Техника остатка для собственности в целом

Техника остатка для

Употребление слова «остаток» в технике остатка для собственности в целом (property residual technique) вводит в заблуждение. Более подходящим будет термин реверсия (reversion). Реверсия — это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Реверсия может быть получена по истечении срока экономически полезной жизни объекта или при его перепродаже на более раннем этапе.

Когда чистый операционный доход может быть спрогнозирован с разумной вероятностью на весь срок экономически полезной жизни здания, техника остатка для объекта может дать обоснованную оценку его стоимости. В этих случаях нет необходимости разделять доход на две составляющие — доход от здания и доход от земли. Это позволяет избежать сложный этап разделения, сам по себе теоретически необоснованный, поскольку здание и земля являются единым объектом собственности, генерирующим общий поток доходов. Даже если оценка сделана с большим допуском, оценочная стоимость перепродажи в конце срока экономически полезной жизни зданий и сооружений слабо повлияет на текущую стоимость собственности, поскольку перепродажа может произойти через много лет. Однако оценочная продолжительность полезной жизни объекта редко совпадает с типичным периодом владения инвестиционным активом.

Реверсия в конце экономически полезной э/сизни объекта. Рассмотрим застроенный объект недвижимости, который, как ожидается, будет ежегодно приносить 65 000 долларов чистого операционного дохода в течение последующих 50 лет, после чего здания и сооружения полностью обесценятся как приносящие доход активы. Для простоты предположим, что стоимость земли останется неизменной и составит 50 000 долларов Для данного объекта приемлемой считается ставка дохода на инвестиции 12%. Оценка потока доходов в 65 000 долларов в год должна быть проведена с использованием фактора обычного аннуитета (умножить на фактор аннуитета), а реверсии в 50 000 долларов — с использованием фактора текущей стоимости единицы. Обратите внимание, что результаты расчетов (см. табл. 6-4) в точности равны оценкам, полученным по технике остатка для земли при аннуитетном возмещении капитала.

Норму прямолинейного возмещения капитала следует использовать для оценки дохода от зданий в тех случаях, когда предполагается, что последний будет систематически снижаться. Однако при этом необходимо разделять доход, относимый к земле, и доход, относимый к зданиям, с тем, чтобы именно поток доходов от зданий учесть как убывающий; стоимость земли и доход от нее считаются неизменными. Это показано в таблице.

Техника

остатка для собственности в целом

ТАБЛИЦА 6-4

    Сумма

(в долларов)

 

Фактор

 

Текущая

стоимость

(в долларов)

Поток доходов

Реверсия

Общая текущая стоимость

Округлено до

65 000 50 000 X X 8,3045 0,00346

=

539 792 + 173

539     965

540     000

Перепродажей объекта с реверсией до истечения срока экономической Жизни. Техника остатка для собственности в целом может использоваться в тех случаях, когда перепродажа происходит до истечения срока экономически полезной жизни. Предполагаемая цена перепродажи может быть ценой опциона на покупку для арендатора — держателя текущей аренды, или стоимостью остаточного потока доходов, который, как ожидается, будет приносить объект после перепродажи.

Например, предположим, что уже расмотренный объект с 50-летним сроком полезной жизни будет перепродан через 10 лет. Реверсия при перепродаже рассчитывается исходя из того, что на протяжении оставшихся 40 лет объект будет приносить ежегодный чистый операционный доход в 65 000 долларов, затем земля будет продана за 50 000 долларов Предполагаемая цена перепродажи через 10 лет составит 536 382 долларов, как показано в таблице.

Таким образом, остаточная стоимость собственности в целом будет оценена в 536 382 долларов, — эта сумма должна быть получена через 10 лет. Текущая стоимости остатка плюс текущая стоимость всего чистого

ТАБЛИЦА

Остаточная стоимость для собственности в целом при расчете возврата инвестиций в здания и сооружения по прямолинейному методу

Остаточная стоимость для собственности в целом при расчете возврата инвестиций в здания и сооружения по

2 Аннуитет за 50 лет (колонка 5) при ставке в 12%.
6 1/(0,12 + 0,02) — 7,1428 (прямолинейный фактор за 50 лет при ставке 12%).
в Фактор реверсии за 50 лет (колонка 4) при ставке 12%.

Цена перепродажи до окончания срока экономически полезной жизни

Цена перепродажи до окончания срока экономически

Фактор аннуитета при ставке в 12% за 40 лет.
Фактор текущей стоимости единицы при ставке в 12% за 40 лет.

операционного дохода, полученного за 10 лет владения объектом, рассчитана в таблице.

Техника остатка для собственности в целом при ее перепродаже до окончания срока экономически полезной жизни

Техника остатка для собственности в целом при ее перепродаже до окончания срока экономически

Фактор аннуитета за 10 лет (колонка 5) при ставке в 12%. 6 Фактор реверсии за 10 лет (колонка 4) при ставке в 12%.

Опцион на покупку. Предположим, что оцениваемая собственность сдана на условиях чистой аренды за 65 000 долларов, уплачиваемых в конце каждого года в течение 25 лет. Арендатор покупает опцион на покупку объекта по истечении 25 лет за 500 000 долларов Расчет текущей стоимости по ставке процента или дисконта 12% с использованием техники остатка для собственности в целом показан в табл. 6-8. Обратите внимание, что если через 25 лет арендатор освободит объект и не использует опцион на покупку, то текущая стоимость собственности лишь незначительно будет отличаться от стоимости объекта в случае использования опциона. Будучи дисконтированной за 25 лет, сегодняшняя стоимость реверсии составит менее 6% (0,05882) от цены перепродажи при ставке процента (дисконта) 12%.

Поток доходов и цена перепродажи при использовании опциона на покупку

Поток доходов и цена перепродажи при использовании

Фактор аннуитета за 25 лет при ставке 12%.
Фактор реверсии за 25 лет при ставке 12%.

Техника остатка для собственности в целом

Техника остатка ДЛЯ собственности в целом — допущение о неизменном

Резюме по различным техникам остатка и сверка различий
Механическое применение различных техник остатка к одним и тем же предполагаемым потокам доходов может привести к несходным результатам, что обусловлено различиями в допущениях и оценках, касающихся нынешней стоимости зданий или земли. Поэтому не следует беспокоиться по поводу конкретных математических расчетов, разумеется, исключая те случаи, когда полученные результаты отличаются слишком сильно.
При описании каждого из трех видов техники остатка применялись два различных допущения в том, что касается возврата инвестиций. В первом случае возмещение капитала происходило в условиях получения равновеликих доходов; в другом прогнозировалось снижение доходов от зданий. Итоговые (неокругленные) результаты по всем трем видам техники показаны в таблице.

Оценка стоимости недвижимости различными видами техники остатка

различными видами техники остатка

Результаты, полученные техникой остатка для зданий и техникой остатка для собственности в целом, полностью совпадают. В обоих случаях предполагалось, что стоимость земли равнялась 50 000 долларов Примененная техника не оказала никакого влияния на результаты.

Тем не менее результаты, полученные при помощи техники остатка для земли, отличаются от полученных двумя другими видами техники остатка. Это было вызвано различиями в исходных допущениях.

При использовании техники остатка для земли предполагалось, что стоимость зданий и сооружений составляет 450 000 долларов В данном случае в отличие от двух других видов, стоимость земли не была известна.

Поэтому при использовании техники остатка для земли было сделано другое допущение в том, что касается суммы реверсии (перепродажа земли по окончании потока доходов) и величины снижающегося дохода от зданий (в случае прямолинейного возврата инвестиций). Однако, несмотря на некоторые расхояодения, нет существенной разницы между результатами, полученными любым из этих трех видов.

Существенная разница может возникнуть из-за различий в допущениях о характере планируемого потока доходов, т.е. будет ли ожидаемый поток доходов неизменным или же он будет убывать с течением времени.

Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»