Рыночная стоимость как важнейший представитель стоимостей в обмене

обмен недвижимости

 

Понятие рыночной стоимости является базой для оценки большинства ресурсов экономики рыночного типа и лежит в основе практически всей оценочной деятельности. Оно одновременно отражает коллективное восприятие ценности той или иной собственности и воздействие рынка на процесс формирования стоимости. Определение рыночной стоимости (PC), являющейся важнейшим представителем стоимостей рыночного типа, сформулировано в стандарте МСО 1 «Рыночная стоимость как база оценки». Однако в Законе об оценочной деятельности оценщикам была предложена иная трактовка этого понятия.

Сравнение и анализ этих определений представляет не только исследовательский интерес, но и является весьма актуальным ввиду того, что в ФСО-2 представлен третий вариант определения этого понятия.

Согласно МСО 1: «Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения» (Международные стандарты оценки. МСО 1. «Рыночная стоимость как база оценки / серия «Энциклопедия оценки» POO. М., 2004. С. 112).

Это определение дополнено комментариями, подробно раскрывающими основное определение:
«3. Каждый элемент данного определения имеет свои собственные понятийные рамки:

«Расчетная денежная сумма…» относится к цене, выраженной в деньгах (как правило, в местной валюте), которая может быть уплачена за имущество при коммерческой рыночной сделке. Мерой (Пункт 3.2.1 представляет собой комментарий, а не определение рыночной стоимости, которое дано выше. Здесь четко сформулировано, что наиболее вероятная цена — это не рыночная стоимость, а мера рыночной стоимости, которая может быть различной В разных моделях).

3.2.1. рыночной стоимости является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена — наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя.

3.2.2. „…За которую состоялся бы обмен имущества…» указывает на то обстоятельство, что стоимость актива является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена, по которой рынок ожидает совершения сделки на дату оценки при соблюдении всех прочих условий, входящих в определение рыночной стоимости.

3.2.3. „…На дату оценки…» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности

3.2.4 Между заинтересованным покупателем…» относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник имущества также входит в число тех, кто составляет этот „рынок».

3.2.5. „…И заинтересованным продавцом…» — подразумевается продавец, который не горит желанием продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке в данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа имущества на рыночных условиях по максимально возможной цене на (открытом) рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника имущества во внимание не принимается, так как „заинтересованный продавец» — это гипотетический собственник.

3.2.6. „…В результате коммерческой сделки…» означает, что между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений (таких, как, например, отношения между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и квартиросъемщиком), которые могут сделать уровень цены не характерным для рынка… Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо.

3.2.7. „…После проведения надлежащего маркетинга…» означает, что имущество должно быть выставлено на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. Период выставления предшествует дате оценки

3.2.8. „…При которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо…» означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого имущества, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах, расчетливо, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении суждений задним числом на более позднюю дату… Расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент.

3.2.9. „…И без принуждения…» означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но ни одну из них не вынуждают и не заставляют совершать сделку».

Из этого определения и комментариев к нему можно сделать следующие выводы:

1. Понятие рыночной стоимости как экономической категории задается некоторой идеальной моделью, а именно речь идет о достаточно жестких предположениях относительно рынка (открытый и конкурентный) и сделки («чистая» Понятие «чистой* сделки означает, что:
— данная сделка проводится на открытом рынке при наличии конкуренции как среди продавцов, так и среди покупателей;
— гипотетические продавец и покупатель независимы между собой, действуют информирование, не находясь под влиянием третьих лиц, и с мотивацией, типичной для данного сегмента рынка. (В оценке бизнеса мотивация часто индивидуальна, что требует применения иного стандарта стоимости — инвестиционной.);
— объект оценки должен находиться на продаже в течение среднего срока ЭКСПОЗИЦИИ для этого сегмента рынка;
— осуществляются типичные условия платежа и налогообложения. (В России существуют не совсем легитимные внешние транзакционные издержки — взятки, которые также должны быть учтены при проведении оценки.);
— оплата должна быть произведена в деньгах или денежном выражении. (Бартерные сделки не являются «чистыми», их денежный эквивалент — спорный вопрос.) и реализуемая на дату оценки — см. п. 3.2.2 комментариев). Только в этих условиях рыночная стоимость моделируется ценой сделки. Это экономическое понятие, и только оно выражает взгляд рынка на выгоду, которую может получить собственник такого объекта или покупатель на момент оценки и которую должен оценить в денежном выражении оценщик.

Очевидно, что концепции «открытого и конкурентного (совершенного) рынка» и «чистой» сделки на практике не могут быть реализованы, а это значит, что понятие рыночной стоимости — умозрительно, абстрактно, идеально и, можно сказать, виртуально. Точность приближения к нему оценщика зависит от точности применяемых методов расчета, качества используемой информации(Ее доступности, полноты, точности и достоверности) и профессионализма оценщика.

Рыночная стоимость измеряется (Понятно, что измерять можно по-разному. Можно использовать различный инструмент измерения и аппарат исследования, который должен соответствовать типу используемой информации. Следовательно, все зависит от уровня детерминированности используемой при оценке информации, которая, как известно, может быть детерминированной, вероятностного типа и неопределенной). (п. 3.2.1 комментариев) как наиболее вероятная цена, которая могла бы быть получена при осуществлении «чистой» сделки между типичным покупателем и типичным продавцом на конкретную дату исходя из ситуации на рынке. Однако при изменении рыночных условий рыночная стоимость будет меняться, поэтому она определяется на конкретную дату оценки и исходя из предположения, что период «адекватного маркетинга» (Маркетинговый период — период времени, начиная с момента, когда продавец начал активно продавать объект оценки (сделал публичную оферту), до момента заключения договора купли-продажи). предшествовал дате оценки (п. 3.2.7 комментариев), что также неосуществимо на практике.

2. Оценочное понятие рыночной стоимости — «расчетная денежная сумма» — представляет собой приблизительную оценку (аппроксимацию), выполняемую оценщиком, того виртуального (недостижимого) значения рыночной стоимости, которое описано в п. 1.

Однако при этом постулируется, что расчетное (Эта характеристика относит рыночную стоимость к оценочным (устанавливаемым оценщиком) стоимостям). значение рыночной стоимости является объективной оценкой установленных прав собственности на конкретное имущество на дату оценки. МСО предполагают, что рассматриваемая собственность оценивается как объект продажи на открытом рынке, а не как действующее предприятие (Имеется в виду концепция предприятия как действующего — Going Concern Value). или часть его (Такие активы называются активами, задействованными владельцем. Если использование такого имущества неразрывно связано с бизнесом, в котором оно задействовано, то процесс расчета его стоимости базируется не на рыночных данных и требует определения стоимости предприятия в целом, чтобы затем оценить вклад каждого компонента предприятия в общую стоимость применением процедуры аллокации).

Они также указывают, что рыночная стоимость является представлением меновой стоимости (стоимости в обмене) и должна быть выражена одним числом. В некоторых исключительных случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки специализированной собственности, устаревшей собственности с суммой затрат на снос, превышающей стоимость земельного участка, или при оценке экологически неблагополучных объектов.

Чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик должен прежде выявить наиболее эффективное использование объекта собственности. Следовательно, анализ НЭИ является неотъемлемой составной частью процесса оценки рыночной стоимости. Имеется в виду то использование имущества, которое физически возможно, юридически законно, осуществимо с финансовой точки зрения и в результате реализации которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной. При этом рыночная стоимость избыточных или инвестиционных активов рассматривается на основе НЭИ, независимо от того, совпадает оно с существующим применением или нет.

Предполагается также, что рыночная стоимость рассчитывается безотносительно торговых издержек и без учета каких-либо сопутствующих налогов, например, на продажу. МСО дают этим однозначный ответ на вопрос, учитывать ли НДС в составе рыночной стоимости или нет.

Сложность понятия рыночной стоимости приводит к тому, что даже в известных учебниках (Например, Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств: учебник / А.П. Ковалев, А.А. Кушель, B.C. Хомяков [и др.]. М.: Интерреклама, 2003. С. 31,33). это определение искажается:

«Утилизационная стоимость может оказаться и выше остаточной (?!) рыночной стоимости, это может иметь место тогда, когда наблюдался резкий рост цен на редкие материалы, из которых когда-то была изготовлена машина».

«Такую стоимость, где износ учтен по ценам вторичного рынка (?!), иногда называют рыночной остаточной (?!) стоимостью, чтобы не путать (?!) ее с бухгалтерской остаточной стоимостью, где износ (?) взят по начисленной амортизации».

Однако в теории оценки не существует ни «начальной», ни «остаточной» рыночной стоимости.
Проблем с применением этого вида стоимости на практике может не быть, если оценщик глубоко осознал определение рыночной стоимости с его абстрактными конструкциями и вдумчиво разобрался со всеми его достаточно тонкими комментариями.

В некоторых странах в качестве синонима термина «рыночная стоимость» используется юридический термин «справедливая (В иных переводах с англ. fair — «обоснованная») рыночная стоимость» (Fair Market Value) который не следует смешивать с бухгалтерским термином «справедливая стоимость» (Fair Value), который существенно отличается от рыночной стоимости и подразумевает сделку, возможно срочную, при наличии разногласий сторон, в обстоятельствах, отличающихся от нормального процесса перераспределения собственности в условиях открытого рынка. Этот термин часто использовался в США в юридическом аспекте при определении компромиссного решения, разрешающего разногласия сторон по оценке миноритарных пакетов акций.

Однако за последние годы трактовка понятия справедливой стоимости изменилась. Справедливая стоимость определяется теперь в международных стандартах финансовой отчетности (МСФО) и других аналогичных стандартах как «денежная сумма, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами». Считается теперь, что рыночная стоимость и справедливая стоимость, которая обычно присутствует в финансовой отчетности, в целом совместимы. Они могут быть эквивалентными, если справедливая стоимость удовлетворяет всем требованиям определения рыночной стоимости, в том числе критериям определения рыночной стоимости относительно адекватности времени для проведения продажи и отсутствия какой-либо формы принуждения. Позиция МКСО состоит в том, что рыночная стоимость никогда не требует дальнейших оговорок и всем странам следует перейти на употребление этого термина для целей финансовой отчетности.

Обратимся теперь к определению рыночной стоимости, базирующемуся на комментарии в МСО 1, которое фигурирует в Законе об оценочной деятельности и Законе № 157_-ФЗ:
«Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
— платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Нетрудно видеть, что комментарии сокращены и «определение» в Законе об оценочной деятельности уже не отражает все необходимые элементы канонического определения рыночной стоимости, например отсутствует указание о ее расчете на дату оценки. К тому же понятие «наиболее вероятная цена продажи» может предусматривать интервал цен в отличие от определения рыночной стоимости в МСО 1, где последняя фигурирует в качестве числа.

Для сравнения с определением рыночной стоимости в Законе об оценочной деятельности приведем положения ФСО-2:
«6. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена , по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
Определение соответствует Закону об оценочной деятельности, но не МСО, где оно дано вполне корректно.
— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
— платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки — наибольшая из достижимых, по разумным соображениям, цен для продавца и наименьшая из достижимых, по разумным соображениям, цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку».

Последние четыре абзаца текста ФСО-2 фактически дублируют пять пунктов комментария к определению рыночной стоимости в этом стандарте.

Как известно, официально заявлено, что федеральные стандарты оценки разработаны «с учетом» международных стандартов оценки, а ФСО-2 «раскрывает цели оценки, а также устанавливает общепринятое определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной». Однако приведенное в ФСО-2 определение рыночной стоимости является не вполне «общепринятым». Было бы логично ввести в ФСО-2 определение рыночной стоимости из МСО 1, принятое мировым оценочным сообществом, поскольку именно в МСО дается корректное определение рыночной стоимости, не связанное с выбираемым оценщиком инструментом ее измерения

В этом определении:

1) рыночная стоимость задается как «расчетная величина, равная денежной сумме», т.е. отнесена к оценочным и является мерой ценности, выраженной в деньгах;

2) не пропущен такой существенный атрибут рыночной стоимости (как и всякой оценочной стоимости), как указание на дату оценки (В ФСО-2 этот недостаток преодолен).

3) в отличие от определения рыночной стоимости в ФСО-2 в МСО есть указание, что период экспозиции предшествует дате оценки.

Рыночная стоимость является идеальным видом (стандартом) стоимости, далеко не всегда реализуемым, особенно в недвижимости. Реальные условия не всегда ей соответствуют. По этой причине цена сделки часто отличается от оцененной рыночной стоимости, которая может быть и выше, и ниже, поскольку цена есть результат соглашения продавца и покупателя.

Из-за этой особенности оценки рыночной стоимости оценщика подчас просят определить интервал приемлемой стоимости, который определяется вариантом расчета «наиболее вероятной цены продажи». Эта категория — менее жесткая, чем рыночная стоимость, и в комментариях МСО она определяется как мера (возможный инструмент расчета) рыночной стоимости. Наиболее вероятная цена продажи требует определения вероятной цены средствами теории вероятностей и математической статистики. Этот тип стоимостной оценки — предсказание вероятной цены сделки в ближайшем будущем — включает диапазон цен в рамках их вероятного разброса в отличие от рыночной стоимости, которая оценивается конкретным числом.

В практической деятельности встречаются случаи, когда определенная оценщиком «рыночная» стоимость является по существу нормативной, поскольку для ее определения использовалась та или иная нормативно введенная и утвержденная методика. При этом нужно учитывать специфику рыночной оценки с использованием рыночной информации, которая всякий раз на конкретную дату проводимой оценки отличается от особенности нормативных методик, состоящей в постоянном использовании в алгоритмах расчетов некоторых констант, полученных при статистической обработке массивов ретроин — формации.

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) — величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.

Залоговая стоимость — стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже этой недвижимости на рынке в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от этой операции.

В статье 69 Закона об ипотеке специально подчеркивается: «Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части». Этим Законом устраняются многие юридические сложности, которые возникали на практике при отдельном залоге зданий и сооружений без определения статуса прав на земельные участки, находящиеся, как правило, в муниципальной собственности.

Страховая стоимость — денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

Определения залоговой и страховой стоимостей в настоящее время претерпели изменения, и, оставляя их формально нормативными стоимостями, оценщики теперь по существу следуют процедурам расчета рыночной стоимости, что теперь определено для них законодательно.

К стоимостям рыночного типа относятся также такие виды стоимостей, как ликвидационная, утилизационная и скраповая, то есть все те, для которых возможно существование отдельного рынка, будь то рынок подержанного имущества, долгов, обязательств, дебиторской задолженности, лома и т.п.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.