ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СОСТАВЕ ПРЕДПРИЯТИЯ

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Особенность оценки недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия состоит в том, что основной применяемый подход — затратный.

При этом производится:
— оценка суммарной рыночной стоимости большого числа объектов;
— оценка физического износа — на основе визуального осмотра объектов с учетом нормативных сроков службы конструктивных элементов объектов;
— оценка суммы функционального и внешнего устареваний — на основе анализа общей экономической ситуации в отрасли промышленности, к которой принадлежит предприятие;
— оценка земельного участка по рыночной стоимости с учетом его НЭИ. В процессе рыночной оценки зданий и сооружений определяются восстановительная стоимость объектов недвижимости и их рыночная стоимость.

При использовании рыночных цен для определения восстановительной стоимости рассчитывается стоимость, по которой на дату оценки можно приобрести новые основные фонды, аналогичные имеющимся на предприятии. Если точно таких (идентичных) объектов нет, то следует формировать стоимость замещения и ориентироваться на аналогичные объекты, скорректировав при необходимости стоимость путем сопоставления технических и товароведческих характеристик.

Процедура оценки включает:
— осмотр объекта (зданий и сооружений);
— интервью с руководителями и собственниками;
— работу эксперта-проектировщика по определению восстановительной стоимости объекта;
— определение всех видов износа;
расчет рыночной стоимости объекта.

Оценка избыточных (возможно, социальных) активов предприятия, а также нефункциональных (и поэтому не учитываемых в оценке бизнеса), относящихся к недвижимости, проводится по рыночной стоимости традиционным способом.
Оценка отдельных объектов недвижимости в рамках оценки предприятия как действующего (Концепция “Going Concern”.) заключается в определении их потребительной стоимости, определяемой по принципу вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия. Определяющее условие оценки — использование объекта конкретным пользователем (чаще всего текущим собственником) на дату оценки.

Если объект недвижимости в качестве части действующего предприятия вносит определенный вклад в общую прибыльность рассматриваемой фирмы, то про него можно сказать, что он обладает потребительной стоимостью. Величина потребительной стоимости определяется посредством субъективных тестов, применяемых владельцами предприятия или оценщиками, достаточно компетентными в рассматриваемой отрасли бизнеса. В этом смысле потребительная стоимость является одной из стоимостей в (текущем) использовании для предприятия, бизнеса или текущего владельца при условии, что отраслевой рынок экономически эффективен в отношении его части, связанной с недвижимостью.

В соответствии с вышеизложенным, учитывая цели оценки, в данном случае не рассматриваются критерии наиболее эффективного использования (НЭИ) объектов оценки и стоимость определяется доходным подходом, а именно капитализацией совокупного дохода от деятельности всех активов предприятия, с проведением последующей процедуры аллокации (распределения) стоимости между ее активами, включая недвижимость.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с