Рассмотрим некоторые виды ипотечных кредитов, относящихся ко второй группе — группе кредитов с переменными выплатами. Для таких ипотечных кредитов величины расходов по обслуживанию долга изменяются в течение срока кредитования под влиянием самых разнообразных факторов. Отметим некоторые из них.
Ипотечный кредит с переменной ставкой процента — кредит, который подразумевает периодическое изменение ставки процента.
Изменение ставки может быть заранее указано в договоре на получение кредита, а может измениться в зависимости от колебаний какого-либо индекса, например темпа инфляции, индекса потребительских цен, ставки рефинансирования Центрального банка и т.д.
Пример 14.3. Для приобретения объекта недвижимости предоставлен ипотечный кредит на 10 лет. Платежи по кредиту составляют 2000 дол. первые 5 лет и 2500 дол. — последующие годы и уплачиваются в конце каждого месяца. В договоре определено, что ставка процента по кредиту составляет 12% на первые 5 лет и 14% на следующие 5 лет (начисление процентов ежемесячное). Какова сумма кредита, предоставленная банком для приобретения этого объекта недвижимости?
Решение
Использование таблиц (и принятых обозначений для функций сложного процента) или финансового калькулятора (линейки TVM) позволяет последовательно найти ответ на поставленный вопрос.
1. Для первых 5 лет (при ставке 12%): PV = 89 910 дол.
2. Для следующих 5 лет (при ставке 14%): РМТ = 2500 дол., РУ1 — 107 443 дол., РУ2 — 53 571 дол.
3. Текущая стоимость определяется суммированием полученных результатов:
89 910 + 53 571 — 143 481 дол.
Ипотечный кредит с градуированными/нарастающими платежами — кредит, позволяющий заемщику производить более низкие платежи по кредиту в первые годы срока кредита и более высокие выплаты в дальнейшем.
Назовем денежным потоком серию одинаковых по величине равномерных платежей. Тогда частота потока — это количество платежей данной серии. Процесс решения задач на определение текущей стоимости денежных потоков заключается в определении текущей стоимости каждого из них и суммировании полученных результатов. Подобные задачи можно решать, используя таблицы, формулы или финансовый калькулятор (существует специальная рабочая таблица Cash flow).
Пример 14.4. Для приобретения объекта недвижимости предоставлен ипотечный кредит на 10 лет. Ежегодные платежи по кредиту составляют 2000 дол. первые три года и 3000 дол. последующие годы и уплачиваются в конце каждого года. В договоре определено, что ставка процента по кредиту составляет 12% годовых. Какова сумма ипотечного кредита? Ответ. 14 549 дол.
При всех прочих условиях предыдущей задачи пусть сумма кредита составила 14 549 дол., определить ставку процента по кредиту.
Ответ. 11,999% или округленно 12%.
Определить норму отдачи для кредитора, если, согласно условиям предыдущей задачи, он предоставил ипотечный кредит в размере 14 000 дол.
Ответ. IRR — 12,87%.
Ипотечные кредиты с шаровыми платежами.
Шаровой платеж — крупный итоговый платеж по кредиту, позволяющий полностью погасить кредит.
Шаровые ипотечные кредиты в основном бывают трех типов в зависимости от порядка выплаты процентов по кредиту.
1. Ипотечный кредит, по которому выплачивается только процент, — кредит с периодической выплатой процента вплоть до полного погашения, когда должна выплачиваться вся сумма выданного кредита (шаровой платеж).
Этот тип кредита не требует амортизации по условиям договора в отличие от самоамортизирующего кредита. Размер платежа по такому кредиту рассчитывается по следующей формуле:
Ежегодный платеж (РМТ) = Сумма кредита (PV) х Процент по кредиту (I/Y).
Пример 14.5. Кредит в размере 10 000 дол. под 15% годовых выдан на 30 лет. В конце двадцатого года одним платежом должна быть погашена основная сумма кредита.
Ежегодная выплата процентов составит
10 000×0,15= 1500 дол.
Схема погашения кредита.
2. Ипотечный кредит с замораживанием процентных платежей вплоть до истечения срока кредита — кредит, по которому до истечения срока кредита вообще не происходит выплат. Затем выплачивается вся сумма выданного кредита (принципал) полностью и аккумулированный процент на нее.
Пример 14.6. Кредит в 10 000 дол. выдан под 15% годовых сроком на 20 лет. В конце 20-го года одним платежом должны быть выплачены и основная сумма кредита, и все проценты. Определить сумму платежа.
Ответ. FV = 163 665 (дол.).
Схема погашения такого вида кредита изображена
Схема погашения ипотечного кредита с замораживанием процентных платежей вплоть до истечения срока кредита
Промежуточное положение между этими двумя видами кредитов занимает кредит, у которого сумма обслуживания долга в первые годы ниже суммы, необходимой на уплату процента по кредиту. Поэтому в первые годы общая сумма долга возрастает. Такие кредиты называют ипотечными кредитами с отрицательной амортизацией.
Кредиты такого вида служат помощью инвесторам в периоды сдачи объектов в аренду или в периоды, когда ставка процента по кредитам очень высока.
3. Ипотечный кредит с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом — кредит, первоначальные выплаты по которому рассчитываются и производятся в таком же порядке, как и для самоамортизирующихся кредитов с равномерными платежами, но полное погашение производится досрочно.
В развитых экономических странах этот тип ипотечного кредита чаще всего используется для кредитования строительных проектов, так — как это наиболее рискованные объекты для финансирования, поэтому ставка процента по строительному кредиту обычно выше. Период времени в 2 года, когда производится равномерная амортизация кредита, обычно считается достаточным для постройки объекта недвижимости и сдачи его в аренду. После чего владелец может взять под построенный и сданный в аренду объект, который обладает теперь меньшей степенью риска, новый кредит под меньшую ставку процента и на более длительный срок.
Определение размера суммы кредита. Обычно факторами, определяющими сумму кредита, являются две величины (финансовые коэффициенты): коэффициент ипотечной задолженности и коэффициент покрытия долга.
1. Коэффициент ипотечной задолженности (Кид) (loan-to-value ratio) — соотношение между величиной заемных средств и оцененной стоимостью объекта недвижимости (Кид = ИК : Vo х 100%).
Сумма ипотечного кредита (ИК) при этом находится по формуле
ИК = (Кид х V0) : 100%.
В зависимости от политики кредитора и риска вложения в конкретную недвижимость значение этого коэффициента меняется, но обычно не превышает 75—80%.
Пример 14.8. Компания хочет взять кредит под офисное помещение, которым она владеет и стоимость которого составляет 650 000 дол. Банк установил, что для таких типов объектов недвижимости Кид равен 75%. Определить сумму кредита. Решение
650 000 х 0,75 — 487 500 дол.
2. Коэффициент покрытия долга (Кпд) — соотношение между чистым операционным доходом и ежегодным обслуживанием долга (Кпд — ЧОД : ОД).
. Сумма ипотечного кредита по заданному Кпд находится по формуле
ИК = (ЧОД : (Над х ИП)).
Финансирование оказывает влияние на цену продажи только в случае участия в оплате одновременно покупателя и продавца.
Так как в России оплата большинства сделок производится деньгами, корректировки на условия финансирования не являются широко распространенными. Однако с развитием ипотечного рынка, учащением случаев использования смешанного финансирования подобные корректировки необходимо будет проводить более часто. Оценщики должны быть к этому готовы.
Следует отметить, что условия финансирования влияют именно на цену продажи объекта сравнения (которая и подвергается корректировке), но не на стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с