Покупка квартиры в новостройке – что нужно знать

Покупка квартиры в новостройке — событие, безусловно, приятное. Однако чтобы не быть обманутым и не остаться без денег и без квартиры, необходимо знать механизм покупки квартиры в строящемся доме: особенности оформления договора купли-продажи квартиры, права и обязанности продавца и покупателя.

Покупка квартиры в новостройке

Новостройки, ж. (нов.). — это 1. Строительство новых зданий, заводов и т. п. 2. Новый поселок, новое здание. Жить в новостройке.

В посткризисное время рынок недвижимости постоянно расширяется. Конкуренция заставляет компании-девелоперы постоянно развиваться и предлагать новые решения для своих клиентов. Времена крупных махинаций и «обманутых дольщиков» постепенно уходят в прошлое и уступают место проверенным застройщикам и застрахованным инвестициям. Но, как говорится, предупрежден, значит вооружен.

В этой небольшой мини-книге мы собрали несколько полезных советов из нашей практики и практики наших коллег, пользуясь которыми, Вы сможете сделать процесс покупки квартиры приятным и комфортным.

Новостройка: плюсы и минусы
Методы поиска на первичном и вторичном рынке существенно различаются, поэтому если Вы на 100% определились в выборе новостройки, как оптимального варианта для покупки квартиры, еще раз перечислим плюсы такого выбора:

Плюсы новостройки Новое жильё, есть новое жильё — чистая энергетика.
• Это новая квартира. До вас в ней никто не жил, кроме бригады строителей из Средней Азии. её энергетика чиста, аура ясна, а биополе безмятежно колосится.
• У нее нет запутанной истории обменов, приватизаций, перепродаж и сомнительных дарений, совершенных под гипнозом.
• Ее довольно просто купить.
• Дом и коммуникации пока не изношены и, скорее всего, не обрушатся в ближайшие десять лет.
• Многие застройщики предлагают для новостроек программу рассрочки под вменяемый процент, а в некоторых случаях — беспроцентную. А это уже существенная экономия, потому что «деньги сегодня» — всегда дороже, чем «деньги завтра»!
• Вы можете наблюдать процесс строительства «в прямом эфире» и, если вы в этом разбираетесь, оценить качество строительства — желательно ДО покупки.
• Новостройка — хорошая инвестиция. Даже если цены на вторичном рынке не вырастут, к моменту оформления собственности ваша квартира подорожает минимум на 20–30 %.

Как минимизировать возможные минусы?
Долгое ожидание.
Выбирайте застройщика с нормальной репутацией и большим «портфолио» введенного в эксплуатацию жилья.
Помните, что возведение панельного дома занимает, как правило, несколько месяцев, а монолитного или монолитно-кирпичного — от года. Хотите въехать побыстрее — берите панель.

Дорогие кредиты.
Узнайте, в каких банках аккредитован данный жилой комплекс. «Аккредитован» значит, что банки уже изучили всю документацию по проекту и застройщику и теперь готовы давать кредиты на квартиры по упрощенной схеме (без лишней волокиты и кипы документов). Скорее всего, они кредитуют и самого застройщика, поэтому весьма заинтересованы, чтобы тот побыстрее все распродал. Как правило, у таких банков условия кредитования самые мягкие, но не всегда! Обязательно изучите и сравните условия ипотеки в других банках.

Ремонт.
Лично мы не считаем это большим недостатком. На вторичном рынке тоже большинство покупателей сразу делают ремонт — что называется, «под себя». Да и не так страшен ремонт, как его «малюет» наше воображение!

Жизнь на стройплощадке.
Тоже не такой уж и недостаток. Как показывает практика, если соседи соблюдают законодательство и правила приличия, «жизнь на стройплощадке» вполне терпима.

Недостаток инфраструктуры.
А вот это проблема. Жить в необустроенном районе вам действительно предстоит еще долго. Нет, магазины, парикмахерские и прочие коммерческие объекты разрастутся вокруг быстро.
Обычно застройщик выделяет под коммерческие объекты первые этажи домов и продает/сдает их в аренду еще на стадии строительства. А вот детский садик, школа и поликлиника в пешей доступности могут так и не появиться, даже если в красивых рекламных проспектах все это фигурировало. Знаем историю, как в одном жилом комплексе, выросшем на пустыре за МКАД, вдали от цивилизации, застройщик обещал покупателям школу, а потом, продав большинство квартир, решил строить вместо школы парковку. Так рентабельнее.

Выход. При выборе объекта ориентируйтесь только на существующую или хотя бы уже строящуюся инфраструктуру. А не на красивые 3D-картинки в рекламе.

Как выбрать новостройку мечты?
Какую новостройку выбрать? Все зависит, конечно же, от ваших целей. Если вы покупаете квартиру для себя, то… Хорошо ли развито ваше воображение? Оно вам очень пригодится, ведь главная сложность при выборе новостройки — вы не видите место, где вам предстоит жить! Приходится представлять его. Девелопер проекта (он же застройщик) с радостью помогает вам, рисуя красивые и неестественно яркие 3D-картинки. Но верить им нужно с большой осторожностью.

Рекомендуем обратить особое внимание на следующие моменты:
• Транспортная доступность. Если добираться до вашего будущего дома тяжеловато, то имейте в виду: после ввода дома в эксплуатацию трафик возрастет еще больше, ведь ваши будущие соседи дружно вольются в существующую пробку.

• Парковочные места. Сколько их предусмотрено в жилом комплексе? Имеется в виду и подземный паркинг, если таковой есть, и открытые машино-места во дворе. Нормой считается коэффициент «одно машино-место на одну квартиру». В домах бизнес-класса может быть обустроено полтора машино-места на квартиру, в элитных домах — два. Но если ваш коэффициент меньше одного, готовьтесь иметь ежедневную головную боль с парковкой. И кстати, сколько будет стоить место в подземном паркинге, который так активно рекламирует застройщик?
Часто продажи машино-мест начинаются позже, чем продажи квартир, и цены неприятно удивляют. Постарайтесь узнать порядок цен заранее.

• Подъезд. Насколько он будет широкий и удобный? Пандус к входной двери сделан качественно или «для отмазки»? Есть где хранить коляску на первом этаже? Количество и размеры лифтов? Если вы «мама с коляской» (либо планируете таковой стать) или, к примеру, велосипедист, все эти факторы крайне важны.

Неудобный подъезд будет по чуть-чуть отравлять вам каждый день. Да и всем остальным тоже, ведь вам придется волочить через этот подъезд сначала тяжелые стройматериалы, потом крупногабаритную мебель и технику. Ну и, конечно, качество подъезда втройне важно для инвалидов-колясочников. Можем сказать по личному опыту, что, например, в самой популярной в Подмосковье панельной серии П-44Т подъезды совершенно неудобные.
Совет. Если вы присмотрели для покупки панельную новостройку, найдите в городе уже построенные дома той же серии и прогуляйтесь по их дворам и подъездам. Желательно проинспектировать новостройку от того же застройщика или хотя бы с теми же характеристиками, так как дома одной серии тоже могут различаться.

Инфраструктура.
Заявленные застройщиком детский сад и спорткомплекс уже начали строиться или существуют только на картинках? Учтите, что объекты инфраструктуры не упоминаются в вашем договоре с застройщиком и по факту он вам ничего не должен! Построит — молодец. Нет — уж извините. Хорошо, если девелопер уже заключил договор с управляющей компанией (оператором), которая будет работать на данном объекте инфраструктуры. Это может быть сеть супермаркетов, фитнес-клуб, частная школа, спортивный клуб и т. п. Еще лучше, если данные объекты (например, детский садик или подъездная дорога) включены в инвестиционный договор девелопера и администрации района. Так называемое «обременение», налагаемое на инвестора чиновниками. Все это повышает шансы на появление искомых объектов инфраструктуры, но не дает никаких гарантий, что они появятся вовремя (в срок, обещанный в рекламе).

Остальные параметры — метраж, планировка, этаж — имеют такое же значение, что при выборе вторички. Исходите из личных предпочтений и бюджета. И готовьтесь к компромиссу, иначе поиск идеального объекта может стать бесконечным. Если вы покупаете новостройку с инвестиционными целями, вот еще несколько рекомендаций:

• Выбирайте отдельно стоящие дома или небольшие жилые комплексы (ЖК). Крупные ЖК и «мегапроекты» плохо подходят для инвестиций, так как продать квартиру в них потом довольно сложно. Вам придется конкурировать с множеством таких же инвесторов, а также с обычными покупателями, которые купили и «передумали». Но что хуже всего, вам придется конкурировать с самим застройщиком, который еще несколько лет будет распродавать свои квартиры, периодически снижая цены до неприличия. Ему-то хорошо! Снизил цену — заработал на объемах продаж. А вот вам, простому частному инвестору, такой демпинг спутает все карты.

• Выбирайте районы или города, где наблюдается дефицит нового жилья. Лучше всего, если ваша новостройка будет единственной в районе. Узнайте, не планируется ли здесь в будущем какого-нибудь «мегапроекта». Чем меньше вокруг новых домов, тем меньше конкуренция и тем дороже вы сможете свою квартиру потом перепродать. Многие покупатели хотят жить именно в современном, свежепостроенном доме и готовы за это доплатить.

• Выбирайте квартиры с отделкой от застройщика, чтобы сэкономить время, деньги и силы на ремонте. Квартиру с отделкой можно сразу после получения ключей сдать в аренду и начать отбивать затраты. Квартиру с отделкой и продать потом проще, причем не важно, какая это отделка: эконом-класса или евроремонт. В обоих случаях продажная цена примерно одинаковая — на 10–15 % выше, чем у бетонной коробки. И продаются такие квартиры быстрее: многие покупатели хотят прийти «на все готовое».

• Но сначала убедитесь, что цена этой отделки адекватна! Если застройщик требует за простую, дешевую отделку более 10 000 руб. за кв. м, вам выгоднее самому нанять бригаду и за 6000–7000 руб./м²сделать хороший предпродажный ремонт. Каким должен быть предпродажный ремонт? Это уже отдельная тема. Мы про это подробно писали в книге «Как продать квартиру выгодно». Читайте и применяйте.
• Для перепродажи выбирайте квартиры на средних этажах — они, как правило, наиболее ликвидны. Первый и последний этаж непопулярны у покупателей, а за высокие этажи с хорошими видами из окна девелопер обычно просит больше денег. Третий–пятый этажи оптимальны по соотношению цена–ликвидность. А для сдачи в аренду подойдут и первый-второй этажи. Продажная цена первого этажа ниже, а арендная ставка почти не отличается.

Нужен ли риелтор?

Не нужен, если вы точно знаете, какую квартиру и в каком жилом комплексе хотите. И если вы уверены в безопасности вашей сделки и умеете торговаться с застройщиком.

Панель или монолит?

Раньше считалось, что монолитное жилье более качественное, а панель — вариант «для бедных». Сейчас уже все не так однозначно. Появилась качественная, современная панель, приближенная по своим характеристикам к монолиту (хорошие шумоизоляция и теплопроводность, симпатичная отделка фасадов и даже высота — до 25 этажей). Это серии «ЕвроПа», КОПЭ-М «Парус» и некоторые другие. Одновременно стало появляться удешевленное монолитное жилье, приближенное по качеству к панельному. Так что дом дому рознь! И все различия между серийным и индивидуальным строительством постепенно становятся условными. И все-таки они есть.

Итак, монолитное и монолитно-кирпичное жилье:
• Дольше строится (как правило, не меньше года).
• Дороже стоит.
• Имеет нетиповые характеристики и индивидуальный внешний вид (фасад)

• Если дом построен качественно, у монолита лучшая, чем у панели, шумоизоляция и теплопроводность (то есть зимой в нем теплее, а летом прохладнее).

• Квартиры в монолитных домах, как правило, сдаются без перегородок (свободной планировки). Планировку выбирает покупатель. Он же тратит время и деньги на возведение перегородок, электропроводку и т. д., а после — на согласование этой планировки.
• Срок службы монолитных домов — до 200 лет.

Панельное жилье:
• Быстрее возводится — от полугода.

• Уступает монолиту по некоторым характеристикам. Однако разные панельные серии существенно различаются между собой по той же шумоизоляции, теплопроводности и другим параметрам.

• Имеет типовой внешний вид и ограниченную этажность (старые серии — до 10 этажей, новые — до 25).

• Имеет типовые планировки. Правда, у современных панельных серий планировок много, так что выбор у покупателей достаточно большой.

• Сдается с перегородками, электропроводкой и батареями, а в последнее время все чаще и с отделкой.

У кого покупать?
Квартиры в новостройках может продавать сам застройщик или агентство недвижимости (АН). Встречаются и другие продавцы — генподрядчик, инвестор, иные аффилированные с застройщиком компании. Однако безопасны и законны в данном случае только первые два варианта: застройщик и агентство-партнер. Все чаще в последнее время бывает так, что продавец у новостройки один. Если застройщик — крупная компания с несколькими проектами, то он сам занимается продажами, рекламой, пиар-продвижением и т. п. А если это какой-нибудь хлебобулочный завод, решивший разово застроить пустующие территории, вся работа с покупателями передается крупному АН.

В любом случае цены у застройщика и агентства-партнера обычно одинаковы, так что можете оформлять объект у кого хотите. Особой разницы нет. Другое дело, как уже говорилось, если вы обращаетесь не в партнерское, а в любое АН или к частному риелтору за сопровождением покупки. В этом случае к цене новостройки добавится стоимость риелторской услуги, но зато специалист не будет заинтересован «втюхнуть» вам конкретный проект.

Как не стать обманутым дольщиком?

Вложиться в новостройку — это не просто совершить покупку квартиры «с отсрочкой заселения». Это рискованная инвестиция. Главное, что вы должны помнить, подписывая договор долевого участия: вы не покупаете квартиру, а становитесь соинвестором бизнес-проекта — строительства жилого дома. Вы покупаете право на получение квартиры в будущем. Любые инвестиции — это риск.

Системные риски
Когда экономика страны на подъеме, строительная отрасль расцветает. Граждане торопятся прикупить квадратные метры. Быстрее, пока не подорожало! Банки охотно идут навстречу — кредитуют и покупателей, и застройщиков. Цены растут, «пузырь» надувается. Когда экономика спотыкается и начинается кризис, строительная отрасль принимает всю тяжесть удара на себя. Так было в Америке и Европе. Так было и у нас. Все закономерно: сокращаются доходы, растет безработица, появляется неуверенность в завтрашнем дне. Крупные покупки откладываются до лучших времен. Строительная отрасль начинает задыхаться без продаж, без поступления свежих денег. Банкиры нервничают, требуют регулярных платежей, грозят отобрать объекты. Взоры участников рынка обращаются в сторону государства — «Спаси!». Некоторых спасают, некоторых нет. Как повезет.

Что ждет покупателей в кризисное время?
• Самая распространенная проблема — задержка по срокам сдачи объекта на год и более. Нет денег — нет строительных работ. Некоторые объекты в Подмосковье и регионах стоят замороженными уже пять–десять лет, и просвета не видно. Дольщики ждут. Есть проблемы и в Москве, особенно Новой, но их все же решают оперативнее.

• Девальвация рубля. Если вы брали ипотечный кредит в иностранной валюте — вам не повезло.

• Наконец, самая серьезная проблема — признание застройщика банкротом, распродажа активов на аукционе. Незадачливые покупатели получают в лучшем случае часть своих вложений. И никаких квартир.

Вывод. Покупка у крупных, зарекомендовавших себя застройщиков повышает шансы на счастливое новоселье. У монстров рынка максимальные шансы на господдержку и интерес стратегического инвестора.

Несистемные риски

Эти риски не зависят от экономической ситуации в стране. Их можно взвесить и оценить. Нас интересует:
• Не окажется ли застройщик мошенником?
• Будет ли достроен дом?
• Будет ли дом подключен к коммуникациям?
• Станет ли покупатель (соинвестор) собственником квартиры?
• Получит ли покупатель ключи от квартиры в срок, обещанный застройщиком?
На любом этапе возможны проблемы — о том, как их минимизировать, читайте ниже.
Как строится дом?

В пьесе «Строительство жилого дома» участвуют несколько основных действующих лиц:
Заказчик, или Инвестор. Располагает капиталом, который вкладывает в запуск проекта. Зачастую Заказчик мало что понимает в строительстве и нуждается в персонаже, на которого можно свалить все хлопоты по проекту. На сцене появляется Застройщик.

Застройщик, он же Девелопер. Является главным действующим лицом на любой стройке. Оформляет документацию, контролирует строительство, организует рекламу, продажи. Этакий Карабас Барабас, который дергает за ниточки и управляет всеми остальными участниками проекта.

Заказчик и Застройщик — это часто одно и то же лицо.

Генеральный подрядчик. Нанимается Застройщиком для организации строительных работ. Часть работы генподрядчик делает своими силами. Однако «на окладе» в таких компаниях
— только управленцы. Низовые рабочие нанимаются на время стройки, часто с нарушением миграционного законодательства. Обычно это сложившиеся бригады из Украины, Белоруссии, Средней Азии, реже — из российских регионов. В таких бригадах есть прораб, с которым и налаживается постоянное сотрудничество, а непосредственный состав может регулярно меняться. Часть работы генподрядчик поручает субподрядчикам
— компаниям узкого профиля (установка стеклопакетов, озеленение двора и т. п.).

Обычно покупатели знают только застройщика, а генподрядчик остается в тени. Однако, если вас волнует качество и сроки строительства, обязательно узнайте название генподрядчика, найдите его «портфолио» и отзывы жителей построенных им домов.

Проектная организация. Разрабатывает проект дома, способы подключения коммунальных сетей.
Субподрядчики. Нанимаются генеральным подрядчиком для отдельных работ.

Чем крупнее и ответственнее генподрядчик, тем больше работы он делает сам. Девелопер может привлекать к работе и множество других компаний — консультантов по недвижимости, рекламное агентство, маркетинговое агентство, пиар-агентство, дизайн-студии и др.

До того как экскаватор выкопал первый ковш земли на месте строительства, Заказчик уже потратил до 50 % денег, которые по смете отведены на весь проект. Была проведена колоссальная работа:
1. Получен землеотвод, то есть площадка под строительство. Зарегистрировано право собственности на землю или договор долгосрочной аренды.
2. Разработана концепция проекта.
3. Составлена предпроектная и проектная документация. Проведена экспертиза проекта.
4. Получено разрешение на строительство.
5. Утверждена проектная декларация.

Всего пять пунктов, но проходить этот квест можно от года до шести лет. Если вспомнить про часы за миллион долларов на руке одного бывшего московского чиновника, отвечающего за строительство, то будет понятно, что коррупционная составляющая предварительного этапа очень велика. В прессе мелькали признания самих застройщиков, что взятки в Москве составляют до 30 % от себестоимости квадратного метра. Думается, что это все же преувеличение. Но небольшое.

Через 14 дней после утверждения проектной декларации у Застройщика наступает праздник. Ведь теперь он на законных основаниях (по 214-ФЗ) может заключать с покупателями договор долевого участия (ДДУ) и наконец-то получать живые деньги.

Экскурс в историю

Знаменитый Федеральный закон Российской Федерации № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» был принят 30 декабря 2004 г. Этот закон изменил правила игры, неофициально существовавшие на рынке недвижимости много лет. Закон призван защищать покупателей квартир. Теперь застройщик имеет право продавать квартиры только после утверждения проектной декларации. Застройщик отвечает за срыв сроков строительства. У покупателя есть право расторгнуть ДДУ и получить обратно свои деньги. Покупатель страхуется от двойных продаж квартиры, так как каждый договор проходит регистрацию. Однако не все застройщики стали работать по новому закону. Некоторые используют лазейки: продают квартиры по векселям, предварительным договорам, договорам займа и т. д.

Дальше начинается стройка. По оценкам специалистов, стройка — самая легкая и простая часть проекта. Ведь это всего лишь технический процесс. Проводишь тендер, платишь деньги, — множество строительных фирм с удовольствием выполнят необходимые работы. А вот найти эти самые деньги, получить землю, пригодную для возведения многоэтажки, определить концепцию и стратегию проекта, собрать необходимые подписи на документах, разработать и провести маркетинговую кампанию, привлечь и покорить покупателей — искусство Талейрана, Кота в сапогах и Копперфильда, вместе взятых.

После возведения здания, подключения к инженерным коммуникациям и отделки (обычно делается только отделка подъездов, иногда — и самих квартир) дом принимает госкомиссия. Иногда это занимает один-два месяца, иногда растягивается до года и больше. Все зависит от отношений с местной администрацией.

После прохождения госкомиссии дольщики получают ключи, подписывают акт приемки квартиры и начинают делать ремонт. Некоторые, особо нетерпеливые, подают в суд и получают свидетельство о праве собственности на квартиру. Другие ждут, пока застройщик сам отправит на регистрацию собранный пакет документов и выдаст свидетельство. Это занимает еще несколько месяцев. Как говорится, жизнь – это движение, и покупка новой квартиры – отличный шаг вверх и вперед, к светлому будущему.

Источник: жк-краснаяполяна.рф