Оценка приносящих доход объектов собственности — это упорядоченный процесс, в основу которого положены принципы, рассмотренные в данной главе. Этот процесс предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки основывается на научном методе и применим к решению широкого круга оценочных задач. В ходе проведения оценки, ориентированной на решение конкретной задачи, для обоснования используемых допущений и фактов, ведущих к логическому и оправдан ному заключению, используется рыночная информация. Процесс оценки может быть разделен на шесть этапов:
1. Определение задачи.
2. Составление плана оценки.
3. Сбор и проверка информации.
4. Применение уместных подходов к оценке.
5. Согласование.
6. Отчет о результате оценки стоимости.
Этап 1. Определение задачи
Какую задачу необходимо решить клиенту? Обычно цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. Клиент может быть заинтересован в приобретении офисного здания как объекта для инвестиций. Как сравнить данный вариант вложения средств с альтернативными вариантами использования денег? Клиент может высказать пожелание продать складское помещение. Какова наиболее вероятная продажная цена? Клиент может захотеть предоставить кредит владельцу жилого дома. Последний согласен заложить свою собственность для обеспечения кредита. Какова стоимость закладываемого имущества? Правительство хо чет купить принадлежащий клиенту торговый центр. Какова обоснованная рыночная стоимость центра? Поиск ответа на каждый из перечисленных вопросов требует от оценщика определить особый вид стоимости, поскольку различны потребности клиентов. Полезность, замещение и ожидание являются теми основополагающими принципами, которые помогают аналитику понять содержание поставленной задачи.
При оценке важно идентифицировать реальный объект собственности и определить связанные с ним юридические права. Должны быть тщательно выявлены и измерены размер и характеристики реального актива. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом. Связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Собственность может быть обременена закладной или каким-то другим залоговым обязательством. Нормы зонирования могут воспрепятствовать реализации планировавшегося варианта использования. Прочие правовые ограничения могут сузить масштабы использования объекта. Принципы сбалансированности» экономической величины и экономического разделения позволяют установить, какого рода информацию следует собирать.
Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной даты оценки. При отсутствии указания на конкретную дату какое-либо лицо может случайно взять отчет об оценке спустя несколько лет и использовать его для принятия решения. Поскольку велика вероятность того, что условия и допущения, положенные в основу оценки, со временем изменятся, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости останется достоверной.
Процесс оценки недвижимости
Этап 2. Составление плана оценки
Задача по оценке решается путем составления и реализации программы исследований. После того как уяснена и определена задача, внимание аналитика будет направлено на поиск возможного пути ее решения. Опыт показывает, что наиболее эффективный путь к решению задачи лежит через структурирование процесса оценки. Порядок проведения оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном и региональном уровнях. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует предельно конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка, находящихся на нем зданий и сооружений.
Обычно оценщик разрабатывает план, чтобы определить, какие данные будут необходимы для решения поставленной задачи. План составляется во избежании ненужного дублирования, непродуктивных затрат и потери времени. Оценщик попытается сконцентрировать свое внимание на тех факторах, которые имеют значение для решения данной задачи.
В плане идентифицируются соответствующий рынок и сегмент рынка. Этот шаг важен независимо от того, какой вид стоимости определяется: инвестиционная стоимость, рыночная стоимость или др. Со стороны предложения для целей последующего анализа выявляются аналогичные (замещающие) объекты, которые, вероятно, могут конкурировать с оцениваемым объектом. Со стороны спроса определяются возможные покупатели или пользователи оцениваемого вида собственности. Отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, размер и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, а также характеристики возможных пользователей.
Затем рассматривается возможность применения трех традиционных подходов к оценке стоимости. Хотя обычно доходный подход является наиболее подходящей процедурой для анализа приносящей доход собственности, однако это не всегда верно. Доходный подход является только одним из методов оценки. Полезную информацию способны дать также рыночный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или рыночный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.
Рыночный подход или подход прямого сравнительного анализа продаж особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность этого подхода зависит от качества собранных данных. Следует собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Данные, собираемые о продажах сопоставимых объектов, включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность рыночного подхода снижается в случаях, когда сделок было мало, когда после их совершения прошел продолжительный период времени или когда рынок находится в аномальном состоянии. Поскольку этот подход опирается на данные о прошлых сделках, в случае быстрых изменений на рынке полученные с его помощью показатели стоимости могут оказаться дезориентирующими,
Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового или предложенного строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно должна включать данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке. Этот подход трудноосуществим для некоторых видов объектов, таких, как здания с уникальными архитектурными или эстетическими характеристиками, сооружения с чрезмерным физическим износом или здания, обладающие исторической ценностью.
С теоретической точки зрения можно утверждать, что доходный и затратный подходы являются частью рыночного подхода. Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка. Однако в практическом плане затратный и доходный подходы являются самостоятельными методами, отличными от рыночного подхода, в основу которого положены данные о продажах сопоставимых объектов.
Следующий шаг предусматривает составление общего графика работ по проведению оценки, а также соответствующего бюджета. Оцениваются ожидаемые затраты денежных средств и времени на сбор и проверку информации. Эти затраты будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оценщик, от наличия людских ресурсов, от уникальности или сложности решаемой задачи и опыта самого оценщика. Иногда в бюджет необходимо включить гонорары различных специалистов и экспертов, привлекаемых со стороны. В зависимости от сложности задачи среди этих лиц могут быть инженеры, искусствоведы, адвокаты, бухгалтеры или другие оценщики. Для оценки может потребоваться оригинальная первичная информация. Эти данные могут быть получены при помощи обширных маркетинговых опросов, для обработки и классификации которых необходимо компьютерное время. Проведение исследования может вызвать необходимость посещения других мест. Если задание по оценке предусматривает составление подробного отчета в письменной форме, оценщику следует учесть предстоящие затраты по составлению таблиц, графиков, диаграмм, карт и других визуальных материалов.
Наконец, следует подготовить и представить клиенту письменное предложение о гонораре. Гонорар следует определять, исходя из сложности задания, величины ожидаемых издержек, обоснованного распределения накладных расходов, правового риска, связанного с данной работой, и от набора предоставляемых услуг. Гонорар может быть определен как единая сумма или же на почасовой основе. Если гонорар установлен в проценте от итоговой величины оценочной стоимости, то это может привести к конфликту интересов.
Предложение по оценочному заданию (assignment proposal) служит для уточнения ответственности как оценщика, так и клиента. Оно также позволяет убедиться, что оценщик правильно понял существо задачи. Формальное одобрение клиентом предложений по заданию и гонорару позволяет избежать недоразумений в будущем.
Этап 3. Сбор и проверка информации
Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику следует попытаться собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Он должен предпринять все разумные шаги для того, чтобы подтвердить точность и надежность данных, использованных в отчете или в анализе. Оценщик как минимум должен ответить на следующие вопросы:
1. Все ли собранные данные важны и относятся к решению оценочной задачи? Посторонняя информация, включенная только для увеличения объема отчета, редко повышает доверие к последнему.
2. Насколько полезны эти данные? Отражают ли полученные факты тот же набор рыночных условий, что и условия, влияющие на оцениваемую собственность? Являются ли эти факты достаточно конкретными или они неопределенны? Насколько свежа информация?
3. Были ли данные проверены? Осматривал ли оценщик собственность лично? Была ли подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов осведомленными о них сторонами? Насколько финансовые показатели, использованные для подсчета ожидаемого потока доходов, сопоставимы с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке?
4. Есть ли основания полагать, что данные неточны? Каковы возможные искажения или отклонения?
5. Кажется ли собранная информация обоснованной, исходя из опыта и знаний самого оценщика?
Этап 4. Применение уместных подходов к оценке
Собранные данные должны быть проанализированы в контексте применяемых к оценке подходов. В последующих параграфах не предпринимается попытка подробного рассмотрения этих подходов. Для более подробного ознакомления с рыночным и затратным подходами.
В общих чертах рыночный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемой собственностью объекты. Обычно между выбранными для сравнения и оцениваемым объектом существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу этих поправок положен принцип вклада.
Затратный подход также основан на принципе замещения. Другие принципы, используемые в данном подходе: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.
В целях анализа оценщик рассматривает землю отдельно от зданий и сооружений. При оценке земли применяется принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Чтобы определить максимальную остаточную стоимость земли, рассматриваются альтернативные гипотетические варианты застройки. Применительно к приносящим доход объектам собственности эта процедура может привести оценщика к выводу о том, что нынешний вариант использования земли не подходит для данного местоположения или что земля застроена недостаточно.
При оценке зданий и сооружений во внимание принимаются затраты на их воспроизводство как новых. Приемы, используемые оценщиком, могут простираться от метода детального количественного обследования до более простых методов, в основу которых положено определение затрат на 1 кв. фут.
Следующим шагом при затратном подходе является оценка накопленного износа, который представляет собой суммарное уменьшение полезности объекта. Уменьшение полезности обычно происходит из-за физического износа, функционального устаревания и экономического (связанного с местоположением) устаревания.
Физический износ может быть следствием возраста объекта и возможного отсутствия надлежащего ухода за ним. Величина износа будет влиять на оставшийся срок полезной жизни объекта. Оценка этого срока важна также для доходного подхода. Она помогает оценщику определить продолжительность потока доходов.
Функциональное устаревание может быть результатом неспособности застройщика учесть принципы сбалансированности, экономической величины или экономического разделения. Например, строительство здания может привести к перегрузке участка земли. Или может сказаться принцип изменения, например рост энергозатрат сделает офисное здание с большими стеклянными панелями функционально устаревшим.
Экономическое (связанное с местоположением) устаревание можно объяснить применением принципов изменения и зависимости. Такое устаревание происходит, когда изменяются общепринятый тип землепользования, связи или рынки покупателей. Поскольку недвижимость «привязана» к определенному месту, ее нельзя переместить и поэтому ее полезность может уменьшиться.
Доходный подход — это процесс определения текущей стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. Соответственно в данном случае применяется оценочный принцип ожидания.
Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную перспективу. Хотя эти подходы полагаются на данные, собранные на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако рынки недвижимости не являются совершенными. Часто предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы. Производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.
Этап 5. Согласование
Согласование — это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность.
Согласование называют «экзаменом совести». В ходе этого процесса оценщик проверяет применимость принципов оценки на различных стадиях выявления задачи, сбора данных и анализа — используя каждый подход к оценке. Пересматриваются (заново) различные показатели стоимости. Насколько они обоснованны? Подтверждаются ли они данными? Имеют ли они смысл? Заново анализируется исходная задача. Оценщик может использовать статистические расчеты для разработки вероятностного распределения. Далее он может обдумать диапазон, в пределах которого должна находиться искомая величина стоимости. Обычно ожидается, что оценщик представит клиенту единственную величину оценки стоимости. Теперь на основе этого процесса согласования оценщик должен вынести такое решение.
Отметьте, что согласование — это не процесс механического усреднения результатов, полученных с использованием трех подходов. Это процесс логических рассуждений и принятия решения.
Этап 6. Отчет о результате оценки стоимости
В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составленным по полной стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад.
Доходный подход к оценке собственности должен быть рассмотрен в контексте общего процесса систематического решения оценочной задачи. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки. Принципы, рассмотренные в данной главе, были разделены на 4 группы. В первую группу вошли принципы, основанные на представлениях пользователя: полезности, замещения и ожидания. Вторая группа включала принципы, связанные с землей и размещенными на ней зданиями и сооружениями. Это принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающих и уменьшающихся доходов, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения. Третья группа содержала принципы, связанные с рыночной средой: зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служил мостом, соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Кроме того, в данной главе описан процесс оценки. Он был рассмотрен по шести этапам.
Источник: Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. — М.:Дело, 1997