ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОХОДНОГО ПОДХОДА

ОБЩАЯ

 

 

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает прежде всего обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Инвесторы вкладывают свой капитал в объекты недвижимости для того, чтобы они обеспечивали ожидаемый ими уровень дохода. Поэтому, принимая решение о покупке доходного объекта недвижимости, инвестор должен основываться на результатах оценки по доходному подходу.

Доходный подход (Income Approach) — один из трех известных подходов к оценке недвижимости — представляет собой совокупность методов оценки, основанных на капитализации ожидаемых доходов от объекта оценки (В США прогнозный период составляет обычно 7—10 лет, так как там существует право ускоренной амортизации (законодательным образом установленное снижение Процентной ставки налога) на первые семь лет жизнедеятельности объекта недвижимости, которое потом прекращается, и амортизация начисляется обычным способом.), всех будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Капитализация дохода — процесс приведения (пересчета) ожидаемого потока будущих доходов к единой величине, равной их суммарной текущей (сегодняшней) стоимости, которая учитывает:
— величину будущего дохода;
— время, когда должен быть получен доход;
— продолжительность периода получения дохода.
Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы’ оценки недвижимости:
— принцип ожидания (на величину стоимости недвижимости в настоящий момент влияет ожидание будущих доходов);
— принцип замещения (максимальная стоимость объекта недвижимости ограничена сверху минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой идентичный объект эквивалентной полезности, характеризующийся той же степенью риска получения будущих доходов в данной рыночной зоне).
При этом следует учесть, что доходность капитала в других сферах; влияет на требования доходности в сфере недвижимости.

Определение стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:
— прогнозирование будущих доходов;
— капитализация будущих доходов в текущую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов

Принципы прогнозирования финансовых потоков при оценке рыночной стоимости недвижимости:
I. При оценке недвижимости финансовые потоки обычно определяются за годовой отрезок времени (при анализе периода реконструкции или строительства возможно рассмотрение и ежеквартальных финансовых потоков).
II. Доход от объекта недвижимости — это доход от сдачи объекта в аренду, т.е. доход арендодателя (как если бы объект недвижимости был сдан в аренду).
III. Это доход от объекта, целиком сданного в аренду.
IV. Это стабильный доход, т.е. доход за типичный год.
V. Этот доход должен соответствовать типичным условиям рынка в данном районе.

Прогнозный период А, начинающийся с момента оценки, обычно составляет 3—5 лет (В США прогнозный период составляет обычно 7—10 лет, так как там существует право ускоренной амортизации (законодательным образом установленное снижение Процентной ставки налога) на первые семь лет жизнедеятельности объекта недвижимости, которое потом прекращается, и амортизация начисляется обычным способом).

В конце прогнозного периода, когда рост дохода стабилизируется, происходит перепродажа (реверсия), причем будущую стоимость перепродажи позволяют установить предположения о постпрогнозном периоде В, для которого характерен стабилизированный (т.е. постоянный, постоянно убывающий или постоянно растущий) доход.

схема жизнедеятельности объекта

Общая схема жизнедеятельности объекта

Существует пять основных источников информации для анализа финансовых потоков:
1) договор аренды;
2) финансовые отчеты собственника объекта недвижимости;
3) рыночная информация;
4) аналитические материалы;
5) архив оценщика.

Рассмотрим источники информации подробнее.

Аренда может быть:
— краткосрочной, со сроком не более трех лет;
— долгосрочной, со сроком более трех лет, возможно, с правом последующего выкупа объекта недвижимости (по опциону).

В договоре аренды выясняется тип арендной платы. Это может быть:
— договор с постоянной арендной платой, когда фиксирована и арендная плата, и даты выплаты (такая форма характерна для стабильного развивающегося рынка);
— по переменным арендным ставкам (используется при нестабильном рынке для уменьшения срока аренды арендодателем);
— с индексированной арендной платой, когда производится корректировка удорожания стоимости жизни, например, привязкой рубля к долларовому эквиваленту;
— с переоцениваемой арендной платой (ее переоценка происходит вместе с переоценкой объекта недвижимости один раз в год);
— с процентной арендной платой, когда определяется ее постоянный минимальный уровень плюс процент от дохода, приносимого объектом недвижимости (например, для объектов розничной торговли).
Из договора об аренде следует выяснить, является ли эта аренда на основе: t
— валовой ренты, когда все расходы несет владелец недвижимости;
— чистой ренты, когда все расходы (или часть их) несет арендатор. При наличии абсолютно чистой аренды операционные расходы равны нулю (ОР — 0) для собственника объекта недвижимости (арендодателя).
Оценщики делают различия между контрактной рентой и рыночной рентой при анализе дохода.

Контрактная рента (Contract rent) — размер арендной платы, определяемой договором об аренде, согласованный между собственником и каждым арендатором.

Экономическая рента (Economic rent) (рыночная) — величина арендной платы, которую можно ожидать от недвижимости на рынке в настоящее время. Это преобладающая на сегменте рынка ставка арендной платы для схожего имущества.

Рыночная рента используется для оценки права собственности на недвижимость. При оценке стоимости арендных прав на недвижимость оценщик принимает во внимание контрактную ренту для существующих арендных отношений и рыночную ренту для вновь возобновляемых арендных отношений. При долгосрочной аренде рекомендуется учитывать контрактную, а не рыночную (экономическую) ренту.

 

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.