения проблемы передислокации предприятия позволит решить целый комплекс задач экономического, социального и инфраструктурного характера. С экономической точки зрения это позволит дать возможность выжить предприятиям, а в конечном итоге снизить себестоимость выпускаемой ими продукции за счет уменьшения обязательных арендных или налоговых платежей за землю на новом месте. Передислокация предприятий из центральных районов позволит разгрузить транспортные сети поселений и облегчить процедуру их периодического ремонта, т.е. сохранить транспортные сети поселений в нормальном состоянии более длительное время, и др.
Для того чтобы решить проблему передислокации крупных предприятий в режиме реального масштаба времени с использованием изложенного выше подхода, очевидно, необходимо на время передислокации создать льготные условия по налогообложению: например, постоянный на текущем (невысоком) уровне или линейно-нарастающий график годовых платежей по налогу на время передислокации. При нарушении предприятием сроков передислокации отменить льготы и далее, при необходимости, включить процедуру его банкротства.
Для реализации описанной выше системы экономического управления земельными ресурсами внутри городских и сельских поселений представляется совершенно очевидным создать такую систему арендо- и налогообложения, которые бы были экономически связаны с оценкой рыночной стоимости этих ресурсов. Идеальным вариантом является ситуация, когда аренда и налог являются прямым следствием рыночной стоимости (или наоборот, поскольку между арендой и стоимостью существует взаимно однозначное соответствие).
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с