На основе зарубежного опыта ряд банков (Сбербанк России, СБС-АГРО и др.) предпринимали попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание накопительной и ипотечной программ.
Смысл программы жилищных сбережений заключается в следующем:
— гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита;
— банк берет на себя обязательства предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов.
Многие банки рассматривают открытие долгосрочных жилищных накопительных счетов как первый этап работы с клиентом в процессе кредитования, позволяющий собрать дополнительную информацию о доходах клиента, его платежеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимущества жилищных вкладов и их благоириятную роль в деле формирования аналогов кредитных историй, банки проявляют значительный интерес к жилищным сберегательным программам и часто рассматривают их как неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности.
Отмечая положительную роль накопительных счетов как источника привлечения банками долгосрочных ресурсов, нельзя не сказать, что в существующей ситуации граждане опасаются класть значительные денежные средства на долгосрочные накопительные депозиты как в связи с инфляцией, так и в силу определенного недоверия к банковским институтам. Кроме того, отсутствует государственная поддержка жилищных накоплений и гарантий сохранности вкладов в той форме, как это имеет место в Германии или во Франции.
Столкнувшись с падением платежеспособного спроса на жилье, застройщики стали реализовывать схемы привлечения в строительство жилья средств населения через систему стройсбережений или ссудо-сберегательных касс. Потенциальный покупатель жилья в течение определенного срока (от 1 года до 2-3 лет) должен накопить на специальном сберегательном счете до 50% стоимости квартиры. Далее он приобретает готовое жилье, а остальные 50% стоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение 2-5 лет. Квартира оформляется в собственность заемщика только после полной оплаты жилья.
Такие схемы непосредственно связаны со строящимися жилыми объектами и в силу этого носят локальный характер. Они осуществляются организациями, не имеющими банковской лицензии, в результате чего отсутствует контроль за схемой сбережений и кредитования населения со стороны ЦБ РФ, поэтому возрастает риск нецелевого и неэффективного использования собранных средств. При этом существует вероятность затягивания срока строительства и сдачи дома в эксплуатацию, что делает такие проекты более дорогими и рискованными для населения.
Для эффективного функционирования накопительных систем необходимы соответствующие законодательные акты, защищающие права граждан, которые накапливают средства на покупку жилья либо выступают фактическими соинвесторами строительства.
Существуют также региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов.
Среди администраций ряда городов получила распространение идея создания специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства. Фонды, используя бюджетные средства и часть налоговых поступлений (в пределах местных налогов, а в отношении закрытых административно-территориальных образований — и федеральных налогов), финансируют строительство жилья. Это жилье продается гражданам, которые согласны продать фонду имеющееся жилье, недостающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а частично — получить рассрочку. Стоимость старого жилья, как правило, составляет 50-60% стоимости нового, 20-25% составляют собственные средства гражданина, на оставшиеся 15—30% стоимости покупаемого жилья ему предоставляется рассрочка.
Результаты этих программ определяются бюджетными возможностями регионов, объемами жилищного строительства, а также платежеспособным спросом на жилье на вторичном рынке жилья.
В других городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртская Республика и др.) получили развитие схемы кредитования населения по ставке намного ниже рыночной через создаваемые внебюджетные фонды. Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в большинстве своем являются дефицитными.
В ряде регионов России (Белгородская область, Республика Башкортостан и др.), в основном в сельской местности, получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме — в виде сельскохозяйственной продукции, которая продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого кредитования.
Замена денежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.
Еще один вид программ — программы предоставления предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья.
Эти проекты предполагают, что работник получает от предприятия заем для оплаты жилья в размере 70—80% его стоимости, а остальные 20—30% обязан оплатить из собственных средств. Заем предоставляется предприятием, как правило, на льготных условиях — длительный срок (до 10—15 лет), без процентов или с льготным процентом, с возможностью последующего частичного или даже полного списания задолженности работника перед предприятием.
При наличии у предприятия собственных строительных мощностей используется вариант продажи сотрудникам построенного предприятием жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20—40% стоимости жилья. Оставшуюся часть оплачивает предприятие за счет собственных ресурсов. Приобретение жилья на льготных условиях часто увязывается с обязательствами сотрудников предприятия отработать определенный срок на предприятии.
Инвестиции с использованием финансирования задолженностей по закладным являются еще одной разновидностью инструментов финансирования недвижимости.
Ипотека — финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита на приобретение и (или) строительство (реконструкцию) объекта недвижимости под залог недвижимости. В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) по договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Законом об ипотеке.
Анализ ипотечного контракта формирует основу для оценки эффективности инвестиций в приносящую доход недвижимость по двум причинам:
1. Суммы и время получения доходов по большинству ипотек обычно можно предугадать с более высокой точностью, чем в случае инвестирования в недвижимость собственного капитала. Цены на ипотечные закладные хорошо известны на развитых финансовых рынках в отличие от условий продажи собственного капитала инвестора.
2. Применение к ипотеке техники сложного процента является стандартной процедурой, которая повышает точность последующего расчета.
Все описанные выше подходы к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу носят переходный характер и соответствуют современному этапу развития российской экономики. Они активизируют рынок жилья и являются необходимым этапом на пути становления полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования, основанной исключительно на рыночных механизмах.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.