Техника остатка может быть применена к приносящей доход собственности. Три ее наиболее распространенных вида: техника остатка для земли, для зданий и для собственности (объекта) в целом. При применении техники остатка для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений. Техника остатка для зданий используется тогда, когда известна стоимость земли. Техника остатка для собственности в целом используется в тех случаях, когда известна суммарная оценочная стоимость потока доходов, а также выручка от перепродажи всего объекта.
Техника остатка для земли
Техника остатка для земли берет начало в классической теории экономики земли. Она используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новы или ещё не построены. Их стоимость (или предполагаемые затраты на сооружение) может быть определена с высокой степенью точности» так же как и продолжительность их полезной жизни. Например, предположим» что стоимость недавно построенных зданий и сооружений составляет 450 000 долларов, а продолжительность их экономически полезной жизни — 50 лет. Соответствующая им ставка дохода на инвестиции определена в 12%, поскольку именно такой уровень доходности обеспечивает, конкурентоспособность данного проекта по сравнению с другими вариантами инвестиций» характеризующимися схожим риском. Возмещение инвестиций в здания должно вестись по прямолинейному методу.
Ежегодная норма возврата капитала составляет 2% (100%/50 лет = 2% в год). Следовательно, общая требуемая ставка дохода для зданий и сооружений равна 14% (12%+2% = 14%). Годовой чистый операционный доход для первого года оценивается в 65 000 долларов. Требуемая ставка дохода на 750 000 долларов» вложенные в здания и сооружения, составляет 14%, или 63 000 долларов Если вычесть эту величину из суммы чистого операционного дохода в 65 000 долларов, то получим 2000 долларов остатка для земли. Последняя сумма, капитализированная по ставке 12% при неограниченном сроке получения дохода, позволяет оценить землю в 16 666,67 долларов Доход от земли капитализирован без ограничения срока его получения, поскольку считается, что земля не изнашивается. Расчеты по данному примеру обобщены в таблице.
Техника остатка для земли аналогична сельскохозяйственному примеру. Как и в сельскохозяйственной модели» зданиям и сооружениям» возведенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и предпринимательских усилий, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся же доход приписывается земле; он может быть капитализирован для определения оценочной стоимости земли.
Метод прямолинейного возмещения капитала, описанный в таблице неизбежно предполагает» что доход» приписываемый зданию, со временем постепенно снижается. Если бы прогнозировалось получение равновеликих доходов от здания в течение 50 лет, следовало бы применить аннуитетный метод возврата инвестиций. В этом случае оценочная
Таблица
Техника остатка для земли — расчет возврата инвестиций в здания по прямолинейному методу
Чистый операционный доход (первый год) — $65 000,00
Минус Доход, относимый к зданиям и сооружениям:
12% (доход на инвестиции) + 2% (возврат
инвестиций) =14%; 0,14 X $450 000 = 63 000.00
Остаточный доход от земли (относимый к земле) — $ 2 000,00
Капитализированный по 12%-ной ставке дохода
на инвестиции без ограничения срока — $16 666,67
Общая стоимость объекта оценивается в $467 000,00 ($450 000 для зданий плюс $16 666,61 для земли = $466 666,67; округлено до $467 000,00)
стоимость земли техникой остатка составила бы 90102 долларов, исходя из ежегодного дохода от земли в размере 10 812 долларов, как показано в таблице
Таблица
Техника остатка для земли — расчет возврата инвестиций в здания по аннуитетному методу
| Чистый операционный доход
|
$ 65 000 |
| Минус Доход, относимый к зданиям и сооружениям: $450 000×0,120417 (колонка 6, 50 лет 12%)
|
54118 |
| Остаточный доход от земли
|
$ 10 812 |
| Стоимость земли: $10 812 / 0,12
|
$ 90 102 |
| Общая стоимость объекта оценивается в $540 102 ($450 000 для знаний плюс $90 102 для земли = $540 102)
С учетом затрат на строительство в 450 000 долларов» срока полезной жизни зданий в 50 лет и равномерных доходов в основу расчета ежегодного дохода положен фактор взноса на амортизацию единицы при соотвеллвуищея ставке процента» |
|
Применяемый метод капитализации должен соответствовать характеру прогнозируемого дохода. Если подобного соответствия между допущениями о потоке доходов и ставками капитализации не будет достигнуто, то полученные в результате расчетов величины текущей стоимости будут неверны.
Динамика доходов от зданий и земли, соответствующая каждому из двух различных допущений о возмещении капитала, показана на рис. 6-1 и 6-2. Обратите внимание, что допущение о возмещении капитала очень сильно влияет на остаточный доход и величину стоимости.
Техника остатка для земли с успехом применяется в тех случаях, когда можно с высокой точностью оценить стоимость зданий и сооружений. Однако, когда здания уже построены, вместе с землей они становятся одним целым, и редко когда впоследствии удается их разделить.
Техника остатка для земли и возврат инвестиций в здания по прямолинейному методу
РИС. 6-1. Техника остатка для земли и возврат инвестиций в здания по прямолинейному методу
Рис. 6-2. Техника остатка для земли и возврат инвестиций в здания по аннуитетному методу
Техника остатка для земли может быть также применена при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Оцениваются затраты на здания и сооружения» чистый операционный доход по различным вариантам застройки. Затем коэффициент капитализации умножается на оценочные затраты, а полученный результат вычитается из прогнозируемого чистого операционного дохода. Таким образом определяется прогнозрфуемый доход от земли. Какой из вариантов дает наибольший остаточный доход от земли, тот и является ее наилучшим и наиболее эффективным использованием с учетом существующих юридических и физических ограничений.
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»