Ликвидационная стоимость недвижимости как представитель стоимостей рыночного типа

Ликвидационная стоимость

 

Если клиент просит оценить стоимость собственности при срочной продаже — это запрос не о рыночной стоимости, а о стоимости ликвидации» (когда товар не может находиться в открытой продаже должное время).

Ликвидационная стоимость (Liquidation Value) относится к оценочным стоимостям рыночного типа, для которых возможно существование отдельного рынка, поскольку ее расчет связан с использованием рыночной информации, отражающей особенности того рынка, к которому относится объект оценки. Процедуры расчета стоимостей рыночного типа основываются на представлениях рынка о ценности объекта оценки и учитывают типичные мотивации его типичных субъектов.

Это стоимость в обмене — объективная, рассчитываемая (или назначенная) под влиянием факторов спроса и предложения, сформировавшихся на соответствующем открытом и конкурентном рынке, в расчете на приобретение товара среднестатистическим, абстрактным (типичным) покупателем.

Хотя и ликвидационная стоимость относится к стоимостям рыночного типа, но она представляет собой базу оценки, отличную от рыночной, поскольку при ее определении нарушаются два важных признака, присутствующих в определении рыночной стоимости как вида.

Ликвидационная стоимость определяется в случае, если объект недвижимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов, и представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при его вынужденной (принудительной) продаже.

Определение ликвидационной стоимости отличается от определения рыночной стоимости нарушением в нем двух условий:

1) продажа является вынужденной;
2) срок экспозиции на открытом рынке короче типичного для определенного сегмента рынка (объект продается за более короткое время и, следовательно, несколько дешевле).

К сожалению, во всех известных источниках, включая и ФСО-2, ускользает из рассмотрения случай, когда в определении рыночной стоимости нарушается лишь первое условие из указанных, то есть продажа является вынужденной, но срок экспозиции объекта сопоставим с типичным и не ограничен жестко. При этом могут быть получены значения стоимости, численно близкие к рыночным (как правило, более высоким значениям), но тем не менее стоимость должна идентифицироваться и в этом случае как ликвидационная вследствие вынужденности продажи.

В методической литературе часто различают упорядоченную и принудительную ликвидацию. Упорядоченная ликвидация (определяется Orderly Liquidation Value) проводится в течение времени, достаточного для получения максимальной цены. Упорядоченная ликвидация предполагает разработку календарного графика ликвидации активов. Принудительная ликвидация (Forced Liquidation Value) означает возможно более срочную распродажу активов, и естественно, она предполагает получение меньшей стоимости. При вынужденной (принудительной) ликвидации обычно имеется в наличии решение суда, арбитража, комиссии по банкротству. Происходит быстрая распродажа активов, экспозиционный срок сокращается, иногда очень значительно, и может составлять 1—3 месяца.

Но здесь видится нарушение логики: если эта пара ликвидации различается по срочности (второй признак) проведения процедуры ликвидации, то почему это не отражается в названиях? Первое название — упорядоченная — означает лишь наличие жесткого графика ликвидации, а вовсе не ее неторопливость. Второе название вообще говорит о вынужденности (первый признак), как будто бы упорядоченная ликвидация не является таковой? Эта терминологическая абсурдность может быть снята, если при сравнении по временному признаку использовать понятия: ликвидация в приемлемые сроки (сравнимые с типичными в определении рыночной стоимости) и ускоренная (форсированная ) ликвидация.

Существует принципиальное отличие ликвидационной стоимости бизнеса от ликвидационной стоимости недвижимости из состава его имущественного комплекса. В формуле расчета первой присутствуют обязательства компании, и. кроме того. спектр ликвидационных затрат для предприятия значительно шире. Западная практика показывает, что ликвидационная стоимость фирмы как единого целого меньше суммы выручки от продажи ее активов. В состав суммарных затрат на ликвидацию бизнеса входят:

— административные издержки по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации;
— выходные пособия и выплаты:
— расходы на рекламу, юридические и бухгалтерские услуги, организацию распродажи, комиссионные, перевозку продаваемых активов и пр.

При определении ликвидационной стоимости недвижимости учитываются затраты на ликвидацию (расходы на рекламу, юридические и бухгалтерские услуги, организация распродажи, комиссионные агентам по распродаже и др.).

Вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, затем дисконтируется на дату оценки по повышенной ставке дисконта, отражающей ликвидность активов и учитывающей связанный с процедурой ликвидации (как вынужденной продажи) риск.

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости может быть рассчитана на базе уже определенной рыночной стоимости введением эмпирической или определенной иным способом скидки. Размер ее может колебаться от 0 до 100% в зависимости от уровня ликвидности вида имущества (актива) и степени сокращения срока его реализации.

Иногда на основе ликвидационной» стоимости рассчитывается залоговая стоимость, которая используется бри кредитовании (под залог недвижимости).

Утилизационная стоимость — вид стоимости объекта, определяемый по (рыночной) стоимости материалов и элементов конструкций, из которых состоит здание (строение) в объекте недвижимости без учета стоимости дополнительного ремонта и подготовки элементов к продаже. Эта стоимость бывает необходима при оценке компенсации затрат на снос строения.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.