Нормативные стоимости в оценке недвижимости

в оценке недвижимости

 

Существуют также нормативные виды стоимости, часть которых заимствована оценкой из сферы бухгалтерской отчетности. Балансовая стоимость — стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.

Налогооблагаемая стоимость (или стоимость для целей налогообложения), определяемая для исчисления налоговой базы, рассчитывалась раньше в соответствии с положениями нормативных правовых актов на базе то остаточной (балансовой) стоимости недвижимого имущества, то восстановительной стоимости с учетом амортизации, то как инвентаризационная стоимость. В настоящее время она замещается кадастровой стоимостью. определение которой дается в ФСО-2. Кадастровая стоимость определяется как рыночная, но реализуемая методами массовой оценки.

Стоимость восстановления (Reconstruction cost new) объекта недвижимости — это по существу затраты в текущих ценах (как правило, на начато года) на строительство его точной копии, с использованием точно таких же материалов и конструкций, строительных стандартов и дизайна и с тем же качеством строительно-монтажных работ (которые воплощают в себе все недостатки архитектурных решений, «несоответствия» и тем самым определяют наличие функционального устаревания), что и у объекта оценки. Физический износ при этом не учитывается, объект гипотетически восстанавливается как новый.

Этот вид стоимости используется при проведении переоценки, отражается в бухгалтерском учете, причем расчет оценочного износа на следующем этапе замещается процедурой начисления бухгалтерской амортизации. При использовании затратного подхода в оценке применяется стоимость воспроизводства — коррелирующий со стоимостью восстановления вид оценочной стоимости, однако в отличие от ситуации с переоценкой здесь процедуру начисления износа выполняет не бухгалтер, а оценщик оценочными методами. При расчете стоимости восстановления (воспроизводства) дополнительно учитываются не учтенные при составлении сметы нового строительства косвенные затраты (на предпродажную подготовку или на «доведение» объекта до начала использования по назначению) и предпринимательская прибыль (прибыль внешнего инвестора).

Стоимость замещения (Replacement cost new) (затраты на замещение) — это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых современных материалов, в соответствии с нынешними стандартами, в новом архитектурном стиле и с новой планировкой, новым оборудованием и дизайном помещений. Это гипотетическая замена оцениваемого объекта для проведения расчетов на его новый функциональный аналог с последующим начислением износов и устареваний в соответствии с алгоритмом затратного подхода.

Следует иметь в виду, что стоимость замещения, как правило, используется в оценке, если она меньше стоимости восстановления (отражает наличие одного из видов функционального устаревания), или невозможно восстановить документацию (информацию), которая бы обеспечила воспроизведение точной копии оцениваемого объекта, или по экономическим соображениям, — когда восстановление такой информации слишком дорого.

Существует тенденция отнесения стоимостей воспроизводства (замещения) в разряд затрат с целью, по-видимому, более точного отражения перевода этих терминов.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.