Процесс оценки — это систематический подход к решению поставленной, четко сформулированной задачи определения требуемого вида стоимости с учетом всех необходимых факторов, влияющих на ее величину, опирающийся на ясное понимание функции и цели оценки и состоящий из нескольких этапов (шагов), ведущих к получению задокументированного, обоснованного и надежного, базирующегося на подробном исследовании заключения о стоимости данного оцениваемого объекта.
В процессе оценки оценщик сталкивается со следующими наиболее типичными проблемами, которые ему приходится решать:
1. Неравномерный поток платежей (Uneven cash flow).
В стадии разработки строительства — затраты, в ходе сдачи внаем — переход от затрат к доходам; при этом преимущественно в доходном бюджете сохраняются расходы на ремонт и отчисления на реконструкцию; наконец, значительную сумму можно ожидать от продажи объекта. В процессе эксплуатации доходного объекта можно выделить пять основных периодов, характеризующихся преимущественно доходной или расходной позициями.
I период — строительство, затраты капитального характера, доход отсутствует;
II период — эксплуатация, преимущественно доходные статьи, эксплуатационные затраты малы;
III период — реконструкция (реновация), статьи расходов, возможны незначительные доходы при частичной эксплуатации объекта;
IV период — эксплуатация после реконструкции, стабильный доход на новом уровне;
V период — продажа объекта (реверсия), единовременное поступление дохода владельцу недвижимости после реализации объекта на рынке.
2. Потенциальный рост стоимости земли (Potential appreciation of land). Этот рост может быть связан:
— с изменением способа использования земли (расширение разрешенных видов землепользования, изменение условий зонирования);
— относительным дефицитом участков с аналогичными условиями;
— инфляцией;
— активным освоением района (рост спроса на участки и его несбалансированностью с предложением и др.).
3. Снижение стоимости улучшений (Depreciarion of improvement). Оно может быть связано с физическим износом: функциональным и внешним устареваниями объектов недвижимости (в том числе технологическим устареванием оборудования: ухудшением экологической обстановки; деградацией района; в частности, со снижением деловой активности и др.). Снижение стоимости улучшений по всем возможным причинам оценивается совокупным износом. Различают устранимый (который физически возможно и экономически целесообразно устранять) и неустранимый износ; устранимое и неустранимое функциональное устаревание.
4. Гибкость финансирования (Flexible financial agreement).
Собственность, приносящая доход, может иметь несколько уровней финансирования собственной и заемной долей. Это финансирование может быть усложнено временными условиями, методами расчета ставки процента, долями участников и различными интересами сторон.
5. Разделенные правовые интересы (Divided legal interests). Любое имущество может состоять из сложного сочетания юридических прав и интересов. Например, один объект недвижимости может сдаваться внаем без прав на участок и его минеральные ресурсы, между тем как другой — при отсутствии каких-либо ограничений: аренда у собственника отлична от субаренды и тд. Оценщик должен рассмотреть все договоры и соглашения, касающиеся объекта недвижимости: формулировки их должны исключать двойное толкование. Часто в таком случае необходима помощь юриста.
6. Налоговые соображении
Центральные и местные системы налоговых законов и правил предоставляют как возможности, так и препятствия для инвестиций в недвижимость. Подчас именно налоговые выгоды или убытки предопределяют судьбу сделки, и их надо учитывать.
7. Риск и неопределенность (Risk&imcertainty). Из-за физической невозможности переместить недвижимость она подвержена большей степени рисков, чем большинство прочих видов инвестирования. Рассмотрение и определение их требует исследования как самого объекта, так и окружающей среды в процессе оценки стоимости. В российских условиях необходимо исследование политической ситуации и процесса законотворчества.
8. Стратифицированность рынка (Stratified markets)
Рынок недвижимости предстает локализованным, сегментированным (сегменты очень узкие) и персонализированным. Данные по сравнимым объектам трудно собирать и проверять. Цены заключаемых сделок обычно складываются не через взаимодействие большого числа покупателей и продавцов, а согласовываются в конфиденциальных переговорах.