Одной из наиболее сложных задач для аналитика, составляющего прогноз, является точная оценка чистой выручки, ожидаемой от продажи оцениваемой собственности по окончании периода владения. Во внимание следует принять следующие факторы.
Возможное повышение стоимости земли
В зависимости от изменений в системе землепользования в районе расположения оцениваемой собственности стоимость земли может расти или снижаться. Например, если местные органы власти планируют создать вблизи от оцениваемого участка станцию скоростной автострады, то вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования станет, вероятно, иным и соответственно изменится его стоимость. Будущий дефицит участков под застройку со сходным местоположением может также рассматриваться как признак возможного повышения стоимости земли. Вместе с тем, если перспективы использования участка ухудшаются, то его стоимость может упасть.
Износ зданий и сооружений
В реальных экономических условиях стоимость сооружений должна со временем снижаться. Степень износа может быть определена путем анализа износа по другим сопоставимым объектам.
Амортизация
В том случае, если собственность обременена ипотечной задолженностью, аналитику следует определить, какая часть основной суммы долга будет погашена в конце периода владения. Это повлияет на конечную суммарную выручку, которую владелец получит от ожидаемой перепродажи.
Затраты на совершение сделки
Во время будущей продажи собственник должен, как правило, нести различные затраты по совершению сделки. Они включают комиссионные брокеру по операциям с недвижимостью, налоги на трансферт имущества, дисконтные пункты и прочие итоговые платежи, обычно не перекладываемые на покупателя.
Доходы от продажи капитальных активов
Поскольку на законы о подоходном налогообложении влияет политическая ситуация, в долгосрочном плане отсутствует определенность, какую сумму налога предстоит выплатить при продаже объекта. В краткосрочном плане правила налогообложения известны, и сумма налога может быть определена с допустимой точностью.
Индекс инфляции
Необходимо учитывать ожидаемое инфляционное давление на стоимость недвижимости. В периоды высокой инфляции отказ от учета ее последствий подобен проведению измерений с помощью резиновой линейки.
Резюме
Оценка или прогнозирование будущих доходов не является простым механическим процессом. Прогнозирование зависит от логики и анализа данных, собранных по оцениваемому объекту, а также от ситуации на рынке. Будущие доходы определяются исходя из выявленных рыночных трендов и планов, которые были объявлены на будущее.
В данной главе рассмотрены пять вопросов, связанных с приносящей доход собственностью. Поиск ответов на них является целью составления прогнозов по недвижимости:
1. Каким будет чистый операционный доход?
2. Когда будет получен доход?
3. Как долго собственность должна приносить доход?
4. Насколько велика вероятность получения будущего дохода?
5. Какой ожидается чистая выручка от продажи собственности в конце периода владения?