Эксплуатируемые здания подвергаются различным внешним воздействиям. Конструкции изнашиваются, стареют, разрушаются, вследствие чего эксплуатационные качества зданий ухудшаются и с течением времени они перестают отвечать своему назначению. Преждевременный износ (в его материальном смысле) недопустим, так как нарушает условия деятельности и быта людей, использующих эти здания.
Для расчета оценочного износа и функционального устаревания как потери стоимости объектом недвижимости следует ознакомиться с элементами теории износов, позволяющей оценщику грамотно оценивать состояние объекта, которое является одним из важнейших факторов, определяющих величину оценочного износа.
Долговечность — это время (В силу этого определения долговечность не может быть обратным понятием к понятию оценочного износа или обесценению, понимаемого как потеря стоимости. Те авторы, которые применяют это сравнение, подменяют оценочные понятия физического износа и функционального устаревания одноименными терминами из сферы обслуживания зданий), в течение которого эксплуатационные качества здания сохраняются на проектном, нормативном или общепринятом уровне. Различают физическую и функциональную долговечность
Физическая долговечность зависит от физико-технических характеристик конструкции: прочности, трещиностойкости, тепло- и звукоизоляции, герметичности и других параметров. Она определяется сроком службы несменяемых при капитальном ремонте конструкций, таких как фундаменты, стены, перекрытия.
Функциональная долговечность зависит от соответствия здания по размерам, благоустройству, архитектуре его функциональному назначению.
Кроме того, существует понятие экономической долговечности — срока службы, в течение которого здание экономически целесообразно восстанавливать, т.е. технически обслуживать и ремонтировать.
В таблице 11.18 в качестве характеристики долговечности приведены нормативные усредненные сроки службы гражданских зданий в зависимости от группы капитальности, определяемые сроком службы фундаментов, стен и перекрытий (Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий /Госстрой СССР. М.: Стройиздат, 1965. Здесь также приведены более детально нормативные усредненные сроки службы конструктивных элементов и инженерного оборудования гражданских зданий).
Нормативные усреднённые службы гражданских зданий в зависимости от группы капитальности
| Тип здания | Группа капитальности | |||||
|
I |
II | III | IV | V | VI | |
| Жилое здание |
150 |
125 | 100 | | 50 | 30 | 15 |
| Общественное здание |
175 |
150 | 100 | 50 | 25 | 15 |
Опыт показывает, что в нормальных эксплуатационных условиях большинство строительных конструкций за установленный нормативный срок службы не исчерпывают физико-механических качеств материалов.
Нормативные сроки службы являются в значительной степени условными. Об этом говорит сравнение нормативных сроков, принятых в разных странах для одинаковых конструкций. Например, расчетный срок службы фундаментов принят: в Венгрии и Бельгии — 150 лет, во Франции — 100 лет, в Швеции — 80 лет, в Англии — 60 лет (Бабакин В.И. Переустройство жилищного фонда. М.: Стройиздат, 198).
Ремонтно-строительные мероприятия можно классифицировать по следующим видам:
— текущий ремонт (плановый и непредвиденный);
— капитальный ремонт (выборочный и комплексный);
— реконструкция зданий (сооружений).
Текущий ремонт здания (сооружения) — комплекс ремонтно-строительных работ и организационно-технических мероприятий с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструктивных элементов, технических систем и инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационно-технических показателей, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.
Капитальный ремонт здания (сооружения) — ремонт здания (сооружения) с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационно-технических показателей. Он заключается в устранении повреждений и неисправностей всех изношенных строительных конструкций, их усилении, протезировании или замене (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные, экономичные, энергосберегающие и улучшающие эксплуатационно-технические характеристики.
Реконструкция здания (сооружения) — комплекс ремонтно-строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (ТЭП) (Реконструкция здания (сооружения) — изменение объемно-планировочного и объемно-конструктивного решений; установка новых эффективных (энергосберегающих) технических систем и инженерного оборудования; улучшение застройки территории; переустройство с целью частичного или полного изменения функционального назначения, для приведения в соответствие со всеми современными нормативными требованиями, по отношению к тем, которые существовали на момент их проектирования и строительства, в целях улучшения условий жизнедеятельности людей (проживания, работы, качества обслуживания, увеличения объема услуг и т.п.).
Конструктивные элементы здания — конструкции и технические устройства, составляющие здание, предназначенные для выполнения заданных функций, например слой окрасочного покрытия по подготовленной поверхности.
Все конструктивные элементы здания (сооружения) можно классифицировать как долгоживущие, короткоживущие, неотделимые и отделимые.
Долгоживущие конструктивные элементы — конструктивные элементы, нормативный срок службы которых сопоставим с нормативным сроком службы самих зданий и сооружений. К ним относятся: фундаменты, стены, перекрытия, покрытия, перегородки, лестницы, крыши и тд.
Короткоживущие конструктивные элементы — конструктивные элементы, нормативный срок службы которых меньше нормативного срока службы самих зданий и сооружений. К ним относятся: окна, витражи, двери, ворота, все виды отделки конструкций, покрытия полов, кровли; внутренние технические системы (теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, вентиляции, газоснабжения); слаботочные системы (пожарная и охранная сигнализации, телефон, радио, телевизионные антенны, локальные компьютерные сети и т.п.) и инженерное оборудование (лифты, насосные агрегаты и т.п.).
Неотделимые конструктивные элементы — конструктивные элементы, которые непосредственно влияют на эксплуатационную при-) годность объекта по его назначению. К ним относятся: фундаменты, стены, перекрытия, перегородки, лестницы, крыши, кровли, окна, витражи, двери, ворота, несъемные элементы видов отделки конструкций, покрытия полов, внутренние технические системы, слаботочные системы и инженерное оборудование.
Отделимые конструктивные элементы — конструктивные элементы, которые непосредственно не влияют на эксплуатационную пригодность объекта по его назначению. К ним относятся элементы, которые легко можно заменить в короткие сроки на аналогичные по назначению, например: оконечные устройства электроснабжения (светильники, люстры, бра и т.п.), оконечные устройства слаботочных систем (телефонные аппараты, радиоприемные устройства, пульты управления охранной и пожарной сигнализации, распределительные устройства телевизионных антенн, локальные компьютерные сети и т.п.), оконечные устройства внутренних технических систем (ванны, умывальники, мойки, унитазы и т.п.), инженерное оборудование (местные кондиционеры и т.п.) и т.д.
Неисправность конструктивного элемента здания — состояние элемента, при котором он не соответствует хотя бы одному из заданных эксплуатационно-технических требований.
Повреждение конструктивного элемента здания — неисправность конструктивного элемента здания или его составных частей, вызванная внешними воздействиями — природно-климатическими и техногенными факторами (событиями).
Дефект конструктивного элемента здания — неисправность (изъян) конструктивного элемента здания, вызванная нарушением правил, норм и технических условий при его изготовлении, монтаже или ремонте.
Параметры эксплуатационных качеств (ПЭК) здания — совокупность объемно-планировочных, технических и конструктивных решений, санитарно-гигиенических, эргономических, экологических, экономических и эстетических характеристик здания, обусловливающих его эксплуатационные качества.
Долговечность конструктивных элементов — сохранение работоспособности конструктивных элементов до наступления предельного состояния, с учетом необходимого перерыва для проведения ремонтно-строительных мероприятий (работ) по восстановлению их работоспособности.
Долговечность зданий и сооружений обеспечивается надежностью их конструктивных элементов.
Надежность зданий и сооружений характеризуется следующими свойствами:
— безотказностью — сохранением работоспособности конструктивных элементов без перерывов в течение заданного периода времени (нормативного срока службы);
— ремонтопригодностью — приспособленностью конструктивных элементов зданий и сооружений к предупреждению, обнаружению и устранению повреждений путем проведения ремонтно-строительных мероприятий.
Понятие «долговечность» отражает способность зданий и сооружений и их конструктивных элементов сохранять во времени заданные в момент проектирования и строительства параметры эксплуатационных качеств, которые определяются и соответствуют эксплуатационно-техническим характеристикам (ЭТХ), в определенных условиях при установленном режиме технической эксплуатации без их снижения, а тем более без разрушения и деформации.
Долговечность характеризуется временем, в течение которого в зданиях и сооружениях, с перерывами на ремонт, сохраняются на заданном уровне ПЭК. Долговечность в первую очередь определяется сроком службы несущих строительных конструкций здания или сооружения.
Физическая и функциональная долговечность зданий и сооружений предопределяются параметрами эксплуатационных качеств
| ФИЗИЧЕСКАЯ ДОЛГОВЕЧНОСТЬ | ФУНКЦИОНАЛЬНАЯ ДОЛГОВЕЧНОСТЬ |
| ПЭК — ЭТХ | КРИТЕРИЙ |
| Прочность = несущая способность; деформативность — прогиб; герметичность — коэффициент проницаемости (по жидкости и газам); теплозащита — коэффициент теплопроводности, температура; акустические свойства = коэффициент звукопроводности и т.п. | Комфортность — соответствие технологического процесса в здании современным требованиям (эргономическим, санитарно-гигиеническим, наличию предельно-допустимых концентраций в среде обитания и материалах; архитектурные критерии (красота, эстетика, дизайн, интерьер и т.п.); габариты и т.п. |
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с