Классическая теория в оценке недвижимости предполагает использование трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. В оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и т.д. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному подходу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода.
Сравнительный подход
Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом, а следовательно, возникает необходимость в наличии информации о рыночных ценах сделок.
Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта с учетом цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов-аналогов и объекта оценки. По сути, метод сравнения продаж является аналогом метода установления цены по уровню текущих цен, который широко применяется в рыночной практике ценообразования. Можно выделить несколько методов определения уровня текущих цен: метод корреляционно-регрессионного анализа, метод поправок, метод определения цены на торгах. С позиций спроса и предложения данный подход может служить хорошим критерием цен спроса и предложения на последнем этапе согласования итогового результата при выполнении оценки разными методами.
В литературе сравнительный подход в оценке недвижимости очень часто отождествляется с методом сравнения продаж, рыночным методом или методом оценки по. сопоставимым продажам.
Метод сравнения продаж относится к категории прямых рыночных методов. Он основан на сравнительном анализе участков земли с известными ценами продаж. Для его использования необходима информация о рыночных сделках с земельными участками, аналогичными оцениваемому земельному участку. В странах Запада, для которых характерен достаточно высокий уровень развития рынка земли, данному методу отдается предпочтение по сравнению с другими методами. Использование метода корреляционно-регрессионного анализа для сравнения рыночных продаж лежит в основе организации процедур массовой оценки земельных участков в целях их налогообложения. При наличии исходной информации применение данного метода в рамках массовой оценки с использованием компьютеров превращает задачу оценки земли в простую и легко реализуемую процедуру. Для России при отсутствии рынка земли и скрытности информации о ценах сделок использование метода корреляционно-регрессионного анализа сделок для оценки земли в ближайшее время проблематично. В лучшем случае он может использоваться для калибровки математических моделей оценки, построенных на основе качественного анализа привлекательности территорий.
Метод сравнения продаж наиболее приемлем в странах с развитым земельным рынком, где он широко используется. Чаще всего он применяется для оценки индивидуальных жилых домов и свободных земельных участков, являясь фактически одним из основных методов для обеспечения операций купли-продажи. В то же время при оценке залоговой стоимости недвижимости, включая землю, для целей ипотечного кредитования его использование ограничено, а в некоторых странах, например в Австрии, исключено из реальной практики.
Суть этого метода проста и понятна: и покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные, уже проданные и купленные объекты, они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая из сторон в сделке не окажется в убытке. Поэтому этот метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельным участкам.
Очевидно, что цена текущих продаж аналогичных земельных участков наилучшим образом отражает рыночные условия (конечно, при наличии достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое статистическое обеспечение сравнительного анализа и точность полученных выводов). В то же время часто проводится оценка и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.
При отборе и предварительном анализе объектов для сопоставления важно также учитывать и любые необычайные воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий кредитного договора, потребность в быстрой купле или продаже, изменение местных правил и т.д.
Обычно из базы для сопоставления выделяют также цены сделок, выплачиваемые федеральными или местными органами власти при отчуждении участка земли для соответствующих нужд, поскольку они могут содержать элементы принуждения.
Доходный подход
Под доходным подходом в стандартах оценки понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки (Корректнее было бы — «основанных на капитализации ожидаемых доходов от объекта оценки»). Согласно доходному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется его потенциальной способностью приносить доход. Доходный подход используется при наличии рыночной информации о доходах от объектов недвижимости.
Этот подход основан на принципе ожидания с учетом принципа наиболее эффективного использования. Методы, применяемые в рамках доходного подхода в оценке земельных участков, называют методом капитализации дохода (земельной ренты) и методом развития. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его перепродажи (реверсии) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на дату оценки) суммарную стоимость. Расчеты стоимости по методам, отнесенным к данному подходу, основаны на достаточно простом соотношении:
Однако техника расчетов достаточно сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а норма капитализации или соответствующий мультипликатор зависят как от состояния экономики и финансовой системы страны, системы правовых гарантий участникам земельного рынка, так и собственно от состояния самого рынка.
Поэтому использование этого метода требует проведения широких экономических исследований для определения адекватных значений нормы капитализации и иных факторов.
Норму капитализации или мультипликатор дохода определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска (применительно к конкретным условиям данной страны и города) по методике кумулятивного построения или иными способами.
Таким образом, при применении всех методов доходного подхода стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения всех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, должен пересчитать эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Таким образом, этот подход можно отнести к методам ценообразования на основе ощущаемой ценности товара. Ценность товара определяется как текущая стоимость ожидаемых выгод. Под выгодой понимается не только реальный доход, генерируемый объектом недвижимости при сдаче в аренду, но и неявные выгоды, связанные, например, с использованием объекта собственником для своих нужд. В последнем случае стоимость объекта определяется текущей стоимостью арендной платы, которую собственник мог бы получить от сдачи объекта в аренду.
При оценке стоимости объекта недвижимости доходными методами следует учитывать, что рыночная стоимость определяется текущей стоимостью не любого из возможных использований, а только наиболее эффективного использования объекта.
Поэтому при решении задачи нахождения текущей стоимости приходится определять цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта оценки, оплату коммунальных услуг, содержание управленческого персонала, рекламу, маркетинг и пр. Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставки дисконта в доходном подходе играют роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. Таким образом решается задача определения цены объекта на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли.
В отличие от обычных товарных рынков цены здесь рассматриваются не в зависимости от количества единиц товара, а в зависимости от площади сдаваемых помещений (за большую площадь обычно предоставляются скидки), от их местоположения (этаж, вид из окна и пр.), от состояния помещений и т.д. Соответственно точка безубыточности определяет минимальную заполняемость объекта. Рассмотрев все возможные варианты, оценщик должен выбрать наиболее выгодный, т.е. имеющий текущую стоимость при наименьшем сроке окупаемости инвестиций.
С точки зрения теории спроса и предложения доходный подход отражает точку зрении покупателя, формирующего спрос на товары.
В отношении сельскохозяйственных угодий и лесных земель технология методов, применяемых в рамках доходного подхода, не меняется. Доход, приписываемый земле, определяется как прибыль, остающаяся после покрытия всех издержек, связанных с оплатой основных факторов производства — труда (заработная плата), капитала (процент на инвестируемый капитал и возмещение капитала) и предпринимательских усилий.
Затратный подход
К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его совокупного износа. Затратный подход основа» на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентного по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.
Этот подход применяется при отсутствии рыночной информации; о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости; он использует; информацию о затратах на создание объекта недвижимости.
Применение затратного подхода означает, что оценщик должен определить стоимость полного воспроизводства или стоимость замещения оцениваемого объекта и вычесть затем из нее сумму оцененного износа улучшений. К полученной таким образом сумме прибавляется рыночная стоимость земельного участка как условно свободного.
При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке. Применение затратного метода также возможно для расчета некой условной величины, которую можно использовать в качестве стоимостной оценки земельных участков регионах, где рынок недвижимости отсутствует, а также для расчета нижнего значения арендного платежа за землю при отсутствии рынка данных объектов недвижимости.
В отличие от рынка традиционных объектов недвижимости — зданий, сооружений или застроенных земельных участков затратный подход довольно широко используется в практике оценки природным ресурсов и объектов (земельных участков, занятых природными ресурсами), а также природных благ, продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовку и использование природного ресурса применяется в качестве отправной точки при определении цены ресурса
Затраты, необходимые на замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта (ресурса) и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого объекта или ресурса. Эта величина по своему экономическому содержанию является нижним пределом платы за использование природных ресурсов или земельных участков, занятых этими ресурсами.
Например, если в результате добычи полезных ископаемых изымается или разрушается плодородный слой почвы, то минимальной величиной платы и одновременно стоимостной оценкой теряемой или деградированной почвы будут затраты на восстановление плодородия этого участка (рекультивация) или повышение плодородия другого участка для компенсации потери первого участка как природного объекта. Аналогично при использовании участка для ведения сельского хозяйства минимальной величиной платы должны быть затраты на поддержание плодородия используемых сельскохозяйственных угодий. Типичным примером воспроизводственных платежей, рассчитанных на основе затратного подхода, являются отчисления на воспроизводство минерально-сырьевой базы или воспроизводство лесных насаждений, входящие в состав лесных податей.
Для получения ориентиров по минимальной стоимости земель поселений в отсутствие рынка объектов недвижимости, так же как и по «природным» землям, можно использовать затратный подход. Для этого необходимо рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство (простое или расширенное) улучшений городских земель. При проведении всех расчетов следует учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на единый момент. Для упрощения расчетов стоимости расширенного воспроизводства улучшений всех городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города, можно рассчитать стоимость замещения существующей инженерной инфраструктуры города по укрупненным показателям с той же, или эквивалентной, функциональной пригодностью с использованием текущих стандартов, материалов и дизайна и основанную на текущих ценах материалов, оборудования и трудозатрат. Полученная величина может являться основой для определения минимального размера платы за использование данного типа земель. То есть по своей сути данный прием определения минимальной стоимости городских земель и платы за их использование аналогичен приему моделирования стоимостной оценки природных объектов в отсутствие Рынка подобных объектов. Но этого приема лучше избегать при наличии Рынка объектов недвижимости.
Таким образом, применение перечисленных подходов требует значительной детализации и уточнения конкретных методов оценки исходя именно из российских условий функционирования рынка недвижимости в целом и земельных участков в частности. От решения вышеперечисленных проблем в существенной мере зависит точность и достоверность результатов, получаемых в процессе оценки рыночной стоимости земельных участков. Поэтому, базируясь на мировом опыте развития оценки, в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки рыночной стоимости земли, учитывающую именно российскую специфику и детализирующую основные положения оценки рыночной стоимости недвижимости применительно к тем категориям земель и видам использования земельных участков, которые на современном этапе развития рыночных отношений являются наиболее востребованными.
Традиционно выделяют шесть методов:
1) сравнения продаж;
2) распределения (соотнесения или аллокации);
3) выделения (извлечения, экстракции);
4) остатка для земли;
5) предполагаемого использования (или застройки, или развития,
или освоения);
6) капитализации земельной ренты.
Некоторые из них нельзя отнести к тому или иному подходу, поскольку в них используются концепции, идеи и инструментарий нескольких подходов. Поэтому обычно методы оценки земельных участков рассматривают отдельно.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с