Методы оценки физического износа

Методы оценки физического износа недвижимости

 

Существует несколько методов начисления физического износа в оценке недвижимости, и на практике в каждом конкретном случае оценщик сам вправе выбрать, обосновать применение и провести расчеты одним из этих методов.
Изучение и применение методов начисления физического износа, как и оценки недвижимости в целом, берут свое начало с американской школы оценки, привнесенной в Россию семинарами МБРР в начале 90-х гг. прошлого века. Российскими специалистами в области оценки недвижимости (Д.Д. Кузнецовым, Е.И. Тарасевичем, СВ. Грибовским и др.) была осуществлена адаптация этой теории к российскому рынку недвижимости и ее дальнейшее развитие. В статьях В.Т. Александрова и А.М. Иванова были затронуты современные проблемы, связанные с начислением физического износа в оценке недвижимости на российском рынке. Рассмотрим методы оценки состояния здания или отдельных конструктивных элементов, которые применяются в настоящее время.

Оценка физического износа на основе обследования технического состояния здания. Физический износ в соответствии с ведомственными строительными нормами ВСН 53-86(р) (Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86 Госгражданстроя. М.: Прейскурантиздат, 1988). выражается отношением стоимости объективно необходимых ремонтных работ, устраняющих повреждения конструктивного элемента, системы инженерного оборудования или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Физический износ отдельных конструктивных элементов (далее — элементов), систем инженерного оборудования (далее — систем) или их участков оценивается путем сравнения выявленных признаков физического износа с их количественными значениями. Выявление признаков физического износа производится путем визуального и инструментального натурного обследования здания.

Зависимость величины физического износа от технического состояния объекта

 

Требуемые ремонтные мероприятия для зданий и сооружений в зависимости от величины физического износа

 

Требуемые ремонтные мероприятия для деревянных зданий и сооружений в зависимости от величины их физического износа

 

Требуемые ремонтные мероприятия для не несущих конструктивных элементов в зависимости от величины их физического износа

 

Требуемые ремонтные мероприятия для элементов электроснабжения и инженерного оборудования в зависимости от величины их физического износа
Это субъективная оценка, и она должна осуществляться специалистами с последующей корреляцией оценок, но точность расчета очень высока, особенно при большом количестве обследованных конструктивных элементов.

Оценить физический износ отдельных участков деревянной стены на основе обследования объекта в соответствии с таблицей

 

Характеристики физического износа и примерный состав ремонтных работ для стен деревянных и сборно-щитовых

 

При обследовании деревянных сборно-щитовых стен выявлены следующие признаки износа:
1- й участок:

— искривление линии цоколя,
— щели между щитами,
— перекос щитов местами,
— повреждения гнилью на площади около 30%;
2- й участок:
— заметное искривление цоколя,
— гнили и других повреждений нет;
3- й участок:
— щели между щитами,
— повреждение древесины гнилью на площади до 30%. При оценке физического износа в соответствии с табл. 11.29 принимаем:
1- й участок — 40% (наличие четырех признаков для интервала 31-40%);
2- й участок — 31% (наличие одного признака из приведенных в таблице для интервала 31—40%); округляем до 30%;
3- й участок — 35% (наличие двух признаков для интервала 31—40%).,

Поэлементный (Чтобы не было путаницы, название поэлементный метод относится к расчету износа по конструктивным элементам, а название метод разбиения — к расчету износа по всем его компонентам). (покомпонентный) метод. При определении процента физического износа для отдельных конструктивных элементов) могут быть использованы следующие рекомендации: Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р) (Госгражданстрой. Госкомитет по градостроительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1988).

Доли восстановительной стоимости отдельных элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания следует принимать по данным технического паспорта здания или по утвержденным укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий (Положение о проведении планово-предупредительного ремонта (ППР); Смирнов ДМ., Солодченкова И.Н., Жандаров ММ. Справочник жилищного работника. М. : Стройиздат, 1972)., а для элементов и систем, не имеющих утвержденных УПВС, — по их сметной стоимости.
Усредненные доли восстановительной стоимости конструктивных элементов в укрупненных элементах и устройств в системах инженерного оборудования здания приведены в таблицах

Усредненные доли восстановительной стоимости конструктивных элементов

 

Удельные веса устройств в системах инженерного оборудования (по восстановительной стоимости)

 

Физический износ систем инженерного оборудования зданий в целом определяется по приведенным выше таблицам из Правил оценки физического износа жилых зданий на основании оценки технического состояния устройств, составляющих эти системы. Если в процессе эксплуатации некоторые устройства были заменены новыми, физический износ системы уточняется расчетом на основании сроков эксплуатации отдельных устройств по графикам. За окончательную оценку следует принимать большее из значений.

Физический износ газового и лифтового оборудования определяется в соответствии со специальными нормативными документами.

При оценке физического износа конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, не указанных в Правилах оценки физического износа жилых зданий, следует пользоваться данными наиболее близких аналогов или других нормативных документов.

Примечания
1. Если элемент, система или их участок, устройство имеют все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то физический износ следует принимать равным верхней границе интервала.
2. Если в элементе, системе или их участке, устройстве выявлен только один из нескольких признаков износа, то физический износ следует принимать равным нижней границе интервала.
3. Если в таблице интервалу значений физического износа соответствует только один признак, физический износ элемента, системы или их участка, устройства следует принимать по интерполяции в зависимости от размеров и характера имеющихся повреждений.
4. В состав работ по устранению физического износа не включены сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению при ремонте данного элемента.
5. Численные значения физического износа округляются:
— для отдельных участков элементов и устройств систем — до 10%;
— для отдельных элементов и систем — до 5%;
— для здания в целом — до 1%.
Пример расчета физического износа конструктивных элементов здания приведен в таблице.

Расчет физического износа конструктивных элементов здания

Аналогично устанавливают физический износ для всех конструктивных элементов здания. Удельные веса всех конструктивных элементов здания берутся из паспорта домовладения (технического паспорта на здание или сооружение).
В целом для здания процент физического износа вычисляется по формуле.

 

Расчет физического износа здания поэлементным методом показан в таблице

Расчет физического износа здания поэлементным методом

 

Физический износ элемента или системы, имеющих разную степень износа отдельных участков, в рамках покомпонентного метода определяется по формуле

Физический износ элемента

Физический износ здания в целом определяется по формуле

Физический износ здания

 

Расчет величины восстановительной стоимости

 

2. Определим величину устранимого физического износа в следующей таблице

Расчет величины устранимого физического износа

 

Таким образом, величина устранимого износа составляет 3000 тыс. руб. 3. Определим величину неустранимого физического износа для короткоживущих элементов, используя метод срока жизни (табл. 11.36).

Расчет величины неустранимого физического износа для короткоживущих элементов

 

Стоимости неустранимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. руб.
4. Определим величину неустранимого физического износа в долгоживущих элементах (табл. 11.37).

Расчет величины неустранимого физического износа для долгоживущих элементов

 

Таким образом, стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах составляет 22 224 тыс. руб.
5. Определим величину совокупного физического износа здания: 3000 + 22 967 + 22 224 = 48 191 тыс. руб., или 27,6%.

 

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с