ЭТАП I. ПОКУПКА (ПРИОБРЕТЕНИЕ)
Существуют определенные возможности для снижения налогов уже на этапе покупки. До 1969 г. многие инвестиции предусматривали авансовые выплаты процентов за 5 предстоящих лет. Покупатели выплачивали освобождаемые от налогообложения денежные средства в качестве процентов вместо всего или части собственного капитала. Другие вычеты включали проценты и налоги, выплаченные зя период строительства, авансовые платежи партнеров с ограниченной ответственностью за услуги, оказанные полными партнерами, обратное распределение убытков, накопившихся за год, для инвесторов, купивших объект позднее в том же году, и в некоторых случаях — непропорциональное распределение налоговых вычетов, в силу чего собственнику меньшей доли в партнерстве приписывались все вычеты по износу, определенные для товарищества. После 1969 г. Конгресс США устранил эти и другие лазейки.
Покупатели инвестиционной собственности более не вправе требовать вычетов ни за дисконтные пункты, которые они выплачивают с целью получения финансирования, ни за большинство других расходов, которые они могут понести при совершении сделки. Проценты и налоги, которые выплачиваются в период строительства, должны быть прибавлены к налоговой базе по данному объекту недвижимости, и на них должен начисляться износ. За период с 1969 по 1986 г., в результате внесения ряда изменений в налоговое законодательство, постепенно закончилась предшествовавшая 1969 г. эра, характеризовавшаяся наличием существенных вычетов, применявшихся уже на этапе приобретения недвижимости.
Налоговая база
Как правило, привлечение заемных средств не является налогооблагаемым событием; поэтому деньги, полученные по ипотечному кредиту, не являются налогооблагаемым доходом независимо от того, предоставлены они третьей стороной или продавцом недвижимости. Денежный платеж покупателя вместе с ипотечным кредитом составляет цену покупки собственности и ее налоговую базу. Налоговая база (tax basis) — это термин, используемый для описания чьих-либо инвестиций в объект собственности. Капитальные затраты, которые представляют собой невычитаемые из налогооблагаемого дохода суммы на улучшение собственности, прибавляются к этой базе. Износ, объявляемый в целях налогообложения, также рассчитывается исходя из этой базы. После вычета начисленного износа определяется скорректированная налоговая база (adjusted fax basis) — сумма, на основе которой рассчитываются доходы или потери от перепродажи.
Каждый последующий собственник начинает с налоговой базы, определяемой выплаченной ценой покупки, независимо от того, какой была скорректированная налоговая база продавца. Это позволяет начислять износ на один и тот же объект собственности несколько раз, но только один раз каждым собственником.
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»