Альтернативным вариантом использования анализа чувствительности является оценка ставок отдачи при заданных текущих ценах и прогнозируемых изменениях стоимости. Например, предположим, что объект, свободный от долгов, выставлен на продажу за 500 000 долларов.
Ожидается, что чистый операционный доход (NOI) останется неизменным и будет равен 65 000 долларов Инвестор хочет узнать ставки отдачи при перепродаже объектов через 10 лет по трем альтернативным ценам: 400 000 долларов, 500 000 долларов и 600 000 долларов Анализ может быть проведен по тем же этапам, что и в табл. 6-12, за исключением того, что неизвестными будут другие показатели и должен быть использован метод проб и ошибок.
При чистом операционном доходе (NOI) в 65 000 долларов и стоимости в 500 000 долларов общий коэффициент капитализации (OAR) будет равен 13%. В формулу подставляются различные ставки конечной отдачи и факторы фонда возмещения, рассчитанные по этим ставкам, до тех пор, пока общий коэффициент капитализации не сравняется с суммой конечной отдачи и произведения изменения стоимости на фактор фонда возмещения. Например, если предположить, что цена перепродажи составит 400 000 долларов, что означает снижение стоимости на 20%, то формула будет выглядеть следующим образом:
OAR = Y + (dep.) (SFF при Y); 0,13 = Y+ (0,2) (SFF приY).
Проверка Y= 12%:
0,13 = 0,12 + (0,2) (0,057); 0,13 = 0,1314.
Проверка Y= 11%:
0,13 =11+ (0,2) (0,0598); 0,13 = 0,12196,
где:
OAR — общая ставка дохода;
Y — конечная отдача;
dep. — прогнозируемое снижение стоимости объекта
за период владения; SFF при Y — фактор фонда возмещения при конечной
отдаче (Y).
При ставках конечной отдачи 11% и 12% общие ставки дохода составят соответственно 12,196% и 13,14%. Поскольку последние граничат с целевой общей ставкой 13%, то конечная отдача будет находиться между 11% и 12%. Ставка конечной отдачи в 12% дает результат, близкий к 13%; поэтому, если предположить, что цена перепродажи составит 400 000 долларов, то ставка конечной отдачи будет чуть меньше 12%.
При цене перепродажи в 500 000 долларов ставка конечной отдачи будет в точности равна 13%. Цена перепродажи равна первоначальной цене объекта, поэтому весь доход представляет собой отдачу. NOI в 65 000 долларов обеспечивает 13%-ную ставку дохода на инвестиции в 500 000 долларов при возврате капитала в момент перепродажи.
При цене перепродажи в 600 000 долларов ставка отдачи будет превышать 13%. Методом проб и ошибок можно определить, что она составит примерно 14%.
0,13 = 0,14-(0,20) (0,0517); 0,13 = 0,14-0,01034; 0,13 = 0,12966.
Результаты могут быть описаны графически, как показано на рисунке
Прогнозируемые ставки конечной отдачи при различных ценах перепродажи
РЕЗЮМЕ
Капитализация дохода техниками остатка берет начало в классической теории экономики земли. После того как удовлетворены требования к доходу со стороны известных факторов производства, остаток дохода приписывается земле. Технику остатка для земли следует использовать в тех случаях, когда можно легко оценить стоимость зданий и сооружений, а также определить коэффициент капитализации. Технику остатка для зданий можно применять, если известна оценочная стоимость земли. В зависимости от характера прогнозируемого потока доходов (равномерный или убывающий) капитализация остаточного дохода может быть проведена с использованием нормы прямолинейного или аннуитетного возмещения капитала.
Техника остатка для объекта в целом предполагает, что вся собственность приносит единый поток доходов. Оценка текущей стоимости собственности может быть получена как сумма текущей стоимости потока доходов и текущей стоимости прогнозируемой цены перепродажи. Перепродажа может прогнозироваться по истечении срока экономически полезной жизни собственности или на более раннем этапе. Эта техника Наиболее подходит для тех случаев, когда поток доходов предопределен и через опцион на покупку установлена цена перепродажи.
При правильном применении техники остатка для земли, зданий и объекта в целом дают идентичные результаты. Часто, однако, независимо от того, задается ли стоимость отдельных элементов собственности в долларовом выражении или же определены их процентные доли (коэффициент улучшений), применение техники остатка может привести к различным результатам. Это вызвано едва различимыми допущениями, используемыми в расчетах. Тем не менее, если полученные оценки разнятся не очень сильно, нет необходимости вносить поправки в исходные допущения.
К числу допущений, требующих обоснованных суждений и существенно влияющих на оценку стоимости, относятся стоимость актива, обладающего правом первого требования, оценочная продолжительность полезной жизни объекта, ставки процента (или дисконта) и допущения о возмещении капитала. Предполагаемые методы возврата инвестиций, такие, как прямолинейный, аннуитетный, а также ожидание повышения стоимости объекта, могут серьезно повлиять на оценочную стоимость и поэтому должны быть приведены в соответствие с характером прогнозируемого потока доходов и реверсией.