Влияние финансирования на стоимость

Влияние финансирования

Финансирование недвижимости не будет влиять на ее стоимость. Однако финансирование, как благоприятное, так и не являющееся таковым, может оказывать очень сильное воздействие на цену. Для новичка в сфере работы с недвижимостью это покажется странным. Почему цена и стоимость различаются? Каким образом что-либо может повлиять на цену, но не на стоимость? Подобные вопросы задаются очень часто. Воспользуемся примером из нефтеразведки. Затраты остаются неизменными независимо от того, получен ли в результате поисковых работ нефтяной фонтан или же скважина оказалась сухой. Стоимость и цена различны.

В том, что касается недвижимости, продаваемой как инвестиционный объект, покупатели и продавцы не всегда одинаково оценивают ее стоимость. Они согласовывают цену. Именно на цену, а не на стоимость влияет финансирование. Финансирование, как хорошее, так и плохое, не изменяет собственность физически. Оно не увеличивает рыночные ставки арендной платы.

Однако финансирование отражается на сумме денежного платежа покупателя и на последующих ежемесячных выплатах по кредиту. Например, если продавец готов финансировать собственность, предоставляя кредит под 1% с 40-летним сроком амортизации, то покупатель может позволить себе согласиться на более высокую цену и вместе с тем его выплаты по кредиту по-прежнему будут ниже рыночных. Более высокая цена включает стоимость собственности плюс стоимость благоприятного финансирования. Финансирование влияет на ставку дохода на собственный капитал, а также на инвестиционный риск.

Оценивая рыночную стоимость объекта, следует предположить, что при его продаже будет использовано финансирование, типичное для рынка данного вида собственности. «Типичным» финансированием считается денежная сумма, которая может быть получена от третьей стороны — кредитора, а также взимаемый при этом процент. Нередко цены на недвижимость завышены, поскольку они включают несколько дисконтных пунктов, оплаченных продавцом по предоставленному третьей стороной кредиту.

Это изменяет цену, но не стоимость недвижимости. Фактически цена зависит как от самой недвижимости, так и от ее финансирования.

В тех случаях, когда третья сторона не готова предоставить кредит, финансирование сделки может осуществляться продавцом. Чем выгоднее условия кредита, тем более высокую цену будет стремиться получить продавец. Поскольку финансирование не сказывается на стоимости, последняя намного ниже цены. Для приведения цены недвижимости к ее стоимости следует определить рыночную стоимость (а не номинальную сумму) закладной, выданной в сделке, и прибавить ее к сумме денежного платежа нового собственника. Вероятно, что стоимость закладной значительно ниже, чем ее номинал, поэтому стоимость собственности ниже его цены.

Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»