Согласно классической теории экономики земли, первоначально разработанной для сельскохозяйственных земель, весь доход, приписываемый земле, должен рассматриваться как остаточный. Стоимость земли определяется этим остаточным доходом. Например, предположим, что один акр сельскохозяйственной земли может дать урожай стоимостью 100,00 долларов Чтобы получить этот урожай, необходимо найти оптимальное сочетание земли, рабочей силы, капитала и предпринимательских усилий. Предположим, что для определенной фермы оптимальное сочетание затрат на один акр будет следующим:
Труд (вспахать, засеять, прополоть, убрать урожай) $ 50,00
Капитал (использование машин) 25,00
Предпринимательские усилия (риск и талант фермера) 10,00
Всего $ 85,00
Поскольку цена урожая составит 100 долларов, а суммарные затраты (без земли) определены в 85,00 долларов, то 15 долларов являются остаточным доходом, приписываемым земле. Если ожидается, что данный доход будет поступать каждый год на протяжении неограниченного периода времени, а соответствующий коэффициент капитализации равен 10%, то стоимость акра земли может быть оценена в 150 долларов (15 долларов / 0,10= 150 долларов).
Считается что в сельском хозяйстве земля имеет остаточную стоимость в отличие от других факторов производства, требования по которым к доходу должны быть удовлетворены в первую очередь — сама земля ничего не производит, действия предпринимаются по отношению к ней самой. Напротив, требования по другим факторам производства должны быть удовлетворены в первую очередь. Например, если оплата труда работников составит меньше 50 долларов за акр, то они предпочтут работать на заводе или на другой ферме; если производители сельскохозяйственных машин не будут получать достаточной выручки от продажи тракторов, они начнут производить другие товары; наконец, если фермеры не будут в достаточной мере вознаграждены за свой талант и риск, то они предпочтут работать за зарплату или займутся другим бизнесом.
Поскольку в приведенном примере было сделано допущение об оптимальном с точки зрения эффективности сочетании факторов производства, то, учитывая принцип возрастающих и убывающих доходов, при текущих ценах и неизменном уровне технологии возможности для дальнейшей экономии на затратах за счет внесения изменений в сочетание этих факторов уже исчерпаны. Труд, капитал и предпринимательские усилия должны быть оплачены в указанном размере. В конкурентной среде нет необходимости платить за них больше. Но они должны быть оплачены до того, как земля сможет принести ренту. После этих выплат земле приписывается остаточный доход, и этот остаток называется земельной рентой (land rent). В данном примере он называется также экономической рентой (economic rent)% поскольку земля сама по себе не может принести этот доход. Согласно терминологии, принятой в экономической науке, «экономическая рента0 означает «незаработанную» форму дохода. (В оценочной терминологии экономическая рента означает рыночную арендную ставку.)
Для плодородной земли будет характерен более высокий доход, и поэтому она будет обладать более высокой стоимостью, чем менее плодородная земля. Если возрастет цена урожая, то возрастет остаточный доход от земли и стоимость земли. Земля, которая до этого считалась ничего не стоящей, будет включена в сельскохозяйственный оборот. Классические экономисты всегда чувствовали, что земля не обладает внутренне присущей ей ценой или стоимостью; ей может быть приписана только остаточная стоимость.
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»