Почти все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов. В тех случаях, когда для завершения инвестиционной сделки используются кредитные средства, говорят, что заемщик применяет финансовый левередж, или рычаг (financial leverage).
Нередко собственность рефинансируется ее новым владельцем; это означает, что покупатель получает новый кредит с основной суммой большей, чем остаток основной суммы старого кредита. Новый кредит позволяет погасить старую ссуду и уменьшает обязательный денежный платеж самого инвестора-покупателя. Он может покрывать свыше 75% цены покупки. В других сделках существующие долги переходят вместе с продаваемой собственностью и принимаются покупателями, которые оплачивают собственный капитал. Некоторые продавцы принимают вторые закладные и завершающие закладные; некоторые институциональные кредиторы также предлагают финансирование под младшие закладные.
Большинство покупателей приносящей доход недвижимости стремятся к получению кредита по ряду причин. Во-первых, лишь немногие из них располагают достаточной суммой денежных средств для оплаты всей цены. Во-вторых, даже те, кто обладает достаточными средствами, стремятся диверсифицировать свои инвестиции и таким образом уменьшить риск: «Не кладите все яйца в одну корзину!» Третья причина — порядок налогообложения: почти во всех случаях процент, уплачиваемый по кредитам, исключается из облагаемого налогом дохода. В четвертых, привлечение кредитов позволяет инвестору контролировать большие объемы собственности.
С точки зрения заемщика, кредиты имеют два основных недостатка. Первый состоит в том, что по ним должны выплачиваться проценты. Второй недостаток — необходимо вернуть основную сумму кредита. Несоблюдение любого из этих обязательств может привести к потере права выкупа закладной, к потере собственного капитала и к предъявлению должнику иска, если выручка от продажи заложенной собственности не покроет неоплаченный остаток долга.
Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»