В случае перепродажи собственности ипотечные кредиторы получают право первого требования на выручку от данной сделки. Инвестор не может уклониться от погашения остатка задолженности; установленный порядок проверки титула позволит выявить имеющийся долг. Покупатели не примут большего долга» чем это предусмотрено контрактом на покупку.
Финансирование перепродажи
Существует четыре основных способа финансирования перепродажи недвижимости, причем каждый из них предусматривает множество различных вариантов:
1. Новое финансирование третьей стороной для выплаты существующего долга.
2. Оплата покупателем собственного капитала с принятием на себя существующего долга.
3. «Младшее» залоговое право, или завершающая ипотека, предоставленная третьей стороной.
4. «Младшее» залоговое право, или завершающая ипотека на выкуп всего/части собственного капитала, предоставленная продавцом.
Новое финансирование третьей стороной для выплаты существующего долга (all-new financing). Когда покупатель договаривается о получении нового финансирования, часть или весь полученный новый кредит, добавленный к собственному платежу покупателя, используется для выплаты существующего долга. После вычета затрат продавца по совершению сделки, таких, как комиссионные брокеру, дисконтные пункты, титульные платежи и т.п., остаток выручки от продажи идет продавцу, который может также нести обязательство по ст. 1231 Налогового кодекса или по налогу на реализованный прирост капитала либо же понести капитальный убыток. В действительности продавец получает денежные платежи от продажи объекта по завершении сделки; однако он также должен оплатить трансакционные затраты и погасить остаток основной суммы первоначального долга. Затраты покупателя, а также распределение этих средств при перепродаже собственности на сумму 650 000 долларов показаны на рис. 11-3.
РИС. 11-3. Перепродажа собственности с использованием нового кредита: источники денежных средств покупателя и их распределение
Оплата покупателем собственного капитала с принятием на себя существующего долга (all-cash to assumption). Покупатель может приобрести собственность, оплатив весь собственный капитал. Покупатель принимает на себя ипотечную задолженность или берет собственность, отягощенную долгом. В большинстве случаев продавец отдает предпочтение реализации собственности через принятие покупателем долговых обязательств, поскольку подобная сделка обычно минимизирует тран-сакционные затраты и по ее завершении весь собственный капитал оплачивается деньгами покупателя. Хотя продавцы могут сохранить ответственность по существующему долгу, однако получение ими значительной суммы денежных средств дает достаточную защиту от опасности несоблюдения обязательств и получения в будущем иска на оплату непогашенного остатка долга. Поскольку затраты по осуществлению сделки сводятся к минимуму, с учетом полученных сбережений некоторые продавцы соглашаются снизить цену. Структура платежа покупателя и распределение средств, получаемых продавцом при цене в 640 000 долларов, показаны на рис. 11-4.
«Младшее» залоговое право, или завершающая ипотека, предоставленная третьей стороной (junior lien from third party).
РИС. 11-4. Перепродажа собственности с денежным платежом за собственный капитал и принятием покупателем обязательств по долгу: источники денежных средств покупателя и их распределение
«Младшее» залоговое право — ипотека, имеющая более низкий приоритет, чем первая ипотека. Покупатели могут иногда привлечь «младший» ипотечный кредит третьей стороны для того, чтобы получить часть денежных средств, необходимых для осуществления собственного платежа. Для продавцов этот способ финансирования мало чем отличается от предыдущего, поскольку весь платеж от продажи они все равно получат в денежной форме. Рис. 11-5 показывает источники, а также распределение денежных средств покупателя.
РИС. 11-5. Перепродажа собственности с принятием покупателем обязательств по первому ипотечному долгу и предоставлением третьей стороне «младшего» залогового права: источники денежных средств покупателя и их распределение
Младшее» залоговое право, или завершающая ипотека па выкуп всего/части собственного капитала, предоставленная продавцом (junior lien from seller). Продавец приносящей доход собственности может согласиться на получение «младшего» залогового права в форме
РИС. 11-6. Перепродажа собственности с принятием покупателем обязательства по первой закладной и «младшим» финансированием, предоставляемым продавцом: источники денежных средств покупателя, кредит и их распределение
второй закладной или завершающей закладной на проданный объект. Это часто происходит в тех случаях, когда покупатель не имеет доступа к новому финансированию с высоким левереджем, и/или делается для того, чтобы сохранить уже существующую низкопроцентную первую закладную. Кроме того, продавцы могут стремиться уменьшить сумму налогов на реализованный прирост капитала, подлежащих уплате с продажи; поэтому они будут финансировать сделку, декларируя при уплате подоходных налогов продажу в рассрочку. Тем не менее большинство продавцов после рассмотрения всех условий по-прежнему будут стремиться получить весь платеж в денежной форме. Они могут располагать более привлекательными возможностями реинвестирования, чем процент по второй закладной, получаемой при продаже собственности. Они осознают, что, вероятно, когда-нибудь им придется лишить заемщика права на выкуп залаженного имущества и стать вынужденными собственниками недвижимости, обязанными продолжать платежи по первой закладной и покрывать операционные расходы вместо того, чтобы получать платежи по второй закладной. Поэтому, предоставляя финансирование, осведомленные продавцы будут поднимать цену на собственность с тем, чтобы получить компенсацию за риск, не отраженный должным образом в ставке процента.
Например, предположим, что вместо осуществления денежного платежа на сумму 189 000 долларов покупатель просит продавца предоставить ему второе финансирование под 8% годовых сроком на пятнадцать лет. Принимая во внимание риск подобного финансирования, а также возможные альтернативные варианты инвестиций, продавец полагает, что данным условиям больше соответствовала бы 15%-ная ставка. Поскольку сумма месячного платежа по ипотечному кредиту в 189 000 долларов, предоставленному на пятнадцать лет под 15% годовых, составляет 2645,22 долларов, она является приемлемой для продавца. В том случае, если в результате переговоров продавец берет на себя обязательство предоставить «младший* кредит под 8% годовых, он может попытаться увеличить сумму кредита с тем, чтобы месячные платежи были равны 2645,22 долларов При ставке в 8%, обеспечивающей на протяжении 15 лет ежемесячные выплаты в сумме 2645,22 долларов, основная сумма кредита должна составить примерно 277 000 долларов Соответственно продавец попытается увеличить сумму по второй закладной на 88 000 долларов (277 000 долларов — 189 000 долларов я 88 000 долларов) за счет увеличения цены сделки. Последняя составит 728 000 долларов (640 000 долларов + 88 000 долларов « 728 000 долларов). Рис. 11*6 показывает источники денежных средств покупателя и новый кредит, а также их распределение.
Существует множество различных вариантов финансирования продажи собственности по четырем перечисленным способам. Они могут предусматривать выпуск различных видов закладных: с переменным процентом, с участием, с правом кредитора на досрочное погашение долга, предусматривающие смену должника и т.п. Принятие обязательства по кредиту может либо предусматривать, либо не предусматривать увеличение ставки процента, личную ответственность по долгу, депонирование денежной суммы у третьего лица и т.п. «Младшее» финансирование, предоставляемое третьей стороной, может предусматривать «шаровой» платеж, изменяющиеся платежи, постоянную субординацию и т.д. Финансирование продавцом может осуществляться на любых условиях, согласованных сторонами, включая суммы, ставки, время осуществления платежей, замену обеспечения кредита и др. Здесь рассмотрены четыре основных способа, каждый из которых отражается на продавце.
Текущая стоимость реверсии
Большинство покупателей недвижимости может справедливо рассчитывать на то, что при ее перепродаже они получат нечто, имеющее стоимость. То, что получают инвесторы в собственный капитал, называется реверсией (reversion) (к собственному капиталу). Несмотря на то, что реверсия, как ожидается, будет получена только через много лет, можно достаточно точно спрогнозировать ее сумму и оценить текущую стоимость последней с помощью фактора реверсии (колонка 4).
Например, предположим, что выручка от перепродажи ожидается в сумме 249 000 долларов, и она должна быть получена через 10 лет. Текущая стоимость реверсии при различных ставках процента (дисконта) показана в табл. 11-7.
ТАБЛИЦА 11-7
Текущая стоимость реверсии при различных ставках дисконта для 10-летнего прогнозного периода
|
Процент |
Фактор текущей |
Сумма |
Текущая | ||
|
(ставка |
стоимости |
реверсии |
стоимость реверсии |
||
|
дисконта) |
(колонка 4) |
(в долларов) |
(в долларов) | ||
|
8% |
0,4632 |
X |
249 000 |
s |
115 337 |
|
12% |
0,3220 |
X |
249 000 |
S |
80178 |
|
15% |
0,2472 |
X |
249 000 |
* |
61553 |
|
20% |
0,1615 |
X |
249 000 |
— |
40 215 |
Ипотечно-инвестиционный анализ завершается, когда текущая стоимость реверсии складывается с текущей стоимостью денежного потока и текущим остатком ипотечных обязательств. Все вместе эти слагаемые показывают текущую стоимость суммарных денежных выгод от инвестиций в недвижимость. Например, представим, что текущая стоимость ожидаемого за 10-летний период денежного потока составляет 72 000 долларов Предполагается, что по истечении этого срока собственность будет перепродана. Оцененная текущая стоимость реверсии после вычета из цены перепродажи существующей ипотечной задолженности и применения фактора реверсии составляет 62 000 долларов Тогда текущая стоимость собственного капитала равна 134 000 долларов (62 000 долларов + 72 000 долларов = 134 000 долларов). Сумма в 134 000 долларов представляет собой текущую стоимость собственного капитала после учета платежей по обслуживанию ипотечного долга и остающегося неоплаченным на момент перепродажи остатка кредита.
Соответственно инвесторы могут заплатить за собственность 134 000 долларов плюс сумму ипотечного долга. Если текущий ипотечный долг равен 400 000 долларов, то обоснованная цена объекта составляет 534 000 долларов.
Ипотечно-инвестиционная техника является остаточным методом анализа собственности. Период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа: приобретение, использование и ликвидация. На каждом из этих этапов инвесторы капитала получают остаточный доход. При приобретении актива они вносят обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены после вычета из нее ипотечного кредита, превращающегося в долг. Инвесторы получают остаточный чистый доход от использования собственности после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга. При перепродаже имущества собственник капитала получает деньги из цены реализации.
Стоимость приносящей доход собственности может быть рассчитана путем сложения первоначальной суммы ипотечного долга и оценочной стоимости собственного капитала. Основой при определении стоимости собственного капитала является текущая стоимость ожидаемых в будущем выгод: остаточного денежного потока на этапе использования объекта и остатка цены перепродажи. Сумма ипотечного долга и оценочной стоимости собственного капитала дает оценку цены объекта.
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»