Основная цель анализа износа как обесценения — идентифицировать все формы износа, влияющие на оценку объекта рынком, рассчитать каждую составляющую износа таким образом, чтобы исключить возможность повторного учета элементов износа различными методами.
Для оценки износа возможно применение широкого круга методов, однако в зависимости от специфической ситуации могут применяться и комбинации различных методов. Каждый из них адекватно отражает износ при условии, если он правильно отражает реакцию информированного и рационального покупателя на состояние и качество объекта недвижимости и рынка, на котором он позиционирован, а также при последовательном, логичном и внимательном выполнении оценщиком процедур (этапов) каждого метода.
Существуют следующие основные методы оценки совокупного обесценения:
1) прямые:
— метод срока жизни,
— метод разбиения (или поэлементный — по всем видам обесценения);
2) косвенные:
— метод экстракции (или метод рыночной выборки).
Метод разбиения используют для распределения известной суммы общего обесценения между физическим износом, функциональным и внешним устареваниями. Здесь же рассмотрим два метода, которые применяют главным образом для определения величины совокупного устаревания.
Независимо от применяемых методов оценщик должен обеспечить учет всех составляющих износа, снижающих стоимость объекта, исключить возможность их двойного учета.
Метод срока жизни (Его называют также метод жизненного цикла и метод срока службы. В учебнике сохранено традиционное название, поскольку в нем используется понятие срока экономической жизни, на учете которого и основан метод). базируется на представлении инвестора, что износ улучшений объекта недвижимости происходит на протяжении всего срока экономической жизни объекта, в конце которого их стоимость полностью теряется, что соответствует 100%-ному износу. Эффективный возраст и ожидаемый срок экономической жизни — основные понятия, применяемые в оценке совокупного обесценения методом срока жизни.
При использовании этого метода общий износ оценивается путем расчета отношения эффективного возраста улучшений к ожидаемому сроку экономической жизни объекта и применением этого отношения к стоимости восстановления или замещения:
И = (Тэф x 100%): Тж хVвосс/зам
Срок экономической жизни определяется в рамках конкретного рынка. На него влияют многие факторы: экономические условия, качество строительства, условия эксплуатации, вкусы потребителей и другие факторы, которые могут резко изменить оставшийся срок экономической жизни. Однако в расчетах оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений, в частности:
— указанная пропорция сохранится в будущем;
— не произойдет существенного изменения факторов, влияющих на стоимость недвижимого имущества;
— не планируется реконструкция, модернизация или переоборудование объекта;
— недвижимость будет поддерживаться на надлежащем уровне в течение оставшегося срока экономической жизни.
Возраст здания — это период между моментом, когда он начинает приносить экономические выгоды, и датой оценки. Напомним, что фактический возраст — это хронологическое понятие. Эффективный (реальный) возраст — экспертно определенный возраст в соотнесении к среднему фактическому возрасту таких объектов при типичных условиях нормальной эксплуатации. В целом учитывает реальное техническое состояние объекта недвижимости. Если объект эксплуатировался плохо — реальный возраст больше хронологического. Определение эффективного возраста основывается на суждении оценщика и интерпретации рыночных представлений.
Метод срока жизни требует от оценщика последовательного осуществления следующих этапов.
1. Определение прогнозируемого срока экономической жизни Объектов, аналогичных оцениваемому и функционирующих на конкретном рынке.
2. Оценка эффективного возраста оцениваемого здания, который может равняться хронологическому (фактическому) возрасту, если у здания типичный уровень обслуживания.
3. Расчет отношения эффективного возраста к сроку экономической жизни аналогичных объектов, которое характеризует предельную норму износа строений.
4. Определение совокупного обесценения объекта оценки путем умножения его восстановительной стоимости (или стоимости замещения) улучшений на предельную норму износа.
5. Расчет стоимости улучшений как разности стоимости восстановления (замещения) улучшений и их совокупного обесценения.
Этот метод может быть использован для определения оценочного износа:
— всего здания;
— отдельных конструктивных элементов здания.
Метод жизненного цикла прост для понимания и применения. Он позволяет определить совокупное обесценение, которое далее может быть распределено между его компонентами, в том числе и функциональным устареванием, на основе поэлементного метода.
Хотя этот метод расчета износа менее точен по сравнению с другими, он отличается наибольшей простотой и часто используется для того, чтобы рассчитать долю, приходящуюся на здание, в стоимости объекта недвижимости. Однако существуют причины, ограничивающие его применение, к которым относятся следующие посылки, лежащие в основе метода:
— не учитываются различия в сроке экономической жизни здания в целом и сроках физической жизни короткоживущих элементов;
— формула основана на линейной зависимости износа от срока и интенсивности эксплуатации объекта (что, вообще говоря, не соответствует действительности.
Этот метод рекомендуется использовать, когда возможно оценить состояние объекта натурным обследованием и установить его Тэф достаточно точно.
Что касается отнесения к недостаткам метода наличие субъективизма в определении Тэф и Тэк, то здесь есть и другое мнение. Весь процесс стоимостного оценивания основан на проведении субъективных процедур выбора и принятия решений оценщиком, а не только расчетов. Поэтому и говорят о результате оценки как о суждении оценщика, которое не может не быть субъективным. Хотя, конечно, субъективизм новичка в оценке и опытного профессионала — это не одно и то же.
«Для преодоления субъективизма» иногда предлагают использовать метод нормативного срока службы, в котором вместо эффективного возраста Тэф используется хронологический (фактический) возраста Тфакт (из техпаспорта объекта), а вместо срока экономической жизни Тэк используется нормативный срок службы Тнорм (из строительных норм). Однако такая подмена дает адекватный результат только в случае типичной (нормальной) во всех отношениях эксплуатации объекта, т.е. когда
Тэф = Тфакт, а Тэк = Тнорм
Метод нормативного срока службы не требует визуального и инструментального натурного обследования технического состояния объекта. Он основан на положении, что износ здания, его элемента или системы зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, его элемента или системы.
Такой подход регламентирован в следующих нормативных документах:
— Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86 (Госгражданстрой. М., 1988).
— Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий (Госстрой СССР. М.: Стройиздат, 1965).
— Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения: ВСН 58-88(р) (М., 1990).
— Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (М. : Стройиздат, 1974).
В первом документе для слоистых конструкций и систем инженерного оборудования применяется двойная система оценки физического износа: по техническому состоянию и сроку службы.
Остальные документы построены примерно одинаково и содержат в табличной форме нормативные сроки службы для конструктивных элементов зданий всех групп капитальности, а также для систем инженерного оборудования гражданских и производственных зданий.
Рассмотрим применение метода срока экономической жизни.
Пример Определить рыночную стоимость объекта недвижимости затратным подходом на основе информации, представленной в таблице
Исходные данные по объекту недвижимости для расчета его рыночной стоимости
|
Показатель |
Величина |
| Восстановительная стоимость здания, дол. | 990 000 |
| Рыночная стоимость земельного участка, дол. | 190 000 |
| Эффективный возраст/определенный экспертно, лет | 15 |
| Срок экономической жизни здания, лет | 60 |
(Общая норма износа составляет 15 : 60 = 0,25. Следовательно, величина совокупного обесценения улучшений составляет 990 000 х 0,25 = 247 500 дол. Стоимость объекта недвижимости при этом равна 990 000 — 247 500 + 190 000 — 932 500 дол.
Метод рыночной выборки, или метод рыночной экстракции, предполагает использование доступных рыночных данных по сопоставимым продажам и позволяет определить величину совокупного обесценения. Это наиболее прямой из методов оценки износа, потому что он основан на рыночных транзакциях. Кроме того, он используется также для определения срока экономической жизни, оценки внешнего устаревания.
Применяя метод рыночной экстракции, оценщик может получить оценку совокупного обесценения путем исследования продаж сопоставимых объектов, которые изношены, так же как и оцениваемый объект. Стоимость земельного участка вычитается из цены каждого сопоставимого объекта, чтобы оценить стоимость улучшений с учетом износа. Для получения стоимостного значения совокупного износа, отражающего все его компоненты, полученная стоимость вычитается из стоимости замещения или восстановления объекта. Процент, который составляет стоимость с учетом износа в восстановительной стоимости, затем используется для получения стоимости оцениваемого объекта.
Если рыночные аналоги, на основе которых определяется износ, различаются по возрасту, необходимо определить среднегодовую норму (процент) износа путем .деления общего износа на хронологический (фактический) срок жизни объектов или при существенных различиях между фактическим и эффективным возрастом, путем деления на эффективный возраст. В результате сравнительного анализа нескольких аналогов оценщик может сформировать ряд годовых процентов износа (в зависимости от возраста объекта). Годовой процент износа также может быть использован для определения ожидаемого срока экономической жизни, который в свою очередь используется в методе срока жизни.
Этот метод состоит из следующих этапов:
1. Отбор и идентификация сделок с сопоставимыми объектами недвижимости, имеющими сходный с оцениваемым объектом уровень обесценения. При этом желательно, чтобы сделки с аналогами были недавними.
2. Расчет и внесение необходимых поправок в сопоставимые продажи на выявленные различия, включая переданные имущественные права, финансирование и условия сделки. Если оценщик может определить стоимость отложенного ремонта и функционального устаревания, то на эту сумму необходимо скорректировать цену продажи, так как в данном случае износ не будет включать восстановимые компоненты
3. Определение стоимости каждого земельного участка на дату продажи и расчет стоимости схожих зданий как разницы между ценой каждого сопоставимого объекта и стоимостью участков земли.
4. Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) строений для каждого аналога на дату продажи. Показатель восстановительной стоимости должен охватывать все строения. База оценки затрат (восстановление или замещение) должна быть такой же, как у оцениваемого объекта
5. Расчет в денежном выражении совокупного накопленного износа как разницы между стоимостью восстановления (замещения) строений и их рыночной ценой. Если не вносились поправки в цены продаж аналогов на соответствующем этапе (для восстановительной стоимости компонентов), то полученная сумма будет включать все виды устранимого и неустранимого износа, возникающие под воздействием всех возможных причин. Если данная поправка была сделана, то полученный результат будет представлять собой сумму неустранимого износа под воздействием всех факторов.
6. Преобразование стоимостной величины износа но всем аналогам в процентный показатель (норму) путем деления по каждому объекту суммы общего износа на величину восстановительной стоимости. Если сроки сделок относительно близки к дате оценки объекта недвижимости, то процентные показатели можно использовать для расчета совокупного обесценения оцениваемого объекта. Если возраст аналогов примерно соответствует возрасту оцениваемого объекта, относительные показатели износа могут быть приведены к проценту, соответствующему оцениваемому объекту и быть напрямую использованы для определения его износа.
7. Если оцениваемый объект имеет отличия по таким элементам, как дата продажи, местоположение, качество обслуживания, то полученную процентную норму, отражающую общее обесценение здания за весь срок службы, пересчитывают в годовое значение. Для этого общую процентную норму надо разделить на эффективный либо хронологический возраст. Если аналоги различаются по возрасту или условиям эксплуатации, то также необходимо определить годовую норму износа по фактическому возрасту аналогов. Но если эффективный возраст объектов значительно расходится с фактическим (из-за условий эксплуатации), — по эффективному возрасту (Поскольку для каждой сопоставимой сделки не всегда можно получить точные значения эффективного возраста, то наиболее приемлемый диапазон значений нормы годового износа часто рассчитывают на основе хронологического возраста сопоставляемых объектов. Погрешность такой замены тем меньше, чем моложе объект). Далее на основе анализа всего массива сопоставимых объектов рассчитывается диапазон нормы годового износа в процентах.
8. Анализ диапазона значений, выбор наиболее приемлемой нормы для оцениваемого объекта (приведение годовых норм износа к оцениваемому объекту), корректировка величины общего обесценения с учетом возраста оцениваемого объекта и определение его абсолютного значения.
В такой последовательности выполняются расчеты для всех сопоставимых объектов — аналогов.
Полученная информация анализируется, и делается заключение о среднегодовом коэффициенте износа оцениваемого здания. Износ оцениваемого объекта рассчитывается в обратной последовательности. Полученную по сопоставимым объектам годовую норму износа можно использовать для расчета общего срока экономической жизни оцениваемого объекта, который необходим для применения метода срока жизни.
Метод рыночной экстракции дает достоверную оценку износа при наличии достаточного объема рыночной информации. Объекты сравнения должны быть сопоставимы с оцениваемым по назначению, а также по видам и степени износа. Когда объекты сравнения различаются по проекту, качеству, технологии строительства, невозможно однозначно отнести различия в стоимости именно к различиям в износе объектов. Метод рыночной экстракции также сложно применять при сильных различиях в степени изношенности объектов. Если анализируемые сделки проводились на специфических условиях (нестандартная мотивация и финансирование), проблема усугубляется. Точность метода также зависит от правильности оценки земельного участка и оценки стоимости нового строительства объектов сравнения. Если объекты расположены в несопоставимых районах, результаты применения метода могут оказаться неадекватными. Этот метод в простейшем виде подразумевает линейную модель износа, т.е. пропорциональную зависимость стоимости от возраста объекта. Для преодоления данного недостатка необходимо использовать данные о продажах объектов различного возраста и построить зависимость годовых норм износа от возраста объекта, что повышает сложность данного метода и расширяет потребность в рыночной информации.
Метод учитывает все типы износа и не позволяет разбить оценку износа на компоненты.
Рассмотрим применение метода рыночной выборки
| Показатель | Аналог X | Аналог Y | Аналог Z |
| Цена продажи объекта недвижимости, дол. | 200000 | 180000 | 350000 |
|
Стоимость земельного участка, дол |
-55000 | -45000 | -180000 |
| Стоимость зданий, дол. | 145000 | 135000 | 170000 |
| Восстановительная стоимость зданий, дол. | 230000 | 195000 | 275000 |
| Сумма общего износа, дол. | 85000 | 60000 | 105000 |
| Коэффициент износа, % | 37,0 | 30,8 | 38,2 |
В приведенном примере узкий диапазон процентных значений износа от 30,8 до 38,2%, поэтому его не следует пересчитывать в годовую величину. Если восстановительная стоимость оцениваемого здания составляет 270 000 дол., а норма износа рассчитана как среднее арифметическое на уровне 35,3% от восстановительной стоимости, то стоимостная величина совокупного обесценения составит 270 000 х 0,353 = 95 310 дол.
Пример Применение метода рыночной выборки для объектов с различными сроками хронологического возраста таблице
Оценка износа методом рыночной выборки для объектов с различными сроками хронологического возраста
|
Показатель |
Аналог X |
Аналог Y |
Аналог Z |
|
Цена продажи объекта недвижимости, дол. |
900 000 |
600 000 |
800 000 |
|
Стоимость земельного участка, ДОЛ. |
-180 000 |
-120 000 |
-150 000 |
|
Стоимость зданий, дол. |
720 000 |
480 000 |
650 000 |
|
Восстановительная стоимость зданий, дол. |
1 050 000 |
950 000 |
1 200 000 |
|
Сумма общего износа, дол. |
330 000 |
530 000 |
550 000 |
|
Коэффициент износа, % |
31,4 |
55,8 |
45,8 |
|
Хронологический возраст, лет |
9 |
18 |
14 |
|
Среднегодовой коэффициент износа, % |
3,5 |
3,1 |
3,3 |
Рассчитанный диапазон коэффициента общего износа составляет от 31,4 до 55,8%. Широкая амплитуда требует корректировки на выявленное расхождение в сроках хронологического возраста зданий. Для этого общий коэффициент износа пересчитывается в годовой. В результате диапазон значений годовой нормы сужается (от 3,1 до 3,5%). Если фактический возраст оцениваемого здания составляет 10 лет, а годовой коэффициент износа, определенный как среднее арифметическое, составляет 3,3% в год, то процент общего обесценения оцениваемого здания составит 33%.
Метод разбиения позволяет более точно определить величину совокупного обесценения здания, чем два предыдущих, но он является значительно более трудоемким. Он применяется для оценки общего износа, если рыночных данных недостаточно для определения общей суммы износа на основе других методов. Поэлементный метод также используется для распределения общей суммы износа, определенной с помощью метода рыночной экстракции и (или) метода срока жизни между его компонентами (физическим износом, функциональным и внешним устареваниями). Каждая составляющая совокупного обесценения определяется при этом обособленно с использованием специфических методов для каждого вида износа. Для определения итоговой стоимости с учетом износа сумма оценок износа по каждой составляющей вычитается из стоимости восстановления или замещения.
Помимо получения величины износа метод с достаточной точностью дает ясную картину относительно того, какие ремонтные работы и в каком объеме следует провести для устранения существующего износа по элементам здания (кроме неустранимого физического износа долгоживущих элементов). Таким образом, поэлементный метод может также использоваться для определения затрат на восстановление устранимых элементов износа, которые должны быть приняты во внимание при использовании других подходов к оценке (сравнительном и доходном).
Метод разбиения представляет собой последовательное определение всех видов износа с учетом разделения здания на долгоживущие и короткоживущие элементы.
При этом последовательно определяются:
— устранимый физический износ поэлементно;
— суммарный устранимый физический износ;
— суммарный неустранимый физический износ короткоживущих элементов;
— суммарный неустранимый физический износ долгоживущих элементов;
— общий физический износ;
— устранимое функциональное устаревание;
— неустранимое функциональное устаревание;
— внешнее устаревание.
Расчет этих компонентов износа и устареваний последовательно рассматривается в § 11.4—11.6 учебника.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с