Методы расчета арендной платы

расчет арендной платы

 

Оценки земли выполняются не только в целях купли или продажи, но для расчета арендных и налоговых платежей.

Проблема создания эффективной системы взимания арендных платежей и налогообложения (в дальнейшем есть смысл не разрывать эти] два понятия) для современной России с её огромной территорией упирается в решение проблем методологического, финансового и временного характера.

Анализ существующих систем такого назначения в западных странах говорит о существовании двух альтернативных подходов к их практической реализации: точечный и площадный (зонный) варианты. Под точечным вариантом понимается вариант, предусматривающий индивидуальную оценку аренды/налога для каждого участка. Зонный вариант предполагает определение единого значения аренды/налога как некоторой средневзвешенной величины на некоторой территории: минимум — квартал, максимум — некоторая территория, характеризующаяся относительно одинаковыми составом и величиной ценообразующих факторов внутри каждого ее участка.

Для России на начальном этапе целесообразно использовать зонный вариант организации системы взимания арендных платежей и налогообложения. С одной стороны, этот вариант с финансовой и временной точек зрения наименее трудоемок, а с другой — не препятствует в дальнейшем пространственной детализации системы взимания арендных платежей и налогообложения.

Технология реализации этого варианта зависит от наличия необходимой информации. Могут использоваться либо прямые рыночные данные при их наличии, либо их оценки, выполненные подготовленными на местах специалистами. При отсутствии рыночных данных можно использовать методологию, основанную на оценке издержек, необходимых для поддержания инженерного обеспечения земельных участков в нормальном состоянии.

В качестве альтернативного похода к этому назовем его экономическим, может быть предложен подход, основанный на бюджетном задании по сбору арендной платы (бюджетный подход). В соответствии с этим подходом бюджетное задание распределяется в виде арендных платежей среди арендаторов. Такое распределение может быть равномерным или неравномерным исходя из ценности арендуемых площадей либо доходности их вида деятельности.

Экономический и бюджетный подходы отличаются как по целям, так и по способам оценки арендных платежей. Основная цель экономического подхода — создание справедливого рынка аренды на основе реальной экономической оценки базы для расчета арендных платежей, которая может лечь в основу не только вторичного рынка аренды, но и сделок с земельными участками при развитии земельного рынка. Данный подход основан на моделировании экономических мотиваций и действий собственника — субъекта реальных рыночных отношений. Реализация данного подхода ставит государство в равные условия с другими субъектами рынка. Результаты деятельности государства по сдаче земельных участков в аренду не будут противоречить рыночным мотивациям всех участников рынка, что позволит иметь в будущем гармоничный и сбалансированный рынок без монопольных цен крупнейшего собственника земли в лице государства. Рыночная модель развития государства предполагает действия всех субъектов рынка по рыночным условиям вне зависимости от их правового статуса. Фискальная цель экономического подхода на первый взгляд вторична. Однако правильный учет платежеспособного спроса арендаторов, который является обязательным условием при экономической оценке земли, в конечном итоге за счет нормальной собираемости сможет обеспечить достаточные поступления в бюджеты разных уровней. Основной принцип экономического подхода — «брать с арендаторов столько, сколько они должны заплатить», т.е. отдать обществу в лице государства то, что им (арендаторам) не принадлежит: доход, остающийся после покрытия всех справедливых издержек арендатора.

Главная же цель бюджетного подхода — фискальная. Способ оценки арендных платежей основан на принципе: «брать с арендаторов столько, сколько они смогут заплатить». Главный недостаток такого подхода — неучет реальной экономики землепользования, основная задача которой — оценка ренты с не принадлежащей арендатору земли. При его реализации большие проблемы могут возникнуть при решении задачи, сколько же могут заплатить арендаторы. В рамках этого подхода такая задача не имеет решения, так как полностью отсутствует доказательная база. При отсутствии доказательной базы споры о справедливости будут бесконечны и беспочвенны.
Рассмотрим более подробно экономический подход к оценке арендной платы за земли поселений.

В соответствии с современной теорией инвестиционного менеджмента основная цель сдачи в аренду объектов недвижимости (свободной или улучшенной земли) является получение дохода на капитал и дохода для возврата последнего. Под капиталом в данном случае понимается в денежном выражении рыночная стоимость имущества, сдаваемого в аренду. Если допустить, что имущество сдается на условиях чистой ренты, то доход на капитал — это часть чистой ренты, которую выплачивает арендатор собственнику за пользование его имуществом. Размер этой’ ренты прямо пропорционален стоимости имущества и равен произведению его стоимости на некоторую норму дохода (аналог банковской процентной ставки). Данная рента, как правило, используется собственником для удовлетворения жизненных потребностей. Для госсобственности она формирует доходную часть бюджета. Доход для возврата капитала (вторая часть чистой ренты) необходим собственнику для того, чтобы иметь средства для восстановления сдаваемого в аренду имущества.

Таким образом, доход на капитал и доход для его возврата с экономической точки зрения определяю! структуру арендного платежа за имущество, на который вправе рассчитывать собственник при сдаче имущества в аренду.

Размер дохода для возврата капитала в арендном платеже, по сути, должен зависеть от восстановительной стоимости имущества. Он равен нижней границе рыночного арендного платежа и призван покрыть издержки собственника на восстановление амортизируемой (истощаемой) части имущества в конце срока его экономической жизни. Для свободного или условно свободного земельного участка под амортизируемой частью имущества следует понимать его улучшения — инженерное обеспечение, необходимое для функционирования зданий, строений и сооружений, которые находятся или могут находиться на участке. Таким образом, в качестве амортизируемой части имущества земельного участка необходимо рассматривать его инженерное обеспечение.

В простейшем случае арендный платеж для возврата капитала равен частному от деления восстановительной стоимости амортизируемой части имущества на срок его экономической жизни. Размер арендного платежа ниже этой границы делает сдачу имущества нерентабельной. При этом лучшей альтернативой сдачи в аренду является продажа имущества по договорной цене с последующим получением налога на землю, размер которого по определению меньше арендной платы, либо передача его в доверительное управление. В последнем случае появляется дополнительная составляющая за счет организации бизнеса в арендованном объекте, которая может покрыть издержки на его содержание и восстановление в будущем.

При равенстве арендного платежа доходу для возврата капитала собственник не получает дохода на капитал, но и не теряет имущество, так как последнее, находясь на правах пользования у арендатора, поддерживается в нормальном эксплуатационном состоянии. При этом платежи, которые он перечисляет собственнику за пользование его имуществом в экономически нормальной социальной системе, «не проедаются», а используются (резервируются) собственником для восстановления старого либо создания нового арендопригодного имущества в конце срока экономической жизни, реализуя тем самым концепцию восстановления арендного фонда. Таким образом, размер арендного платежа, который равен доходу для возврата капитала, является минимально возможным арендным платежом.

 

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с