После того, как завершена оценка полной стоимости воспроизводства, из полученной суммы следует вычесть износ. Термин износ (depreciation) как он используется в оценке, следует отличать от износа в бухгалтерском учете (accounting depreciation). В бухучете износ — это процесс распределения ретроспективных затрат, связанных с приобретением актива, на весь срок его полезной жизни, без попытки оценить стоимость самого актива. В оценке же недвижимости износ рассматривается как фактор текущей оценки, безотносительно к ретроспективным затратам. Износ определяется как «утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине.
В дополнение к различию между определениями износа в бухучете и в оценке следует провести ещё одно разграничение — между износом в затратном подходе и снижением стоимости в ипотечно-инвестицион-ной технике Эллвуда.
В затратном подходе износ измеряется в текущих (current) долларах в сопоставлении с текущей (current) стоимостью воспроизводства; в то время как в технике Эллвуда снижение стоимости — это просто оценка превышения ретроспективной цены покупки над ценой последующей перепродажи. В технике Эллвуда не предпринимается попытка распределить снижение стоимости между различными компонентами здания. Техника Эллвуда просто принимает во внимание прогнозируемое изменение стоимости актива.
В затратном подходе фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного здания, как если бы оно было новым, и физическим и экономическим состоянием оцениваемой собственности. Это способ корректировки стоимости гипотетического нового здания, по которому проводилась оценка затрат, и проведения различий между ним и оцениваемой собственностью.
Оценщик может определить величину износа путем наблюдений и/или используя формулу, учитывающую эффективный возраст и оставшийся срок жизни каждого компонента собственности. Косвенный метод оценки суммы износа заключается в том, чтобы вычесть стоимость объекта, полученную в результате применения рыночного или доходного метода (или их обоих) из суммы полной стоимости воспроизводства зданий и стоимости земли. Полученная разница и есть полный накопленный износ. Например, если сумма полной стоимости воспроизводства и рыночной стоимости земли равна 750 000 долларов, а рыночный и доходный подходы показали стоимость 500 000 долларов, тогда 250 000 долларов — это накопленный износ. Однако такой метод не позволяет провести независимую оценку износа в самом затратном подходе.
Прямой метод состоит в том, чтобы оценить каждый вид износа для каждого компонента оцениваемой собственности (см. табл. 18-3). Выделяются три вида износа:
1. Физическое ухудшение (физический износ).
2. Функциональное устаревание (связано с изменениями стандартов).
3. Экономическое устаревание (в результате действия внешних по отношению к объекту факторов).
Физическое ухудшение
Физическое ухудшение включает любое физическое изнашивание здания: от потускневшей краски до разрушения конструкций. Износ может быть либо устранимым, либо неустранимым. Неустранимым (incurable) он считается, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена. Устранимый (curable) износ предполагает, что затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость. Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты превосходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.
Отмоченный текущий ремонт (deferred maintenance) — это вид устранимого износа, который предполагает, что разумный покупатель произведет немедленные затраты с тем, чтобы привести собственность к нормальным стандартам. Отложенный ремонт включает покраску там, где это необходимо, ремонт протекающей крыши или текущего крана и т. п. Наличие отложенного текущего ремонта не обязательно предполагает пренебрежение или неправильное использование актива в прошлом, а только то, что некоторые компоненты следует отремонтировать немедленно.
При измерении остаточной стоимости актива учитываются: эффективный возраст и остающийся срок его жизни.
Например, сооружение с хронологическим возрастом 10 лет, подвергшееся нормальному износу плюс 50%-ному износу вследствие неправильной эксплуатации, имеет эффективный возраст (effective age) 15 лет: 10 фактических лет плюс 5 лет, добавленных из-за плохой эксплуатации. Если оцениваемый срок физической жизни сооружения равен 100 годам, то износ составляет 15%. Если полная стоимость воспроизводства — 100 000 долларов, тогда износ равен 15 000 долларов Некоторые вещи, например ковры и бытовые приборы, служат недолго, тогда как само сооружение имеет продолжительный срок полезной жизни. После определения износа краткосрочных активов из общей стоимости воспроизводства следует вычесть затраты на приобретение всех краткосрочных активов с тем, чтобы оценить полную стоимость долгосрочной части. Затем рассчитывается стоимость последней за вычетом износа. Если сначала не вычесть затраты на краткосрочные активы и отложенный текущий ремонт, то их износ будет учтен дважды.
ТАБЛИЦА 18-3
Оценки накопленного износа
Функциональное устаревание
Функциональное устаревание означает, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует духу времени. Причиной может быть недостаток или избыток. Оцениваемый объект может по-прежнему прекрасно функционировать, но не соответствовать при этом современным стандартам. Дефект может быть устранимым или неустранимым в зависимости от того, как сумма затрат на его исправление соотносится с ожидаемыми от этого выгодами.
Если устаревание устранимо, но связано с отсутствием какого-либо элемента, например системы кондиционирования воздуха в Техасе, то износ измеряется разницей между затратами на установку системы кондиционирования на оцениваемом объекте и затратами на ее установку на новом сооружении. В этом случае стоимость воспроизводства здания, не обладающего системой кондиционирования, не снижается; однако дополнительные затраты на устранение данного недостатка принимаются во внимание. Например, если установка системы кондиционирования воздуха в строящемся многоквартирном доме стоит 30 000 долларов, а в уже существующем — 40 000 долларов из-за дополнительных трудозатрат, то функциональное устаревание должно быть оценено в 10 000 долларов Если устранимый недостаток вызван устаревшим элементом, например старомодной сантехникой в ванной, то накопленный износ измеряется затратами на его замену.
Когда функциональное устаревание вызвано избытком (также называемым «сверхдостаточностъю (superadequacy)), как в случае с ковровым покрытием по 25 долларов за ярд в квартире, где ковер по 10 долларов за ярд был бы вполне достаточен, полная стоимость воспроизводства «сверхдостаточности» (избыток в 15 долларов за ярд) будет рассматриваться как функциональное устаревание. Этот избыток вычитается из полной стоимости воспрризводства для получения стоимости квартиры. Следует быть осторожным, чтобы не учесть износ дважды. Поскольку по ковровому покрытию стоимостью 25 долларов за ярд уже был начислен физический износ, то поправкой на функциональное устаревание будет лишь часть избытка в 15 долларов за ярд, оставшиеся после вычета физического износа.
Неустранимое функциональное устаревание (incurable junctional obsolescence), вызванное каким-либо недостатком, обычно измеряется потерями в сумме ренты. Если результатом плохого поэтажного плана стало уменьшение арендной платы на 10 долларов в месяц, а местный месячный валовой рентный мультипликатор равен 100, то данный недостаток оценивается в 1000 долларов (валовой рентный мультипликатор определяется на рынке путем деления продажных цен на месячную арендную плату). Неустранимое функциональное устаревание может быть вызвано избытком. Представьте, что здание было построено достаточно прочным, чтобы иметь ещё 10 этажей, но они так и не были и никогда не будут построены. Не списанная на износ сумма «излишних» затрат вычитается из полной стоимости воспроизводства как функциональное устаревание, как и капитализированная стоимость дополнительных операционных расходов (если они имеются), связанных с данным дефектом.
Два других источника функционального устаревания могут быть связаны с отношением поэтажной площади здания к площади участка и с конкретным расположением построек. Коэффициент отношения площади здания к площади участка (floor-area ratio) измеряет интенсивность использования земли. Например, 5-этажный дом с площадью каждого этажа 10 000 кв.футов, построенный на участке 25 000 кв.футов, имеет коэффициент 2 (5 этажей X 10 000 кв.футов на этаже : 25 000 кв.футов участка). Дом покрывает 40% участка (10 000 кв.футов, : на 25 000 кв.футов), но его высота даст коэффициент, превышающий 1. Если данная плотность застройки не соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования участка, то может иметь место функциональное устаревание.
Важным также является расположение (siting) зданий и сооружений на участке. Здания, расположенные неправильно, например не имеющие удобного входа и выхода или не открытые со стороны шоссе в том случае, когда это желательно, являются причиной функционального устаревания.
Функциональное устаревание в острой форме может очень сильно повлиять на стоимость зданий и сооружений. Здание, которое во многих отношениях не соответствует духу времени, может не собрать рентного дохода, достаточного для покрытия операционных расходов. В этом случае наиболее обоснованным решением будет его снос. Тот факт, что в офисном здании до сих пор работают вручную управляемые лифты, оконные кондиционеры и осветительные лампы накаливания, вовсе не служат оправданием его затянувшегося существования.
Экономическое устаревание
Экономическое устаревание вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами могут быть перегруженные улицы или промышленное предприятие, расположенное поблизости от жилой зоны. Экономическое устаревание всегда считается неустранимым, поскольку величина потенциальных затрат делает нерациональной покупку окружающих объектов и удаление соответствующих вредных элементов только для того, чтобы увеличить стоимость одного затронутого объекта.
Экономическое устаревание (также называемое устареванием по местоположению (locational) или устареванием из-за окружающей среды (environmental obsolescence)) измеряется капитализированной величиной рентных потерь, оцененной с помощью валового рентного мультипликатора. Часть капитализированных потерь, относимая к земле, отражена в стоимости последней, и поэтому ее не следует вычитать из стоимости воспроизводства зданий и сооружений.
В связи с экономическим устареванием важно отметить трудности в разграничении между теми факторами местоположения, которые, возможно, уменьшили полезность построек, и теми факторами, которые снизили стоимость участка. Например, «правильное» здание может быть расположено в ошибочном» месте, или наоборот.
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»