Коэффициент капитализации — это ставка, которая, будучи отнесенной к текущим доходам, приносимым инвестициями, дает оценочную стоимость инвестиций. Потоки доходов, поступления которых прогнозируются равными суммами в течение неограниченного срока, следует капитализировать по ставке процента (или дисконта). Капитализация по процентной (дисконтной) ставке проводится также, если не прогнозируется изменение в капитальной стоимости инвестиций.
В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток дохода является отдачей (доходом на инвестиции).
Однако в том случае, если происходит «истощение» актива (т.е. прогнозируется потеря капитала), часть текущего дохода должна рассматриваться как возвращение инвестиций. Остаток же текущих доходов составит доход на инвестиции. В данном случае коэффициент капитализации должен быть увеличен таким образом, чтобы он позволил математически рассчитать единую сумму стоимости актива; при этом часть текущих доходов будет составлять доход на инвестиции, а часть пойдет на возврат вложенных средств.
Вместе с тем, когда прогнозируется рост стоимости актива, весь текущий доход, а также часть выручки от перепродажи будут составлять доход на инвестиции. Возврат же инвестиций будет обеспечен за счет остатка выручки от перепродажи. Учитывая прогнозируемый прирост стоимости инвестиций, коэффициент капитализации может быть рассчитан путем вычитания ежегодного процента прироста капитала из ставки дисконта.
Чтобы подчеркнуть необходимость учета возврата капитала, рассмотрим следующее инвестиционное предложение:
Вложите 10 000 долларов сейчас и получайте 2500 долларов в год! Это составит ежегодный доход в 25%! Действуйте сейчас!
Лицо, делающее это предложение, обещает выплачивать в течение последующих четырех лет ежегодный доход в размере 2500 долларов (После этого инвестиции обесценятся! Однако об этом не говорится ни слова!)
Получит ли инвестор 25%-ный доход на инвестиции? Конечно, нет. Через 4 года инвестор лишь вернет свой капитал в 10 000 долларов, не по-лучив ни цента чистого дохода. Или же можно посчитать, что инвестор получил 25%-ный доход на инвестиции, но потерял всю первоначально вложенную сумму! В любом случае совершенно ясно, что данное инвестиционное предложение, обещающее 25%-ную ставку отдачи, вводит инвестора в заблуждение.
ПОТОК доходов
Рассмотрим поток доходов. Поток (stream) — это серия ожидаемых периодических поступлений в отличие от единовременного поступления всей суммы.
Примеры потока доходов:
1. Получение 60 долларов каждые полгода (semiannually) как процента по облигации номинальной стоимостью 1000 долларов, при ставке 12% и погашении облигации по номиналу через 15 лет.
2. Получение по предоставленному ипотечному кредиту 4212,90 долларов в месяц (per month) в течение 25 лет.
3. Получение 14 445 долларов ежегодно (per year) в течение 10 лет как денежного потока от долевого участия в многоквартирном доме.
Обратите внимание, что во всех трех примерах срок поступления доходов ограничен — ни один из потоков доходов не является бесконечным.
Для того чтобы правильно капитализировать поток доходов, следует разделить сумму одного поступления на коэффициент капитализации. В финансовой терминологии по недвижимости коэффициент капитализации является суммой двух коэффициентов: процентной ставки дохода на инвестиции и нормы возмещения основной суммы вложения (возврата инвестированной суммы), также выраженной в процентах.
Мы рассмотрим капитализацию потока доходов при трех вариантах прогнозируемого изменения стоимости капитала (основной суммы):
1. Стоимость капитала (основной суммы) не меняется.
2. Прогнозируется снижение стоимости капитала.
3. Прогнозируется повышение стоимости капитала.
Также будут рассмотрены случаи частичного возврата инвестиций и даны комментарии по возмещению капитала.
Стоимость капитала не меняется
Когда не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций, возмещение капитала происходит из стоимости актива при его перепродаже. Текущий доход — это чистый доход, который может быть капитализирован по ставке процента (по ставке дохода на инвестиции). Например, предположим, что выпущена корпоративная облигация номинальной стоимостью 1000 долларов, которая будет погашена через 15 лет. Ставка по купону равна 12%, соответственно процент составит 120 долларов в год. Таким образом, поток доходов может быть капитализирован по ставке 12% путем деления ежегодного дохода на 12%, или
В данном случае в коэффициенте капитализации нет необходимости учитывать возмещение капитала, поскольку первоначальные инвестиции будут возвращены при погашении облигации. Такой подход применим ко всем облигациям (или другим потокам доходов), которые покупаются и гасятся по одной и той же цене. Однако, если облигация куплена по номинальной стоимости, а перепродается со скидкой, то происходит потеря капитала. В этом случае необходимо учесть норму возмещения капитала. Облигация, купленная со скидкой и погашаемая по номинальной стоимости, дает доход от прироста капитала. Капитализация текущего дохода путем его деления на ставку процента не позволяет учесть прогнозируемое изменение стоимости вложенного капитала. Пример с облигациями используется здесь, поскольку суммы периодических доходов и цена актива остаются неизменными.
При анализе инвестиций в недвижимость коэффициент капитализации не должен включать надбавку на возмещение капитала, если перепродажа актива произойдет по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и прогнозируется поступление равновеликих доходов. Это относится к случаям, когда участок земли, складское помещение, промышленное здание или любой другой объект арендуется на условиях чистой аренды, устанавливающей равновеликие ежегодные платежи на протяжении неограниченного срока, или когда сумма, вырученная от перепродажи имущества (возможно, через опцион на покупку), будет в точности равна первоначальным затратам на приобретение собственности.
Инфляционные ожидания часто оправдывают отсутствие поправки на возмещение капитала. Например, нередко ожидается, что повышение рентного дохода от многоквартирных домов более чем перекроет рост операционных расходов; повышение стоимости недвижимости в результате инфляции, как часто ожидается, перекроет потери, вызванные физическим износом и устареванием объекта.
Прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала
Когда ожидается, что стоимость вложенного капитала (основной суммы) уменьшится, часть или вся сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.
Например, рассмотрим самоамортизирующийся ипотечный кредит, приносящий ежемесячный доход 4212,90 долларов Номинальная ставка составляет 12% в год, или, более точно, 1% в месяц. Чтобы определить стоимость данного дохода, мы должны учесть: а) продолжительность срока получения дохода; б) сумму, которая может быть получена в результате перепродажи актива. В данном случае ежемесячный поток доходов составит 4211,90 долларов в течение 25 лет (300 месяцев) без последующего возврата основной суммы, поскольку за этот период кредит будет полностью погашен. Капитализация дохода по одной только ставке процента предполагает, что стоимость вложенного капитала остается неизменной, и поэтому приведет к завышению стоимости ипотечного кредита. Для получения правильного коэффициента капитализации к ставке процента должна быть добавлена норма возмещения капитала.
Существуют три способа возмещения инвестированной суммы:
1. Прямолинейный возврат капитала.
2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции.
3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента.
Прямолинейный возврат капитала (straight-line capital recovery). Метод прямолинейного возврата, также называемый методом Ринга (Ring method), предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. Например, предположим, что кредит в размере 1000 долларов выдан на 4 года под 12% годовых (см. табл. 5-2). Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 25%, поскольку за 4 года должно быть списано 100% актива (100%/4 года * 25% в год). Тогда коэффициент капитализации составит: 25% + 12% = 37%. Каждый год будет возвращаться 25% от основной суммы кредита в 1000 долларов наряду с 12% дохода на инвестиции. 12% от 1000 долларов составят 120 долларов — выплаты процентов за первый год. Возврат инвестированной суммы в первый год составит 250 долларов; таким образом, общие выплаты за первый год будут равны 370 долларов.
Во второй год выплаты процентов составят 0,12 от оставшейся основной суммы. Поскольку 250 долларов из 1000 долларов первоначальной суммы кредита были возмещены первым платежом, то остаток равен 750 долларов; при ставке 12% процентные выплаты за второй год составляют 90 долларов После двух лет от основной суммы остается только 500 долларов; процент за третий год будет равен 0,12 от 500 долларов, или 60 долларов; на четвертый год от основной суммы остается 250 долларов; при ставке 12% выплаты процентов равны 30 долларов.
Заметьте также, что при прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты по кредиту постепенно уменьшаются. Дар ная характеристика этого метода очень важна — она указывает на то что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и не должна использоваться для потоков равновеликих доходов. Капитализация равновеликих доходов с учетом прямолинейногс возмещения капитала приводит к занижению их оценки.
Как отмечалось выше, применение метода прямолинейного возврата капитала к четырехлетнему кредиту в 1000 долларов, предоставленном;.
под 12% годовых дает коэффициент капитализации 37%. При доходе первого года в 370 долларов капитальная стоимость кредита в 1000 долларов может быть рассчитана путем деления: 370 долларов/0,37 = 1000 долларов основной суммы.
Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (sinking fund capital recovery at investment earnings rate). Возмещение капитала по ставке дохода на инвестиции (ставке процента или отдаче) называется методом Инвуда (Inwood method). Последний называется также равномерно-аннуитетным возмещением капитала (level annuity capital recovery).
Норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет чистый доход, т.е. доход на инвестиции. Остаток же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100%-ной потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по ставке дохода на инвестиции (по ставке процента), вырастет точно до первоначальной основной суммы; таким образом произойдет полное возмещение капитала.
Например, 4-летний кредит на сумму 1000 долларов под 12% годовых требует внесения, при условии его полного погашения, ежегодных равных (equal) платежей в 329,23 долларов, исходя из взноса на амортизацию единицы (колонка 6). Проценты за первый год составят 120 долларов, а сумма возмещения — 209,23 долларов Ежегодный процент может быть израсходован кредитором; в случае удержания ежегодных основных выплат в 209,23 долларов через 4 года их сумма составит 836,92 долларов (4 х 209,23 836,92) — если на эти реинвестированные поступления не выплачивается процент. Если же ежегодно получаемые 209,23 долларов реинвестируются под 12% годовых, то их сумма через четыре года возрастет до 1000 долларов, что равно первоначальному кредиту.
Поступление основной суммы, конец 1-го года $209,23
Полученный процент, год 2-й — 12% 25,11
Поступление основной суммы, конец 2-го года 209,23
Остаток на конец 2-го года 443,57
Полученный процент, год 3-й — 12% 53,23
Поступление основной суммы, конец 3-го года 209.23
Остаток на конец 3-го года 706,03
Полученный процент, год 4-й — 12% 84,72
Поступление основной суммы, конец 4-го года 209,23
Остаток на конец 4-го года 999,98
Погрешность округления 0.02
Всего $1000,00
Когда рассматривается поток равновеликих доходов, коэффициент капитализации обычно равен сумме ставки чистого дохода (ставки процента или дисконта) и фактора фонда возмещения при том же проценте. В приведенном выше примере фактор фонда возмещения, равный 0,209234 (4 года, 12% — колонка 3) прибавляется к ставке 12%, в результате получаем коэффициент капитализации — 0,329234.
Таким образом, если известно, что постоянный ежегодный доход равен 329,23 долларов и он будет поступать регулярно в конце каждого года в течение 4 лет, то стоимость вложенного капитала может быть рассчитана следующим образом: 329,23 долларов/0,32923 = 1000,00 долларов Тем не менее помните, что этот способ возмещения капитала предполагает следующие два допущения:
1. Ежегодный процент по ставке 12% может быть израсходован собственником и таким образом не повлияет на основную сумму.
2. Ежегодные суммы возврата капитала должны быть реинвестированы
под 12% годовых с тем, чтобы основная сумма осталась неизменной.
Возмещение капитала по равномерно-аннуитетному методу может быть описано графически.
Обратите внимание, что прямая капитализация ежегодного дохода в 329,23 долларов по 12%-ной ставке процента или дисконта приведет к ошибочным результатам: 329,23 долларов/0,12 * 2743,58 долларов — это ошибочная стоимость кредита. Общие обязательные выплаты, включая проценты и возврат основной суммы, по описанному выше четырехгодичному кредиту составят: 4 X 329,23 долларов = 1316,92 долларов, что значительно меньше ошибочной оценки в 2743,58 долларов Это указывает на необходимость увеличить ставку процента или дисконта с учетом возмещения капитала. Величина надбавки зависит от продолжительности (срока) потока доходов и ставки процента или дисконта. Чем продолжительнее поток доходов, тем меньше надбавка на ежегодный возврат капитала. Если прогнозируемый поток доходов не ограничен по времени или если не ожидается потеря вложенного капитала, то доход может быть капитализирован по ставке процента (дисконта).
Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (sinkingfund capital recovery at safe interest rate). В некоторых случаях инвестиции являются настолько прибыльными, что возможность реинвестирования по той же ставке процента, что и у первоначального вложения, считается маловероятной. Для реинвестируемых средств возможно получение дохода по более низкой, «безрисковой» ставке процента. Этот «безрисковый» подход к возмещению инвестиций называется методом Хосколъда (Hoskold method).
Предположим, что инвестор открывает золотоносное или нефтяное месторождение. Будет ли он настолько же удачлив в следующий раз? Когда запасы минеральных ресурсов истощатся, сможет ли он вернуть обратно свой капитал? Возможно, что и нет. Метод Хосколъда использует безрисковую ставку процента как основу для расчета возмещаемых сумм.
Допустим, например, что инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ный доход на капитал в течение четырех лет. Суммы, получаемые в счет возврата инвестиций, могут быть без риска реинвестированы по ставке только в 5%. Поскольку 4-летний фактор фонда возмещения при 5% равен 0,232, то коэффициент капитализации составит 0,12 + 0,232 = 0,352.
Чтобы определить стоимость этого 4-летнего потока доходов, разделим доход за первый год на 0,352. Если ожидаемый доход первого года составит 352 долларов, то стоимость потока равняется: 352 долларов / 0,352 = 1000 долларов
Рассматривая этот пример более подробно, можно увидеть, что из 352 долларов суммарного дохода за первый год процент составит 120 долларов, а возврат основной суммы — 232 долларов Если последняя сумма будет реинвестирована под 5% годовых и в конце каждого года к ней будет добавляться такая же сумма, реинвестируемая под тот же процент, то к концу четвертого года остаток сравняется с 1000 долларов вложенного капитала.
Хотя метод Хосколъда редко используется в оценках недвижимости, модификация этого метода — ставка дохода финансового менеджмента — применяется в инвестиционном анализе все чаще.
Частичное возмещение капитала
Инвестиции могут терять свою стоимость частично, т.е. менее чем на 100%. При таком прогнозе норма возмещения капитала должна составлять лишь часть от полной нормы. Это позволяет часть инвестированной суммы вернуть за счет перепродажи актива, а не целиком за счет текущих доходов.
Например, если возврат инвестиций будет происходить по прямолинейному методу и ожидается, что через 4 года актив будет продан за 50% его нынешней стоимости, то на возмещение капитала ежегодно должен направляться 12,5%-ный доход (4 года жизни = 25% возврата в год; ^2 от 25% = 12,5%). 12,5% на возврат инвестиций плюс 12%-ная ставка дохода на инвестиции составят коэффициент капитализации в 24,5%.
Аннуитетное возмещение капитала при прогнозируемом снижении стоимости актива на 50% и 12%-ной ставке процента (или дисконта) даст следующий коэффициент капитализации:
Отдача или ставка процента (дисконта) 0,12
Плюс возврат инвестиций:
50%-ная потеря X 0,209 фактор фонда возмещения 0,1045
Коэффициент капитализации 0,2245
Разделение на составляющие (component separation). Другой подход к частичному возмещению капитала заключается в разделении инвестиций на различные составляющие.
Например, предположим, что инвестор платит за здание и землю суммарно 2000 долларов Ожидаемая ставка процента (или дисконта) — 12%. В оценочном отчете указывается, что рыночная стоимость одной только земли участка составляет 1000 долларов; здание стоит 1000 долларов при сроке износа в 4 года; по истечении 4 лет здание полностью обесценивается. Доход, приписываемый зданию, будет постепенно снижаться, тогда как стоимость земли и доход от нее будут оставаться постоянными на протяжении неограниченного периода времени. Поэтому доля капитальных затрат на здание, подлежащих возврату, составляет 50% от суммарных инвестиций. Учитывая, что норма возврата инвестиций в здание равна 25% (четырехгодичное прямолинейное возмещение), в пересчете на всю сумму инвестиций она составит 12,5%. Соответственно коэффициент капитализации для всей собственности равен: 12% + 12,5% 24,5%.
Структура данного коэффициента, включающего различные коэффициенты для здания и земли, описана ниже:
Здание:
Доход на инвестиции: 12%-ный доходна 50% от суммарных инвестиций 0,06
Возврат инвестиций: 50% суммарных инвестиций (за 4 года) 0,125
Земля:
Доход на инвестиции: 12%-ный доход на 50% суммарных инвестиций 0,06
Возврат инвестиций: не применяется 0
Коэффициент капитализации 0,245 = 24,5%
Примеры возмещения капитала
Во всех случаях, когда ожидается уменьшение (потеря) стоимости первоначальных инвестиций, возмещение капитала должно осуществляться за. счет потока доходов, поскольку оно не может быть обеспечено суммой, вырученной от продажи актива. Возьмем для примера здание старого отеля. По мере снижения репутации отеля снижается стоимость его номеров и ухудшается состав его клиентов. Доходы будут сокращаться, а расходы, напротив, возрастать из-за необходимости проведения ремонта. Через некоторое время отель будет пригоден разве что для сноса. Последний покупатель, который при приобретении отеля вложил в здание часть своих средств, должен возмещать капитальные затраты из потока доходов. Учитывая, что доходы снижаются, следует применить метод прямолинейного возврата. Такой же подход будет оправданным для стареющих жилых домов, офисных и торговых сооружений.
Например, с необходимостью возмещения капитала сталкивается собственник объекта недвижимости, который сдал его в долгосрочную аренду по фиксированной чистой ставке, однако предоставил арендатору опцион на покупку по номинальной стоимости по истечении срока аренды. Все его вложения должны быть возмещены за счет потока доходов. Аналогично держатели самоамортизирующихся закладных сталкиваются с потерей капитальной стоимости в результате постепенного погашения задолженности. Их поступления остаются неизменными до момента полной амортизации, когда остаток основной суммы кредита становится равным нулю. Поэтому в этих случаях возмещение капитала должно происходить по методу фонда возмещения.
Например, рассмотрим кредит в 400 000 долларов, выданный на 25 лет под 12%. Ежемесячные платежи будут составлять 4212,90 долларов Кредитору может показаться, что ежемесячная ставка превышает 1% (4212,90 долларов/400 000 долларов = 1,05%). Однако он должен помнить, что актив обесценится через 25 лет; поэтому в действительности ежемесячная ставка чистого дохода составляет в точности 1%. Ежемесячные поступления сверх 1% обеспечивает возмещение 400 000 долларов капитальных инвестиций. В данном случае ежемесячная норма возврата равна фактору фонда возмещения при 12%-ной ставке, 25-летнем сроке и ежемесячных платежах. Точная величина ежемесячного фактора составляет 0,000532; прибавив этот фактор к ежемесячной 1%-ной ставке, получим коэффициент капитализации 0,010532, который следует применить к ежемесячному доходу. Поделив, получим капитальную стоимость первоначального кредита в 400 000 долларов: 4212,90 долларов : 0,010532 = 400 000 долларов
Прогнозируется повышение стоимости капитала
По некоторым инвестициям ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала. Как покупатель, так и продавец предвидят будущий рост стоимости. В результате переговоров с продавцом выплаченная цена может включать премию сверх стоимости собственности при ее текущем использовании; премия учитывает ожидаемый будуищий прирост стоимости. Текущий доход может быть достаточно низким; поэтому в сопоставлении с текущим доходом цена будет высокой.
С учетом этого теоретически обоснованным будет вычесть надбавку на будущий прирост капитала из ставки процента или дисконта с тем, чтобы определить коэффициент капитализации текущего дохода.
Например, допустим, что требуемая ставка процента (дисконта) равна 12%. Текущий доход остается неизменным и составляет 100 долларов в год. Ожидается, что в течение последующих четырех лет стоимость инвестиций возрастет на 30%. Коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом:
«Карта роста» этих инвестиций, построенная с использованием метода «депозитной книжки», показывающей запись трансакций по сберегательному счету.
В данном случае, когда происходит повышение стоимости инвестиций, выручка от перепродажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но также приносит часть дохода, необходимого для получения 12%-ной конечной отдачи. Обратите внимание, что остаток на конец четвертого года (2268 долларов) на 30% превышает сумму первоначального депозита (1745 долларов.
Карта роста инвестиций с использованием метода «депозитной книжки» (в долларов)
|
Депозит |
Проценты, |
Минус снимаемый |
Остаток | |
|
12% |
текущий доход |
на конец года | ||
|
1 |
209 |
100 |
1854 | |
|
2 |
224 |
100 |
1978 | |
|
3 |
238 |
100 |
2116 | |
|
4 |
254 |
100 |
2268 |
Расчеты, учитывающие повышение стоимости капитала. Повышение цены земли, зданий и сооружений может происходить за счет того, что: 1) инфляция требует увеличения выплачиваемой за собственность долларовой суммы и 2) с ростом населения и привлекательности местоположения повышается спрос на определенные объекты недвижимости. Во многих случаях инвесторы покупают по ценам» которые отражают достаточно низкий текущий доход и ожидание отложенного дохода. Иными словами, они покупают по цене, в которую заложено ожидание прироста стоимости.
Предположим, ожидается, что инфляция вызовет такое повышение цен на объекты собственности, которое перекроет сумму их износа и устаревания; или же ожидается, что рост стоимости будет вызван увеличением местного спроса. В подобных случаях реверсия, получаемая при перепродаже объекта, не только обеспечит возврат капитала, но и принесет дополнительный доход. Отсутствует необходимость возмещения первоначального капитала из текущих доходов, поскольку в конечном счете произойдет обратное — повысится стоимость самого капитала. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала.
Данная поправка может быть необходима при оценке земли или современных зданий и сооружений в период высокой инфляции при условии, что рыночные цены будут учитывать низкую текущую отдачу и ожидаемый доход от прироста капитала. Например, предположим, что инвестор хочет получить 15%-ную отдачу (ставка дохода на инвестиции) при инвестировании 100 000 долларов собственного капитала. Прогнозируемые ежегодные денежные поступления составляют 14 445 долларов Если выручка от перепродажи будет в точности равна 100 000 долларов, то доход составит 14,45% — едва ниже требуемых 15%.
Предположим, что инвестор готов отсрочить получение 555 долларов в год (15 000 долларов — 14 445 долларов « 555 долларов) в обмен на прирост стоимости в будущем.
При оценке любых инвестиций периодичные доходы и выручка от перепродажи актива могут быть разделены на две составляющие: доход на инвестиции и возврат инвестиций. Доход на инвестиции — это процент, дисконт или конечная отдача. Возврат инвестиций характеризуется нормой возмещения капитала. Как правило, норма возмещения капитала зависит от срока инвестиций, ставки текущей отдачи, ожидаемой стабильности периодичного дохода и от ожидаемой суммы прироста или уменьшения стоимости капитала за период владения.
В целом:
1. Если ожидаемая реверсия в точности равна сумме первоначальных инвестиций, то полное возмещение капитала происходит при перепродаже актива; в этом случае нет необходимости учитывать возврат инвестиций в коэффициенте капитализации. (Периодические чистые доходы составят доход на инвестиции.)
2. Если ожидаемая реверсия меньше первоначальных инвестиций, то возмещение части или всего капитала должно происходить за счет текущих доходов; поэтому коэффициент капитализации должен включать поправку на возмещение капитала.
3. Если ожидаемая реверсия превышает первоначальные инвестиции, то часть этой суммы обеспечит полное возмещение капитала, а ее остаток плюс все периодические доходы составят конечную отдачу.
4. Когда ожидаемая реверсия плюс суммарные ожидаемые периодичные доходы меньше «первоначальных инвестиций», это означает потерю стоимости актива при отсутствии доходов на инвестиции.
Существуют три метода возмещения капитала: аннуитетный, по фонду возмещения и прямолинейный. Аннуитетный метод предполагает равновеликие периодичные доходы и реинвестирование по ставке чистого дохода на капитал. Метод фонда возмещения предусматривает реинвестирование по безрисковой (низкой) ставке процента. Прямолинейный метод применяется для оценки инвестиций с убывающим потоком доходов.
Оценка суммы капитала или коэффициента капитализации для инвестиций в недвижимость достаточно сложна, поскольку она основана на прогнозировании будущих событий. Только путем тщательного физического и финансового анализа собственности, ее окружения, экономических условий и тенденций можно собрать достаточно информации для оценки нормы возмещения капитала.
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»