Что такое капитализация дохода в недвижимости?

в недвижимости

Капитализация дохода — это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом учитываются:

1. Сумма будущих доходов.
2. Когда должны быть получены доходы.
3. Продолжительность времени получения доходов.

Понятие коэффициент капитализации (capitalization rate), используемое применительно к недвижимости, должно включать доход на капитал (return on investment) и возврат капитала (return of investment). Доход на капитал — это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей (yield). Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Он называется возмещением капитала (capital recovery).

Отдача (yield) — это процентное отношение, показывающее доход на инвестиции. Необходимо различать два основных вида отдачи: 1) текущая отдача и 2) конечная отдача.

Текущая отдача (currentyield) показывает отношение текущих денежных поступлений от инвестиций к сумме инвестиционных затрат. Данный показатель может быть рассчитан по следующей формуле:

инвестиционных затрат

Более чувствительным показателем является конечная отдача (yield to maturity). Это процентное отношение эффективного годового чистого дохода к цене инвестиций, с настоящего момента до продажи или возврата актива. Она учитывает суммы и время получения прогнозируемых доходов. Расчет конечной отдачи предполагает корректировку текущей отдачи с учетом ожидаемого прироста или потери капитала в течение периода владения инвестиционным активом. Конечная отдача является эффективной ставкой дохода на инвестиции, которая принимает во внимание как текущий доход, так и ожидаемый доход (убыток) от прироста (снижения) капитала, распределенный по годам с учетом времени его получения. Сама по себе данная ставка предполагает, но не включает возврат капитала. Поскольку конечная отдача принимает во внимание ожидаемый прирост или снижение стоимости капитала, этот показатель имеет гораздо больший смысл, чем текущая отдача. Тем не менее расчет конечной отдачи — это процесс проб и ошибок, значительно более сложный, чем определение текущей отдачи. Существует несколько общих правил для установления того, превышает ли конечная отдача текущую отдачу. В соответствии с ними конечная отдача будет:

1. Больше текущей отдачи, если ожидается прирост стоимости капитала.
2. Меньше текущей отдачи, если ожидается снижение стоимости капитала.
3. Равна текущей отдаче, если не ожидается прироста или снижения стоимости капитала.
4. Отрицательной, если сумма всех текущих доходов и цены перепродажи окажется меньше выкупной цены.

Конечная отдача и коэффициент капитализации

Ставка конечной отдачи показывает только доход на (on) инвестиции, тогда как коэффициент капитализации, используемый в терминологии оценки недвижимости, включает как норму возврата капитала, так и ставку дохода на инвестиции.
Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
1. Компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции.
2. Компенсацию за риск.
3. Компенсацию за низкую ликвидность.
4. Компенсацию за инвестиционный менеджмент.
5. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Для того чтобы показать, как некоторые из этих факторов могут быть учтены в коэффициенте капитализации, в следующих параграфах говорится о методе кумулятивного построения. В данной главе рассмотрены поправки на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива при учете возмещения капитала.

Метод кумулятивного построения

Этот метод предусматривает построение процентной ставки с использованием безрисковой ставки в качестве базовой (к последней прибавляются необходимые компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент); позволяет аналитику вносить специальные поправки на различия между потоками доходов от недвижимости и прочими доходными потоками.
Аналитик начинает расчеты с определения ликвидной, безрисковой ставки. Это может быть ставка по счетам, предусматривающим выдачу именных книжек и предлагаемым финансовыми институтами, в которых средства вкладчиков застрахованы правительственным агентством США. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за деньги с учетом фактора времени.

К данной безрисковой ставке прибавляется поправка на риск, связанный с особенностями оцениваемого вида недвижимости. Например, риск считается низким тогда, когда собственность сдана устойчивому арендатору, имеющему постоянных клиентов, такому, как отделение почты США; риск является высоким по объектам, сданным ненадежным арендаторам, не имеющим постоянных клиентов, таким, как дискотека, испытывающая недостаток собственных средств.

Должна быть также проведена корректировка на низкую ликвидность недвижимости. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость низколиквидна по сравнению с акциями или облигациями. Особенно это относится к тем рынкам, на которых затруднено получение ипотечного кредита.

Для некоторых видов инвестиций необходим незначительный менеджмент, тогда как для других — большие управленческие усилия. Инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации (например, управленческие расходы по вкладам до востребования в Сбербанке минимальны), включает заполнение налоговых деклараций, выбор среди различных вариантов финансирования и принятие решения об удержании или продаже активов; инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, которое предусматривает ежедневный контроль; расходы по последнему включаются в операционные расходы.

Где аналитик находит надлежащие поправки на риск, низкую ликвидность и менеджмент? Как следует из табл. 5-1» эти затраты различны для различных инвестиций. Многие из этих поправок носят субъективный характер и определяются целями, задачами и ситуацией с подоходным налогообложением клиента-инвестора. В последующих главах мы рассмотрим порядок расчета общего коэффициента капитализации по рыночным данным, методами инвестиционной группы и ипотечно-инвестиционного анализа.

Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»