Стоимость недвижимости в соответствии с ЗП равна стоимости восстановления или замещения улучшений минус их совокупный износ плюс стоимость земельного участка (как свободного):
Vон =Vпоест/зам — И + Cзу.
Прежде всего, необходимо решить, применение какого вида стоимости более обоснованно: стоимости восстановления или стоимости замещения.
Стоимость восстановления (Reproduction cost new). Часто используемый перевод этого термина как «полная стоимость восстановления» — некорректен, поскольку new означает «как нового». В теории оценки есть стоимость восстановления и вопрос ее «полноты» надуман. Нет неполной «восстановительной стоимости». То же относится и к стоимости замещения, и к стоимости воспроизводства, фигурирующей как более точный перевод reproduction cost new в известной книге Дж. Фридмана и Н. Ордуэя. «Восстановительная стоимость» — устоявшийся термин в бухгалтерском учете, отражающий результаты переоценки. Однако в сметных расчетах затрат на новое строительство (т.е. в терминологии профессии сметчика) фигурирует «полная восстановительная стоимость»).
(Как если бы он был новым на дату оценки)) представляет собой сумму затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство точной копии оцениваемого здания как нового с учетом всех его недостатков и избыточных элементов, с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и т.д.
При определенных условиях альтернативой восстановительной стоимости может являться стоимость замещения.
Стоимость замещения (replacement cost new) — это сумма затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство нового здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки (Как если бы он был новым на дату оценки), но построенного из современных материалов и конструкций и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой, квалификацией рабочей силы и пр. (Речь идет о соответствии современным требованиям к объемно-планировочным и объемно-конструктивным решениям, а также действующим эргономическим, санитарно-гигиеническим и экологическим нормам и правилами.)
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство копии объекта, как если бы он был новым, а стоимость замещения — издержками на создание нового объекта — функционального аналога для оцениваемого, как если бы он был новым.
С теоретической точки зрения в большинстве случаев более обоснованно определение стоимости замещения, поскольку маловероятно, что потенциальному покупателю нужна именно точная копия оцениваемого здания со всеми его функциональными недостатками или излишествами. Однако на практике более широкое распространение получило определение стоимости восстановления, поскольку при замещении создается здание, отличающееся от оцениваемого объекта. Кроме того, восстановительная стоимость более удобна для последующего определения (выделения) и оценки всех видов износа, присущих реальному оцениваемому объекту.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с