Ситуация с подоходными налогами для отдельных субъектов, уплачивающих налоги, различна. Этими субъектами могут быть отдельные люди, супруги, которые уплачивают налоги совместно или по отдельности, главы домохозяйств, товарищества, товарищества с ограниченной ответственностью, корпорации, корпорации, относящиеся к Подразделу S *, неприбыльные организации, трасты, инвестиционные трасты в объекты недвижимости и др. Для каждого субъекта существуют различные налоговые правила и ставки.
Последствия подоходного налогообложения для основного собственника
Последствия подоходного налогообложения для основного собственника зависят не только от величины дохода, получаемого от конкретных инвестиций, но и от доходов и вычетов, получаемых из источников, внешних по отношению к оцениваемым инвестициям. Поэтому бывает трудно делать выводы о последствиях данного инвестиционного предложения для общей ситуации с налогами для любого инвестора. Тем не менее можно сделать обобщение о прогнозируемом налогооблагаемом доходе (или убытке) и доходе (или убытке) от продажи капитального актива, которые, как ожидается, будут получены от оцениваемых инвестиций. Величина налоговых выплат (или экономии) от владения данными инвестициями зависит от типа инструмента (субъекта) собственности и его других доходов, а также от субъекта основного собственника и его внешних по отношению к собственности доходов.
Например, предположим, что одним из партнеров в товариществе, владеющем производственным объектом и многоквартирным комплексом, является корпорация. Сама корпорация может владеть муниципальными облигациями, магазином и другими инвестициями, помимо партнерства в данном товариществе. Акционеры данной корпорации могут иметь другие доходы за счет зарплаты, получения процентов, роялти и прироста капитала. Налоговое воздействие многоквартирного жилого комплекса на акционеров корпорации не может быть определено без раскрытия всех других источников и величин доходов и налогов для других субъектов как с учетом многоквартирного комплекса, так и без него. Более того, необходимо учитывать такие факторы, как характер товарищества (полное или с ограниченной ответственностью); характер участия корпорации в данном товариществе (полный партнер или с ограниченной ответственностью); относится ли корпорация к Подразделу S или является индивидуальной холдинговой компанией; а также тип заполняемой налоговой декларации, данные о прошлых доходах и убытках всех участвующих субъектов. Все эти факторы могут привести к колоссальным различиям в налоговых последствиях от владения многоквартирным комплексом для основного собственника.
* Подраздел S Налогового кодекса США предоставляет корпорации с числом акционеров менее 35 чел. и отвечающей некоторым другим требованиям, право уплаты налогов по схеме товарищества — малая корпорация может распределять свой доход напрямую среди акционеров и избегать корпоративного подоходного налога» пользуясь при этом прочими преимуществами корпоративной формы.
При проведении инвестиционного анализа следует рассмотреть многоквартирный комплекс в отдельности и оценить последствия подоходного налогообложения для одного уровня собственности на основе предположений относительно ставок подоходного налогообложения для данного собственника.
Стоимость скидок с подоходных налогов для различных субъектов
Возможность инвестировать в объект недвижимости, создающая налоговое укрытие для одной стороны, может означать нежелательные налоговые или финансовые последствия для другой, и наоборот. Например, частное лицо, которое платит по высокой налоговой ставке, может получить определенные выгоды от инвестиций, являющихся налогово-убыточными и не дающих денежных поступлений.
Выгода получается от сокращения налоговых выплат, которые в противном случае были бы произведены с других доходов. Однако возможность использовать убытки, приносимые сдаваемым в аренду объектом недвижимости, были ограничены Законом о налоговой реформе 1986 года.
В то же время неприбыльная организация, такая, как пенсионный фонд, обычно не платит подоходные налоги.
Если подобная организация владеет объектом, не приносящим денежных поступлений и создающим налоговое укрытие, то данное вложение не дает инвестору реальной пользы. Возможность получения налогового укрытия не имеет ценности, поскольку организация не платит подоходных налогов. Инвестиции, которые приносят только налоговые убытки, не приносят финансового дохода.
Инвесторам, выплачивающим налоги, следует быть очень осторожными при совершении сделки, должна преследоваться действительная экономическая цель; последняя не может состоять только в уменьшении налоговых выплат.
Тому есть две причины. Во-первых, сделки, совершенные с единственной целью снижения налоговых выплат, будут аннулированы Федеральным налоговым управлением США. Во-вторых, укрытие от налогов, взятое само по себе, редко служит достаточным финансовым обоснованием осуществления инвестиции. Наивысшая ставка подоходного налога составляет 33%, соответственно максимальная налоговая выгода при полной убыточности инвестиции составит только 33 цента на каждый инвестированный доллар. При этом в большинстве случаев выгоды от снижения налоговых выплат будут ещё меньше. Если только данное вложение не дает каких-либо дополнительных выгод, не связанных со снижением налоговых выплат, маловероятно, что это стоящий инвестиционный проект.
Правительство США как бы разделяет с инвестором его истинные убытки, но не принимает на себя все его потери. Для налогоплательщика значительно лучше получать налогооблагаемый денежный доход и платить с этого дохода налоги, чем нести денежные убытки и требовать снижения налогов. Иногда при вложениях в недвижимость налоговые вычеты могут быть получены без реальных денежных затрат, как в случае с начислением износа, который дает возможность снижать налоговые выплаты без оттока денежных средств. Это используется почти всеми налогоплательщиками.
Инвестиционная стоимость и рыночная стоимость
Целью большинства оценок недвижимости является определение рыночной стоимости объекта. Существует множество определений рыночной стоимости; большинство подразумевает разумного осведомленного покупателя с типичной мотивацией. Однако когда аналитик рассматривает стоимость конкретного объекта недвижимости для конкретного инвестора или другого лица, принимая во внимание подоходный налог и другие финансовые последствия владения собственностью, которые характерны для этого конкретного инвестора, то он определяет «инвестиционную стоимость». Инвестиционная стоимость — это оценочная стоимость инвестиций для конкретного инвестора. Она редко совпадает с рыночной стоимостью. Последняя представляет собой оценочную величину для обезличенных покупателей и продавцов, тогда как инвестиционная стоимость — это оценочная стоимость для конкретного лица.
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»