Коэффициент капитализации может быть рассчитан, исходя из структуры стоимости объекта, т.е. ее распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений. Это будет общий физический коэффициент, который может быть использован для капитализации всего чистого операционного дохода.
Применение данной техники требует первоначальной оценки коэффициента улучшений. Предположим, что стоимость зданий и сооружений оценена в 90% от общей стоимости собственности, а земли — в 10%. Затем коэффициенты капитализации для земли и зданий могут быть взвешены в соответствии с их долей в общей стоимости объекта.
Рассмотрим следующие допущения:
Доля зданий и сооружений в общей стоимости объекта (коэффициент улучшений): — 90%
Продолжительность экономической жизни зданий и сооружений: — 50 лет
Ставка дисконта (процента): — 12%
Расчет общего коэффициента капитализации показан в таблице
Оценка собственности ори прямолинейном и аннуитетном возмещении капитала
При расчете физических коэффициентов капитализации предполагается, что на здания и. сооружения приходится 90% общей оценочной стоимости, а на землю — 10%. Очевидны некоторые различия в допущениях по сравнению с видами техники остатка, описанными выше. При использовании последних, стоимость либо зданий, либо земли оценивалась конкретной долларовой суммой в отличие от процентных долей в данном случае. Например, по технике остатка для земли предполагалось, что стоимость зданий составляет 450 000 долларов (таблице); при применении техники остатка для зданий и для объекта в целом земля оценивалась в 50 000 долларов. Тем не менее обратите внимание, что полученные в этом «долевом» подходе долларовые суммы близки, хотя и не идентичны тем, которые были бы получены путем умножения доли зданий или земли на оценочную стоимость всего объекта. Так, 10% от 471 015 долларов или от 539 979 долларов не равны в точности 50 000 долларов стоимости земли. Это объясняет, почему оценки, полученные с использованием процентных долей, были близки, но не идентичны результатам, полученным с использованием долларовых сумм. Однако, если не существует значительной разницы между оценками стоимости и долями, то нет необходимости сверять эти различия.
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»