Словарь оценочных и инвестиционных терминов

А

AAA tenant — Арендатор: лицо, которому присвоен наивысший кредитный рейтинг и который считается наименее рискованным.

Accelerated depreciation — Ускоренный износ — метод начисления износа в целях подоходного налогообложения, который предполагает более быстрое списание стоимости по сравнению с прямолинейным износом.

Acceleration of debt — Ускорение выплаты долга — имеет место, когда будущие взносы в счет погашения основной суммы ипотечного обязательства подлежат немедленной выплате. Данное требование может быть обусловлено несоблюдением заемщиком своих обязательств, клаузулой, вступающей в силу при продаже объектов, или другими контрактными условиями, определенными в ипотечном инструменте.

Accrued depreciation — Накопленный износ — в оценке — это любая потеря полезности, которая приводит к тому, что действительная стоимость собственности становится меньше полной стоимости воспроизводства. То же самое, что и Уменьшившаяся полезность (Diminished utility).

Accrued interest — Накопленный процент — невыплаченный процент (доходы), который уже получен.

Accumulation of one per period — Накопление единицы за период — то же самое, что и накопленная сумма единицы за период (Compound amount of one) или сумма единицы за период (Amount of one per period).

Acre — Акр — мера площади, равная 43 560 кв. футов, 1840 кв. ярдов или приблизительно 0,4 га.

Actual age — Фактический возраст — см. (Chronological age).

Add-on interest — «Добавленный процент» — сумма, рассчитанная как простой процент, который был бы начислен, если бы основная часть кредита не погашалась в течение срока кредита. Величина периодического платежа рассчитывается путем деления суммы добавленного процента и первоначального кредита на число периодов в сроке кредита. «Добавленный процент» часто используется в потребительских кредитах и некоторых вторых ипотеках.

Adjusted tax basis — Скорректированная налоговая база — налоговая база актива, учитывающая корректировки на износ и другие важные факторы.

Adjustments — Корректировки (поправки) — используются в подходе прямого сравнительного анализа продаж. Прибавляемые или вычитаемые суммы, принимающие во внимание различия между сопоставимыми и оцениваемым объектами.

After-tax cash flow — Денежные поступления после уплаты налогов — денежный поток до уплаты налогов, скорректированный на сумму подоходных налогов, как результат владения объектом недвижимости или экономии на подоходных налогах, полученной владельцем объекта. То же самое, что и Чистый расходуемый доход (Net spendable income) или Располагаемый доход (Spendable income).

After-tax equity yield rate — Ставка отдачи на собственный капитал после уплаты налогов — внутренняя ставка дохода на инвестиции в собственный капитал после вычета федеральных подоходных налогов.

After-tax income — Доход после уплаты налогов — то же, что и Денежные поступления после уплаты налогов (After-tax cash flow) и Чистый располагаемый доход (Net spendable income).

After-tax proceeds from resale — Выручка от перепродажи объекта за вычетом налога — сумма, которую продавец собственности получит от ее продажи после вычета затрат на осуществление сделки, налога на продажу капитальных активов и других расходов. Обычно это цена продажи минус сумма существующего долга, налоги на доход или на доход от продажи капитальных активов и расходы на продажу.

Age-life method — Метод срока службы (жизни) — метод оценки накопленного износа путем умножения стоимости полного воспроизводства на коэффициент, равный отношению фактического возраста объекта к продолжительности его полезной экономической жизни.

Air rights — Права на воздушное пространство — право использовать, контролировать и занимать воздушное пространство или его часть над конкретным участком земли.

Amenity — Удобства — свойства недвижимой собственности создавать какие-либо психологические или другие выгоды. Примерами удобств являются красивый вид, наличие плавательного бассейна, камина в жилой комнате и т.д.

Amortization — Амортизация — уменьшение остатка основной суммы кредита.

Amortization rate — Норма амортизации — процент периодического платежа, уменьшающего основную сумму долга; при ипотеке с равновеликими платежами соответствует фактору фонда возмещения.

Amortization term — Срок амортизации — период времени, в течение которого величина кредита должна быть погашена путем осуществления периодических платежей.

Amortized mortgage — Самортизированная ипотека — финансовый долг, выплачиваемый за определенный срок сериями периодических взносов. Кредит может быть полностью погашен, при этом вся основная сумма выплачена в течение срока кредита; он может быть погашен частично — в этом случае в конце срока должен быть произведен «шаровой» платеж для полного погашения долга.

Amount of one — Сумма единицы — см. Накопленная сумма единицы (Compound amount of one).

Amount of one per period — Сумма единицы за период — см. Накопленная сумма единицы за период (Compound amount of one per period).

Analyst — Аналитик — лицо, проводящее исследования и расчеты с тем, чтобы помочь принять решение или решить проблемы, связанные с инвестициями в недвижимость.

Anchor tenant — Якорный» арендатор — главный арендатор в торговом центре, который является как бы магнитом, привлекающим покупателей в торговый центр.

Annual debt service — Ежегодное обслуживание долга — суммарные ежегодные платежи, предусмотренные условиями кредита.

Annual percentage rate — Ежегодная процентная ставка (APR) — эффективная ежегодная стоимость кредита, рассчитываемая на основе процедур, определенных Правилом Z («Правда при кредитовании») — (Regulation Z «Truth-in-Lending»).

Annuity — Аннуитет — серия равных платежей, вносимых или получаемых через равные промежутки времени в течение определеного периода времени. Примером являются серии платежей в погашение ипотечного долга, предусматривающего равновеликие выплаты.

Annuity in advance — Авансовый аннуитет — аннуитет, платежи по которому осуществляются в начале каждого периода в отличие от обычного аннуитета, в котором выплаты производятся в конце каждого периода. То же, что и Annuity due.

Annuity method — Аннукгетный метод — метод капитализации будущих потоков доходов от инвестиций. Предусматривает использование формул сложного процента, в которых потоки доходов рассматриваются как аннуитетные, обеспечивающие как возврат инвестированного капитала, так и доход на него.

Anticipation, principle of — Принцип предвидения — принцип оценки, согласно которому стоимость определяется текущей стоимостью доходов или других выгод, получение которых ожидается в будущем от владения собственностью.

Appraisal — Оценка — мнение о или оценка стоимости.

Appraisal approaches — Подходы к оценке — традиционные подходы к оценке стоимости, используемые профессиональными оценщиками.
См. также —
• Direct sales comparison approach — Подход прямого сравнительного анализа продаж — то же, что и Подход рыночной информации (Market data approach). Известен также как Рыночный подход (Market approach), Подход рыночных продаж (Market sales approach)
Подход сравнения продаж (Sales comparison approach).
• Cost approach — Затратный метод — то же, что и Подход суммирования (Summation approach).
• Income approach — Доходный подход — то же, что и Подход капитализации (Capitalization approach). Также известен как Подход капитализации дохода (Income capitalization approach).

Appraisal date — Оценочная дата — см. Дата оценки (Date of appraisal).

Appraisal process — Процесс оценки — процедура последовательного решения задачи, включающая анализ данных для получения заключения о стоимости.

Appraisal report — Отчет об оценке — документ, предоставляемый оценщиком для подтверждения его мнения о стоимости.
Отчет может быть подготовлен в краткой (на одну страницу) или полной (повествовательной) форме. Обычно отчет должен включать — а) сопроводительное письмо; б) определение оцениваемой собственности и связанных с ней прав; в) оценку стоимости; г) дату оценки; д) допущения и ограничивающие условия; е) основную часть с описанием собранной информации и методов, использованных для получения мнения о стоимости; ж) согласование результатов, полученных разными методами; з) приложения, фотографии и другие материалы.

Appraised value — Оцененная стоимость — оценка стоимости, основанная на анализе данных, проведенном оценщиком, в рамках задачи, для решения которой он был нанят.

Appraiser — Оценщик — лицо, обладающее опытом, подготовкой и квалификацией для оценки недвижимой или движимой собственности.

Appreciation — Повышение стоимости — рост стоимости.

ARA — Аккредитованный сельский оценщик — официальная квалификация, присваиваемая Американским обществом сельскохозяйственных управляющих и сельских оценщиков.

Arm’s-length transaction — Сделка на расстоянии вытянутой руки — соглашение, достигнутое путем переговоров между двумя или несколькими независимыми сторонами, действующими со знанием дела, не находящимися в стесненных обстоятельствах и способными работать на местном рынке.

Assemblage — Сложение — процесс соединения двух или более участков земли в одно владение.

Assessed value — Оценочная стоимость — оценка собственности в целях поимущественного налогообложения.

Asset — Актив — нечто, обладающее стоимостью и принадлежащее физическому или юридическому лицу. Включает как недвижимую, так и личную собственность.

Assumed mortgage — Принятая ипотека — обязательство по ипотечному кредиту, перешедшее к покупателю. Последний несет ответственность, в случае если при потере права на выкуп заложенного имущества часть долга останется непогашенной; первоначальный заемщик несет вторичную ответственность.

Average rate of return — Средняя ставка дохода — техника, используемая для оценки ставки дохода. При расчете данной ставки суммарные инвестиции вычитаются из суммарных поступлений от инвестиций. Результат делится на число лет владения и затем на общую сумму инвестиций.

B

Balance, principle of — Принцип сбалансированности — принцип оценки, согласно которому для любого типа землепользования существует оптимальное сочетание различных факторов производства, обеспечивающее получение максимальной стоимости земли. Также известен как Принцип пропорциональности (Principle of proportionality).

Balance sheet — Балансовый отчет — бухгалтерский документ, отражающий финансовое положение предприятия на определенную дату.

Balloon mortgage — «Шаровая» ипотека — частично самортизированная ипотека, часть первоначальной основной суммы которой должна быть выплачена в конце срока кредита; также ипотечный кредит, по которому периодически выплачиваются одни только проценты, а основная сумма погашается целиком в конце срока.

Balloon payment — Шаровой» платеж — остаток долга, не выплаченный в форме периодических платежей и подлежащий погашению в конце срока кредита.

Band of investment — Метод инвестиционной группы — техника расчета общего коэффициента капитализации, определяемого структурой финансирования проекта и уровнем компенсации, требуемым каждым из источников финансирования.

Base (base interest rate) — База (базовая процентная ставка) — единица плюс процентная ставка за период. Математически это выражается следующим образом —
5» (l + i), где
S— база;
i— процентная ставка за период.

Base period — Базовый период — период, используемый как точка отсчета при расчетах индекса изменения цен. Индекс базового периода обычно принимается за 100. Например, при росте цен на 8% новый индекс составит 108.

Base tent — Базовая рента — минимальная ставка арендной платы, причитающаяся собственнику земли при процентной аренде или при аренде, предусматривающей рост операционных расходов.

Basis point — Базовый пункт — сотая часть 1% ставки процента.

Before-tax cash flow — Денежные поступления до вычета налога — чистый
операционный доход минус расходы по обслуживанию долга. Сумма, поступающая в распоряжение собственника приносящей доход недвижимости, после того, как из действительного валового дохода вычтены денежные операционные расходы и расходы по обслуживанию долга. То же, что Денежные поступления до уплаты налогов (Cash flow и Cash throw-off).

Before-tax resale proceeds — Выручка от перепродажи до вычета налога — сумма, остающаяся от цены продажи после вычета затрат на продажу, остатка основной суммы ипотечной задолженности и любых штрафов за досрочное погашение кредита. То же, что и Реверсия (Reversion).

Benchmark — Точка отсчета — отправная точка, ориентир (базовый показатель).

Bond — Долговое обязательство — 1) в финансах — долгосрочное долговое обязательство; также свидетельство задолженности, по которому выплачивается процент; 2) в праве — сумма, внесенная для обеспечения взятого обязательства.

Book depreciation — Износ по балансу — бухгалтерское понятие, означающее начисление определенной сумы в целях возврата капитала, инвестированного в изнашивающиеся активы.

Boot — Бут — активы, используемые для погашения разницы в стоимостях обмениваемых объектов недвижимости.

Break-even point — Точка самоокупаемости или безубыточности — точка, при которой совокупный доход равен совокупным расходам. То же, что и Коэффициент платежеспособности (Default ratio).

Broken — Брокер — лицо, действующее как посредник для другого лица и выполняющее за вознаграждение определенные функции, например, брокер по недвижимости или по ипотеке. Обычно этот посредник сводит покупателей и продавцов. Деятельность в качестве брокера по недвижимости требует наличия лицензии.

Building capitalization rate — Коэффициент капитализации для зданий и сооружений — коэффициент, используемый в технике остатка для капитализации дохода, приписываемого зданиям и сооружениям; учитывает как доход на инвестиции, так и возврат инвестированного в здания капитала.

Building code — Строительный кодекс — постановления, принимаемые местными органами власти и определяющие минимальные стандарты строительства новых зданий или внесения крупных изменений в старые здания.

Building residual technique — Техника остатка для зданий и сооружений — метод оценки стоимости зданий и сооружений, согласно которому приписываемый им доход является остатком чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на участок земли. Коэффициент, используемый для капитализации дохода от зданий, учитывает как доход на капитал, так и возврат капитала. Доход, приписываемый земле, капитализируется по коэффициенту, учитывающему только доход на капитал. Сумма этих двух ценностных показателей дает общую стоимость объекта.

Build-up method — Метод кумулятивного построения — процесс расчета коэффициента капитализации, при котором к безрисковой процентной ставке прибавляются поправки на риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент.

Bundle of rights — Пакет (пучок) прав — правовая теория, используемая для определения природы объекта собственности. Согласно ей объект собственности представляет собой совокупность прав, которые могут быть проданы раздельно, таких, как права владения, использования, контроля, получения выгод, распоряжения собственностью.

Buyer’s market — Рынок покупателя — рынок, на котором покупатели могут добиться очень выгодных условий и цен. Обычно это обусловлено общей экономической ситуацией или избытком предложений определенного варианта землепользования в соответствующем регионе.

С

Canadian rollover mortgage — Канадская ролл-оверная ипотека — кредит, условия которого периодически пересматриваются; при этом срок погашения остается фиксированным (например, 25 или 30 лет), а процентная ставка и соответственно ежемесячные платежи по кредиту периодически пересматриваются (например, каждые 3 или 5 лет). См. также — Ипотека с пересматриваемой ставкой (Renegotiated rate mortgage).

Capital — Капитал — накопленное богатство физического лица или предприятия.

Capital asset — Капитальный актив — в налогообложении — собственность, за исключением товарно-материальных запасов, дебиторской задолженности, или собственность, подверженная износу и используемая в бизнесе, некоторые другие активы. В целом активы, имеющие более или менее постоянный характер.

Capital expenditure — Капитальные затраты в бухучете — сумма, выплаченная за приобретение чего-либо, сохраняющего стоимость на протяжении продолжительного периода времени, в отличие от того, что будет потреблено в текущем году.

Capital gain — Доход от продажи капитального актива — в налогообложении — доход от продажи капитального актива в том случае, когда цена продажи превышает его скорректированную налоговую базу; в целом —доход полученный за счет превышения цены продажи долгосрочного актива над его балансовой стоимостью.

Capital recovery — Возврат или возмещение капитала — означает получение инвестором части суммы первоначальных инвестиций, которая, как считается, отражает потерю стоимости за период владения активом.

Capital recovery period — Период возврата капитала — период, в течение которого, как ожидается, собственность принесет доход конкретному инвестору и за который любая потеря капитала должна быть возмещена потоком операционного дохода.

Capital recovery rate — Норма возмещения капитала — процент капитала, который ежегодно возвращается инвестору. То же, что и Норма возврата инвестиций (Rate of return of investment), см. также — Норма возмещения (Recapture rate).

Capitalization approach — Подход капитализации — см. Доходный подход (Income approach).

Capitalization in perpetuity — Капитализация дохода, не ограниченного во времени —
капитализация потока доходов, который, как ожидается, не будет меняться и не ограничен во времени; или капитализация актива, который, как ожидается, будет продан по той же цене, что и цена покупки, и, следовательно, не требует возмещения капитала.

Capitalization rate (cap rate) — Коэффициент капитализации — ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму капитальной стоимости. Последняя рассчитывается как отношение периодического дохода к коэффициенту капитализации. В сфере недвижимости коэффициент капитализации должен включать процент и во многих случаях — возврат капитала.

Capitalize — Капитализировать — привести будущий поток доходов к единой сумме его текущей стоимости.

Capitalized value — Капитализированная стоимость — текущая стоимость будущих выгод, ожидаемых от потока доходов и выручки от перепродажи.

Carrying charges — Затраты по удержанию — затраты, связанные с владением землей, не приносящей доход, или с землей, на которой осуществляются работы по освоению и строительству.

Cash — Денежные средства — денежные суммы, выраженные в законных платежных средствах США, или их эквивалент, подлежащий уплате по требованию. Являются абсолютно ликвидным активом. Ликвидность других активов определяется тем, насколько легко они могут быть обращены в денежные средства. То же, что и Деньги (Money).

Cash equivalent — Денежный эквивалент — цена собственности, приведенная к денежной сумме текущей стоимости, принимающая во внимание стоимость финансовых условий, а также любые неденежные услуги, относящиеся к данному объекту.

Cashflow — Поступления денежных средств — см. Денежные поступления до уплаты налогов (Before-tax cash flow). То же,что и Денежные поступления до вычета налогов (Cash throw-off).

Cash-on-cash — Денежные поступления на денежные средства — поступления денежных средств до уплаты налога, деленные на инвестированный собственный капитал. То же, что и Ставка денежных поступлений на собственный капитал (Equity dividend rate).

Cash throw-off — Денежные поступления до вычета налогов — см. Денежные поступления до уплаты налогов (Before-tax cash flow). То же, что и Поступления денежных средств (Cash flow).

Certified real estate appraiser — Сертифицированный оценщик недвижимости — старшее отличие в Национальной ассоциации оценщиков недвижимости. Аббревиатура CRA — обозначение зарегистрированной торговой марки.

Chronological age — Хронологический возраст — возраст предмета, измеряемый по стандартному календарю. См. Фактический возраст (Actual age).

Coefficient — Коэффициент — фактор, который предшествует другому. Например, в выражении «5х» коэффициент равен 5.

Commercial property — Коммерческая собственность — приносящая доход собственность, используемая под офисы, магазины или услуги; сюда не включаются жильё, объекты публичного или производственного назначения.

Comparative unit method — Метод сравнительной единицы — метод оценки затрат на строительство здания путем определения полной стоимости 1 кв. фута или другой единицы базового сооружения, взятого в целом. См. также — Оценка затрат (Cost estimating).

Comparison method — Метод сравнения — см. Подход прямого сравнительного анализа продаж (Direct sales comparison approach).

Competition, principle of — Принцип конкуренции — принцип оценки, согласно которому в случаях, когда прибыль превышает доход, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на соответствующем рынке усиливается, что, в свою очередь» приводит к снижению средних чистых доходов.

Component depreciation — Износ по компонентам — износ, оцениваемый путем разбивки капитального актива на отдельные части, такие, как крыша, ковровое покрытие полов, фундамент, каркас, оборудование. Затем по каждому компоненту определяется сумма износа.

Composite rate — Комбинированная (сложная) ставка — рассчитывается как средневзвешенная различных коэффициентов, применяемых к собственности. В методе Эллвуда R является комбинированной ставкой.

Compound amount of one — Накопленная сумма денежной единицы — фактор, используемый для расчета будущей стоимости текущей суммы, при том условии, что последняя будет удерживаться в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент. Рассчитывается по формуле

Sⁿ=(l+iⁿ)
То же, что и Сумма единицы (Amount of one) и Будущая стоимость единицы (Future worth of one).

Compound amount of one per period  — Накопленная сумма единицы за период  —  данный фактор ответит на вопрос, какой по истечении всего установленного срока будет стоимость серии равных сумм, депонированных в конце каждого из периодических интервалов. Фактор рассчитывается по формуле

 

Sⁿ =((l + i)-l)/i

 

См. также  —  Сумма единицы за период (Amountofoneperperiod), Будущая стоимость единицы за период (Futureworthofoneperperiod), Накопление единицы за период (Accumulationofoneperperiod).

Compoundinterest  — Сложный процент  —  процент, получаемый как на основную сумму, так и на любые ранее начисленные проценты.

Condemnation  — Конфискация  —  процесс изъятия частной земли. По конституционному закону собственность может быть изъята для общественного пользования при выплате справедливой компенсации.

Condominium — Кондоминиум (совладение) — правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной собственности и элементы совместной собственности.

Conformity, principle of — Принцип соответствия — принцип оценки, согласно которому стоимость объекта зависит от того, насколько его архитектурный стиль и уровни удобств и услуг отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Constant — Постоянная — показатель, величина или сумма которого остается неизменной (например, постоянная по обслуживанию долга).

Construction loan — Строительный кредит — промежуточный кредит, необходимый для строительства зданий и сооружений. Для него обычно характерны промежуточные выплаты, осуществляемые по мере прохождения различных этапов строительства, а также плавающая ставка процента, привязанная к определенному индексу, такому, как базисная ставка.

Contract for deed — Контракт за титул — вид финансового соглашения между продавцом и покупателем собственности. Продавец передает имущество, однако сохраняет титул собственности до тех пор, пока не будет выплачена вся сумма или значительная часть цены продажи. Если покупатель не соблюдает соглашений, продавец может аннулировать контракт, оставив все платежи в качестве ренты. Тб же, что и Контракт с рассрочкой (Installment contract) и Земляной контракт (Land contract). Также известен как Контракт на продажу земли (Land sales contract) и Контракт на продажу земли в рассрочку (Installment land contract).

Contract rent — Контрактная рента — сумма арендной платы, определенная арендным соглашением.

Contribution, principle of — Принцип вклада — принцип оценки, определяющий сумму, на которую увеличивается или уменьшается стоимость или чистый доход от хозяйственного объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства То же, что Предельная продуктивность (Marginal Productivity).

Conventional mortgage — Традиционная ипотека — любой ипотечный кредит, за исключением гарантированных Администрацией ветеранов США или застрахованных Федеральной администрацией по жилью.

Cost approach — Затратный подход — подход к оценке, основанный на предположении о том, что информированный покупатель не заплатит за собственность больше, чем стоимость строительства замещающего объекта той же полезности. Требует оценки текущей полной стоимости воспроизводства (в некоторых случаях — полной стоимости замещения). То же, что и Подход суммирования (Summation approach.)

Cost estimating — Оценка затрат — процесс расчета приблизительной стоимости строительства зданий и сооружений одним из нескольких методов. См. также — Метод количественного обследования (Quantity survey method), Метод разбивки по компонентам (Unit-in-place method), Метод разбивки по видам работ (Trade breakdown method), Метод сравнительной единицы (Comparative unit method).

Curable depreciation — Устранимый износ — износ, затраты на ликвидацию которого оправданны с точки зрения доходности.

Current assets — Текущие активы — ликвидные активы, включающие денежные средства, а также товарно-материальные запасы и дебиторскую задолженность, которые могут быть обращены в деньги в течение года.

Current liabilities — Текущие обязательства — краткосрочные обязательства, подлежащие погашению в течение года.

Current yield — Текущая отдача — показывает отношение текущих денежных поступлений от инвестиций к инвестиционным затратам. Текущая отдача не отражает изменения в стоимости инвестированного капитала и рассчитывается по следующей формуле —
Текущая отдача = Ежегодный доход/Инвестиции.
См. также — Отдача (Yield) и Конечная отдача (Yield to maturity).

D

Date of appraisal — Дата оценки — дата, на которую действительно мнение об оценке. То же, что и Appraisal date.

Debt financing — Долговое финансирование — использование заемных средств для покупки недвижимости.

Debt service — Обслуживание долга — выплаты процентов и основной суммы кредита. То же, что и Требование по закладной (Mortgage requirement).

Debt service constant (percentage) — Постояная по обслуживанию долга — процентное отношение ежегодных выплат основной части долга и процентных платежей к первоначальной сумме кредита. См. также — Ежегодное обслуживание долга (Annual debt service).

Debt service coverage ratio — Коэффициент покрытия платежей по долгу — определяется путем деления суммы чистого операционного дохода на сумму ежегодных платежей по обслуживанию долга (выплата основной части долга и процента).

Declining-balance depreciation — Начисление износа по снижающемуся остатку — метод ускоренного начисления износа, при котором остаточная стоимость является базой для расчета износа следующего года.

Decreasing annuity — Уменьшающийся аннуитет — серия периодических платежей или поступлений, которые постепенно уменьшаются во времени.

Deed of trust — Договор траста — договор на финансирование сделок с недвижимостью, который служит той же цели, что и закладная, но в котором участвуют три стороны вместо двух. Третья сторона (попечитель) является держателем титула собственности в интересах кредитора (бенефициара). То же, что и Трастовый договор (Trust deed).

Deed restriction — Ограничивающее условие — условие договора, которое ограничивает использование собственности. То же, что и Restrictive covenant.

Default — Невыполнение обязательств — в ипотечном финансировании — неспособность заемщика выполнить обязательства по контракту, что может служить кредитору основанием для лишения заемщика права выкупа заложенного имущества.

Default ratio — Коэффициент неплатежеспособности — См. Точка самоокупаемости (Break-even point).

Deferred anuity — Отсроченный аннуитет — серия периодических платежей или поступлений, которая начинается с некоторого момента в будущем.

Deferred charges — Отсроченные расходы — в бухучете — издержки на оплату нематериальных активов, такие, как комиссионные за размещение ипотечного кредита или сдачу собственности в аренду, которые списываются в течение периода оказания соответствующих услуг.

Deferred liability — Отсроченное обязательство — долг, который не обязательно должен быть выплачен в текущем году. Ускоренное начисление износа часто приводит к отсроченным обязательствам по уплате подоходных налогов.

Deferred maintenance — Отложенный текущий ремонт — необходимые ремонтные работы, которые не были произведены. Иногда ремонтные работы откладываются для уменьшения расходов в определенном году.

Deficiency — Недостаток, дефицит — нехватка чего-либо или недостаточная мощность чего-либо.

Deficiency judgement — Заключение суда о недостаточности уплаченной суммы — личный иск, основанный на судебном решении против должника. Обычно имеет место в случае, когда заемщик теряет право на выкуп заложенного имущества, однако цена, полученная при его продаже, не покрывает неоплаченного остатка ипотечного долга.

Deflation — Дефляция — снижение общего уровня цен.

Demand — Спрос — базовое экономическое понятие, определяющее количество товаров или услуг, которое будет куплено по определенной цене.

Depreciated cost — Остаточная стоимость — в налогообложении — это первоначальная стоимость активов за минусом начисленного износа. См. также — Скорректированная налоговая база (Adjusted tax basis).

Depreciation — Износ — в оценке — это уменьшение рыночной стоимости актива, а также прогнозируемое изменение стоимости. См. Учет износа (Depreciation accounting).

Depreciation accounting — Учет износа — метод систематического списания стоимости актива во времени. См. Износ (Depreciation).

Depreciation allowance — Начисление износа — сумма, заявленная в бухгалтерских отчетах и отражающая размер начислений для замещения активов компании.

Depreciation method — Метод начисления износа — в налогообложении — метод, используемый для определения суммы налоговых вычетов на износ по определенным видам активов. В целом методы начисления износа могут подразделяться на прямолинейные и ускоренные.

Depreciation reserve — Резерв на износ — счет, на котором учитывается начисленный износ. См. также — Начисление износа (Depreciation allowance).

Depth tableТаблица глубины — таблица, показывающая процентное соотношение между глубиной оцениваемого лота и его стоимостью в сопоставлении со стоимостью стандартного участка на данном рынке.

Diminished utility — Уменьшившаяся полезность — См. Накопленный износ (Accrued depreciation.)

Diminishing returns, point of — Точка снижения доходов — точка, при достижении которой доходы перестают расти пропорционально дополнительным инвестициям в труд, капитал, управление или землю.

Direct overall capitalization — Прямая общая капитализация — метод капитализации дохода, в основу которого положено деление чистого операционного дохода на коэффициент, полученный в результате анализа сопоставимых объектов и сравнения доходов от этих объектов с ценами их продажи.

Direct costs — Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные с физическим осуществлением проекта, такие, как, например, затраты на сталь, кирпич, пиломатериалы и труд.

Direct sales comparison approach — Подход прямого сравнительного анализа продаж — метод оценки стоимости путем сравнения недавних продаж сравнимых объектов с оцениваемым объектом после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними. Этот метод эффективен для активного рынка, на котором можно найти сходные сделки и собрать по ним информацию. То же, что и Подход рыночных данных (Market data approach). Известен как Рыночный подход (Market approach), Подход рыночных продаж (Market sales approach).

Discount — Дисконт, скидка — денежная сумма, выплачиваемая с целью получения кредита. Во время предоставления кредита вычитается из его основной суммы.

Discounted cashflow — Дисконтированные денежные поступления — текущая стоимость будущих денежных поступлений.

Discounted mortgage — Закладная с дисконтом — закладная, продаваемая по цене ниже остатка основной суммы кредита с тем, чтобы обеспечить инвестору-покупателю удовлетворительный уровень отдачи.

Discounting — Дисконтирование — процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.

Discounted point — Дисконтный пункт — один процент (1%) от суммы кредита. Дисконтные пункты — это плата, взимаемая кредитором при выдаче кредита; приводят к тому, что уровень эффективной отдачи для кредитора превышает процентную ставку по контракту.

Discount rate Ставка дисконта, коэффициент дисконтирования — см. Ставка процента (Interest rate)

Double declining balance depreciation — Начисление износа но двойной ставке на уменыпающийся остаток — в бухучете — метод ускоренного начисления износа по определенным объектам. Начисление износа осуществляется по ставке, в два раза превышающей ставку по прямолинейному методу на ежегодно уменьшающийся остаток стоимости. Известно также как 200%-ное начисление износа на уменьшающийся остаток (200% declining balance depreciation или DDB depreciation).

Down payment — Денежный платеж покупателя — денежная сумма, которую покупатель выплачивает продавцу при совершении сделки; в сумме с величиной ипотечного кредита составляет цену продажи. По завершении сделки становится собственным капиталом. См. также — Первоначальный собственный капитал (Original equity).

Due-on-sale clause — Клаузула о попытке продажи — клаузула в закладной, которая позволяет кредитору потребовать досрочного погашения кредита, если была сделана попытка продать или передать заложенную собственность без предварительного получения согласия кредитора. Также известна как Клаузула о попытке передачи (Due-on-transfer clause).

E

Easement — Сервитут — право ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица.

Economic obsolescence — Экономическое устаревание — потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к оцениваемой собственности, таких, как изменения в конкуренции или в вариантах использования окружающей земли. То же самое, что Устаревание по местоположению (Locational obsolescence) и Устаревание по окружающей среде (Environmental obsolescence). См. также — Устаревание (Obsolescence).

Economic rent — Экономическая рента — сумма валовых рентных доходов от здания, как если бы она устанавливалась рынком, в отличие от контрактной ренты, которая определена в договоре об аренде. См. также — Рыночная рента (Market rent). В экономической теории — избыточные поступления сверх той величины, которая необходима для того, чтобы задействовать фактор в производстве.

Effective age — Эффективный возраст — возраст предмета, определяемый его физическим состоянием и полезностью, в сравнении со сроком полезной жизни — в противоположность хронологическому возрасту

Effective capital recovery rate — Эффективная норма возврата капитала — разница между общим коэффициентом и ставкой дисконта. Ежегодная норма возврата капитала, взвешенная по доле стоимости, теряемой в результате износа.

Effective gross income — Действительный валовой доход — валовые денежные поступления от приносящей доход собственности за вычетом потерь от недоиспользования и невнесения арендной платы. Включает рентные поступления, доход от автостоянок и прочие доходы. См. также Доход (Income).

Effective interest rate — Эффективная ставка процента — ставка процента, которая реально выплачивается заемщиком.

Effective tax rate — Эффективная налоговая ставка — в налогообложении собственности — процентное соотношение между начисленными налогами и рыночной стоимостью.

Efficiency ratio — Коэффициент эффективности — отношение площади, подлежащей сдаче в аренду, к общей площади здания.

Ellwood technique — Техника Эллвуда — ипотечно-инвестиционная техника оценки стоимости собственности на основе текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи до вычета подоходных налогов; названа по имени Л.У. Эллвуда.

Encumbrance — Отягощающее условие — любой интерес или требование на землю другого лица, что каким-либо образом обременяет или снижает стоимость этой собственности.

Environmental obsolescence — Устаревание по окружающей среде — см. Экономическое устаревание (Economic obsolescence).

Equity — Собственный капитал — сумма превышения обоснованной рыночной стоимости собственности над непогашенной задолженностью.

Equity build-up — Приращение собственного капитала — рост доли собственника в общей стоимости собственности по мере повышения последней и постепенного погашения основной суммы ипотечного долга.

Equity dividend — Денежные поступления на собственный капитал — см. Денежные поступления до уплаты налогов (Before-tax cash flow).

Equity dividend rate — Ставка денежных поступлений на собственный капитал — см. Денежные поступления на денежные средства (Cash-on-cash).

Equity kicken — Кикер на собственный капитал — см. Кикер (Kicker).

Equity participation — Участие в собственном капитале — доля кредитора в собственном капитале в добавление к проценту, получаемому по ипотечному обязательству.

Equity purchaser — Покупатель собственного капитала — тот, кто покупает долю другого лица в проекте, при этом не обязательно принимая на себя личную ответственность по кредиту.

Equity ratio — Коэффициент собственного капитала — процентное соотношение между суммой денежного платежа покупателя и общей ценой покупки; или соотношение между стоимостью собственного капитала и полной стоимостью объекта в любой момент времени.

Equity yield rate — Ставка отдачи на собственный капитал — внутренняя ставка дохода на инвестиции в собственный капитал без учета подоходных налогов.

Escalation — Повышение — повышение ставки процента или арендной платы с наступлением определенных оговоренных событий или условий или перекладывание прироста операционных расходов на арендаторов.

Excess Accelerated depreciation — Избыточный ускоренный износ — сумма, на которую годовой или общий износ, начисленный по ускоренному методу, превышает износ, рассчитанный по прямолинейному методу при одинаковых сроках полезной жизни актива.

Exculpation — Оправдывающее обстоятельство — контрактное соглашение, по которому одна из сторон в особо оговоренных случаях освобождается от личной ответственности. То же, что и Клаузула о ненанесении вреда (Hold-harmless clause).

Expense ratio — Коэффициент операционных расходов — определяется путем деления величины стабильных операционных расходов на действительный валовой доход.

F

Factor — Фактор — любое число или символ, который, будучи помноженным на другое число, дает определенный результат; величина, обратная коэффициенту.

Fair market value — Обоснованная рыночная стоимость — правовое понятие, определяемое как цена, в денежном выражении, на которую соглашаются готовые к совершению сделки продавец и покупатель, причем обе стороны действуют честно, осознанно и не испытывают никакого давления.

Feasibility — Осуществимость (оправданность) — разумная вероятность выполнения определенных инвестиционных за дач с учетом рыночных условий, наличия финансовых средств и других ресурсов, а также имеющихся ограничений.

Fee simple — Полное (абсолютное) право собственности — наивысшая сумма прав собственности на недвижимость, признаваемая законом.

Final value estimate — Окончательная оценка стоимости — оценка стоимости, выведенная после того, как оценщик проанализировал данные, согласовал показания стоимости, полученные с применением трех основных подходов, и вынес окончательное суждение о стоимости.

Financial leverage — Финансовый левередж, или рычаг — использование заемных средств для приобретения инвестиционного актива. См. также Левередж (Leverage) и Операционный левередж (Operating leverage).

Financial management rate or return (FMRR) — Ставка дохода финансового менеджмента — модифицированная модель внутренней ставки дохода, разработанная М.Чэпменом Финдлэем (M.Chapman Findlay) и Стивеном Д.Месснером (Stephen DJMcssner).

Financial statement — Финансовый отчет — отчет, содержащий информацию об активах и пассивах, или доходах и расхода.

Financial structure — Финансовая структура — сочетание собственных и заемных денежных средств из разных источников в выкупной цене объекта; или сочетание собственных и заемных средств, используемых для создания корпорации или другого самостоятельного предприятия.

Financing costs — Затраты на финансирование — взносы и другие сборы, которые должны быть выплачены для того, чтобы получить заем.

First mortgage — Первая ипотека — право первоочередного удержания собственности, обеспечивающей погашение долга. Приоритетное по отношению к правам последующих кредиторов.

Fixed expenses — Постоянные расходы — расходы, не зависящие от изменений в уровне загрузки объекта, например налог на собственность или выплаты по страховке.

Flexible-payment mortgage — Ипотека с гибким погашением — вариант ипотеки с нарастающими платежами. Часто требует внесения депозита на сберегательный счет в дополнение к денежному платежу покупателя за собственность. Данный инструмент может иметь другие названия.

Floating rate — Плавающая ставка — переменная ставка процента, привязанная к какому-либо взаимно согласованному индексу.

Floor area ratio (FAR) — Коэффициент застройки участка — показывает соотношение между площадью здания и земли. Например, FAR 2 — 1 означает, что на 1 кв. фут земли может приходиться 2 кв. фута поэтажной площади здания. Если предполагается застроить только половину земельного участка, то на нем можно построить 4-этажное здание.

Floor loan — Пороговый кредит — минимальная сумма кредита, которая будет предоставлена кредитором по завершении строительства зданий и сооружений.

Forecasting — Прогнозирование — оценка будущих событий, основанная на нынешних знаниях, фактах, теории и суждении.

Fractional appraisal — Долевая оценка — оценка только одного элемента или правового интереса во всей собственности. Например, оценка прав на воздушное пространство отдельно от прав на поверхность земли и прав на недра.

Fractional interest — Долевой интерес — частичный интерес в недвижимости, например сервитут.

Front foot — Фронтальный фут — используемая для целей оценки единица измерения длины границы объекта по улице.

Front money — Стартовые деньги — сумма, которая должна быть собрана до получения кредитного финансирования с тем, чтобы запустить проект.

Functional obsolescence — Функциональное устаревание — снижение мощности или эффективности объекта из-за изменений во вкусах, привычках, предпочтениях, из-за технических нововведений или изменений рыночных стандартов.

Functional utility — Функциональная полезность — показатель того, насколько проект сопоставим с рыночными стандартами.

Future worth of one — Будущая стоимость единицы — см. Накопленная сумма единицы (Compound amount of one).

Future worth of one per period — Будущая стоимость единицы за период — см. Накопленная сумма единицы за период (Compound amount of one per period).

G

Gap loan — Промежуточный заём — 1) кредит, покрывающий период с наступления срока погашения строительной ссуды до времени выполнения условий, поставленных постоянным кредитором; 2) любая ссуда, восполняющая недостаток средств в том случае, когда постоян ное финансирование и собственные средства инвестора не покрывают затраты на проект.

General partner — Генеральный партнер — в товариществе — лицо, которое управляет фирмой и несет личную ответственность по ее обязательствам.

Graduated lease — Градуированная аренда — договор аренды, положения которого предусматривают периодические увеличения арендных платежей.

Graduated-payment mortgage (GPM) — Ипотека с нарастающими платежами — соглашение о финансировании, согласно которому в начале срока кредита месячные выплаты ниже того уровня, который был бы в случае ипотеки с равновеликими платежами. Эти платежи периодически возрастают, пока не достигнут величины, необходимой для полной амортизации кредита.

Gross leasable area (GLA) — Общая площадь, подлежащая сдаче в аренду — общая поэтажная площадь, предназначенная исключительно для использования арендаторами, в кв. футах. Обычно измеряется от центральной линии общих перегородок и от внешних стен.

Gross lease — Общая аренда — договор аренды, по которому собственник оплачивает большую часть операционных расходов, включая налоги на собственность, расходы на ремонт и эксплуатацию. Конкретные детали могут меняться в зависимости от условий договора аренды и традиций местного рынка.

Gross rent (income) multiplier — Валовой рентный (доходный) мультипликатор — результат деления продажной цены собственности на потенциальный или действительный валовой доход. См. также — Мультипликатор (Multiplier).

Ground lease — Земельная аренда — аренда участка обычно на длительный срок.

Ground rent — Земельная рента — платеж, производимый арендатором по договору о земельной аренде.

Guideline life — Ориентировочный срок жизни — срок начисления износа актива, предлагаемый Процедурой 62-21 Кумулятивного бюллетеня (1962) Налогового управления США.

Guidelines — Ориентиры — список предполагаемых сроков полезной жизни активов для определения вычетов на износ в целях подоходного налогообложения. Опубликован в Процедуре 62-21 Кумулятивного бюллетеня (1962) Налогового управления США.

H

Highest and best use, principle of — Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования — законное, физически возможное, финансово обоснованное и вероятное использование участка земли, создающее поток дохода, который, будучи капитализированным, дает наивысшую текущую стоимость земли.

Historical cost — Ретроспективные затраты — фактическая стоимость объекта по затратам на момент завершения его строительства.

Hold-harmless clause — Клаузула о ненанесении вреда — см. Оправдывающее обстоятельство (Exculpation).

Holding period — Период владения — период реализации права собственности на объект, с даты покупки до даты продажи.

Hoskold factor — Фактор Хоскольда — коэффициент, используемый в оценке аннуитета и основанный на реинвестировании сумм, обеспечивающих возмещение капитальных затрат по безрисковой ставке процента. Назван по имени Г.И.Хоскольда (Н.Е. Hoskold).

Hundred percent location — Стопроцентное местоположение — местоположение, которое позволяет получать максимальную выручку на 1 кв. фут при конкретном варианте использования в данном географическом районе.

I

Illiquidity — Неликвидность или низкая ликвидность — невозможность (актива) быть быстро конвертированным в деньги.

Improvement ratio — Коэффициент улучшений — отношение стоимости зданий и сооружений к стоимости всей собственности.

Improvements — Здания и сооружения (улучшения) — вся недвижимость, кроме земли. Включает здания, их внутреннее оборудование, заборы, ограждения, систему канализации и т.д.

Income — Доход — финансовые и другие выгоды. Доход следует различать по степени «чистоты». См. также — Потенциальный валовой доход (Potential gross income), Действительный валовой доход (Effective gross income), Чистый операционный доход (Net operating income), Чистый доход (Net income), Денежные поступления до вычета налогов (Before-tax cash flow), Денежные поступления после уплаты налогов (After-tax cash flow), Чистота (Netness).

Income approach — Доходный подход — один из традиционных способов оценки недвижимости, основанный на допущении, что стоимость равна текущей стоимости прав на будущий доход. То же, что и Подход капитализации (Capitalization approach).

Income multiplier — Мультипликатор дохода — коэффициент, который выражает стоимость собственности как сумму, кратную периодическому доходу, приносимому собственностью. См. также — Валовой рентный (доходный) мультипликатор (Gross rent (income) multiplier).

Income participation — Участие в доходе — право стороны частично или целиком участвовать в доходе, приносимом инвестициями. См. также — Участие в собственном капитале (Equity participation) и Кикер (Kicker).

Income-producing property — Приносящая доход собственность — собственность, приносящая ее владельцу периодический доход, например офисное здание или жилой комплекс.

Income tax liability — Ответственность по подоходному налогу — налог, который обязан выплатить собственник, определяемый как произведение налогооблагаемого дохода на налоговую ставку в каждой предельной налоговой категории.

Increasing and decreasing , returns, principle of — Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов — принцип оценки, согласно которому по мере добавления ресурсов к фиксированному набору факторов производств чистые доходы увеличиваются нарастающими темпами вплоть до достижения определенной точки. После прохождения этой точки общие доходы продолжают расти снижающимися темпами, до тех пор пока прирост стоимости не станет меньше затрат на добавляемые ресурсы. См. также — Предельная полезность (Marginal utility).

Increasing annuity — Возрастающий аннуитет — поток доходов, сулящий или требующий систематического увеличения периодического платежа.

Incurable depreciation — Неустранимый износ — износ, затраты на устранение которого превосходят соответствующую прибавку к стоимости.

Independent appraisal — Независимая оценка — оценка стоимости собственности, производимая квалифицированной незаинтересованной стороной.

Index lease — Индексированная аренда; аренда, платежи по которой привязаны к какому-либо взаимно согласованному ценовому индексу, например к индексу потребительских цен или к индексу оптовых цен.

Indirect costs — Косвенные затраты — затраты, связанные со строительством, которые невозможно идентифицировать по конкретным элементам застройки, включают платежи по страховке, проценты и налоги, выплаченные в ходе строительства, гонорары архитекторов, затраты на управление и т.п.

Industry property — Промышленная собственность — недвижимая, собственность, используемая в промышленных целях; также — зональная классификация, ограничивающая использование земли определенными вариантами.

Inflation — Инфляция — снижение покупательной способности валюты, обычно измеряемое индексом потребительских цен, публикуемым Бюро трудовой статистики.

Initial equity — Первоначальный собственный капитал — сумма денежных средств и/или другой ценный вклад, используемый владельцем недвижимости в качестве первоначального платежа.

Installment contract — Контракт с рассрочкой — см. Контракт за титул (Contract for deed).

Installment payment — Платеж в рассрочку — один периодический платеж основной суммы долга и процентов, требуемый в качестве периодической выплаты по ипотечному кредиту.

Installment sale — Продажа в рассрочку, финансируемая продавцом продажа, при которой в целях подоходного налогообложения «поступления средств растянуты на несколько лет и сделка удовлетворяет некоторым особым требованиям.

Installment to amortize one — Взнос на амортизацию единицы — периодический платеж, необходимый для погашения кредита в один доллар при проценте, исчисляемом на уменьшающийся остаток кредита.

Insurable value — Страховая стоимость — максимальная обоснованная сумма оценки собственности в целях страхования рисков.

Interest — Процент или интерес — сумма, выплачиваемая за пользование деньгами; степень прав в собственности на землю.

Interest-only mortgage — Ипотека с выплатой одних только процентов — «шаровал» ипотека, предусматривающая периодические выплаты одних только процентов.

Interest rate — Ставка процента — ставка дохода на основную сумму. Ставка, используемая для приведения основных сумм к будущей стоимости либо для дисконтирования ожидаемых будущих сумм к текущей стоимости. Ставка процента не учитывает возврат капитала. Ее следует разделять на эффективную и номинальную ставки.

Internal rate — of return (IRR) — Внутренняя ставка дохода — ставка, при которой дисконтированные доходы от инвестиций уравниваются с инвестиционными затратами.

Interest rate risk — Риск ставки процента — вероятность того, что рыночные процентные ставки изменятся, что повлияет на стоимость инвестиций с установленной фиксированной ставкой.

Interpolation — Интерполяция — процесс определения стоимости, которая, по имеющимся данным, находится в промежутке между двумя известными суммами.

Investment — Инвестиции — вложение денежных средств для извлечения доходов или прибыли; собственность, приобретенная для получения доходов или прибыли.

Investment analysis — Инвестиционный анализ — исследование инвестиционной собственности, определяющее ее соответствие специфическим потребностям конкретного инвестора.

Investment appetite — Инвестиционная привлекательность — характеристики инвестиций, требуемые конкретным инвестором.

Investment property — Инвестиционная собственность — актив, приобретенный для извлечения доходов или прибыли.

Investment value — Инвестиционная стоимость — стоимость инвестиционной собственности для конкретного инвестора.

Investment yield — Инвестиционная отдача — внутренняя ставка дохода на инвестиции.

Investor — Инвестор — лицо, приобретающее инвестиционную собственность.

Inwood factor — Фактор Инвуда — мультипликатор, используемый для оценки обычного аннуитета, названный в честь Уильяма Инвуда (William Inwood); текущая стоимость единицы за период.

J

J factor — Фактор J или J-фактор — коэффициент, применяемый для расчета изменения в чистом операционном доходе, необходимого для достижения определенной ставки отдачи на собственный капитал.

Joint venture — Совместное предприятие — соглашение между двумя или более физическими или юридическими лицами об участии в общем проекте или предприятии.

Junior lien — Младшее залоговое право — закладная, которая является следующей по приоритетности к ранее зарегистрированному праву или к праву, по отношению к которому она субординирована.

Junior member — Младший член — звание, присуждаемое Национальным обществом оценщиков недвижимости. Члены используют аббревиатуру RA.

K

Kicker — Кикер — право кредитора по закладной или другого инвестора участвовать в доходах, помимо получения выплат в счет погашения основной суммы долга и процентов. То же, что Кикер на собственный капитал (Equity kicker) и Участие кредитора (Lender participation).

L

Land contract — Земельный контракт — соглашение, по которому продавец принимает первый денежный платеж за участок земли, однако обычно не передает титул на собственность до тех пор, пока не погашена вся сумма долга. То же, что Контракт за титул (Contract for deed).

Land residual technique — Техника остатка для земли — метод оценки стоимости земли в случае, когда известна стоимость зданий.

Lease — Аренда — соглашение, по которому собственник передает нанимателю право пользования и исключительного владения, но не право собственности на объект, на определенное время при условии уплаты ренты.

Leased fee — Собственность на сданный в аренду объект — интерес собственника в сданном в аренду объекте.

Leasehold — Владение на основе аренды — интерес арендатора в сданном в аренду объекте.

Leasehold improvements — Улучшения арендатора — улучшения на арендуемой собственности, созданные либо конкретным нанимателем, либо для него.

Lease-purchase agreement — Соглашение об аренде с выкупом — соглашение, согласно которому часть рентных платежей засчитывается в счет выкупной цены; при выплате заранее согласованной суммы происходит передача титула собственности.

Lender participation — Участие кредитора — см. Кикер (Kicker).

Lessee — Арендатор — наниматель.

Lessor — Арендодатель — собственник.

Level annuity — Равномерный аннуитет — серия периодических равновеликих поступлений или платежей.

Level-payment mortgage — Ипотека с равномерными выплатами — метод погашения кредита, при котором суммы периодических платежей остаются неизменными.

Leverage — Левередж, или рычаг — использование заемных средств для финансирования покупки недвижимости или других активов. См. также — Финансовый левередж (Financial leverage) и Операционный левередж (Operating leverage).

Lien — Залоговое право — законно признанное право предъявлять требование на собственность другого лица в случае неуплаты долга или невыполнения обязательства.

Life annuity — Пожизненный аннуитет — пожизненное право физического лица получать периодические платежи.

Life estate — Пожизненное владение — интерес, остающийся в силе только в течение срока жизни одного или большего числа людей.

Limited partnership — Товарищество с ограниченной ответственностью —
юридическое лицо с одним или большим числом генеральных партнеров и одним или большим числом пассивных инвесторов, называемых партнерами с ограниченной ответственностью.

Limiting condition — Ограничивающее условие — заявление в отчете об оценке, которое описывает препятствие или обстоятельство, которое повлияло на сумму оценки.

Liquidity — Ликвидность — легкость, с которой актив может быть переведен в деньги.

Loan constant — Кредитная постоянная — см. Ипотечная постоянная (Mortgage constant).

Loan-to-value ratio — Коэффициент ипотечной задолженности — соотношение между величиной заемных средств и оцененной стоимостью собственности.

Local adjustment factor — Коэффициент поправки на местные условия — коэффициент, применяемый для учета различий в стоимости строительства в разных городах США. Для среднего города он принимается за 100%; для районов с высокими затратами превышает 100%; для районов с низкими затратами — меньше 100%.

Locational obsolescence — Устаревание по местоположению — см. Экономическое устаревание (Economic obsolescence).

Long-lived assets — Активы с долгим сроком жизни — компоненты здания, которые имеют относительно продолжительные сроки полезной жизни, такие, как фундамент и каркас.

Long-term capital gain — Доход от продажи долгосрочного капитального актива — доход, полученный от продажи или обмена капитального актива, который удерживался более года.

M

MAI — Член Американского института оценщиков недвижимости.

Management fee — Плата за управление — одна из статей текущих расходов; выплачивается за осуществление надзора за использованием недвижимости.

Marginal tax bracket — Предельная налоговая категория — ставка федерального подоходного налога, которая будет применена к очередной сумме прироста облагаемого дохода.

Marginal proauctivity — Предельная продуктивность — см. Принцип вклада (Contribution, principle of).

Marginal utility — Предельная полезность — добавление к общей полезности объекта последней единицы ресурса. См. также — Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов (Increasing and decreasing returns, principle of).

Market — Рынок — экономическая функция сведения вместе покупателей и продавцов через механизм цен.

Market data approach — Подход рыночной информации — см. Подход прямого сравнительного анализа продаж (Direct sales comparison approach).

Market price — Рыночная цена — сумма, выплаченная в сделке; исторический факт.

Market rent — Рыночная рента — рентный доход, который можно ожидать от собственности, с учетом нынешнего состояния рынка. См. также — Экономическая рента (Economic rent).

Market rental risk — Риск рыночной ренты — вероятность изменения рыночных ставок арендной платы, что повлияет на стоимость собственности, арендная ставка по которой фиксирована.

Market value — Рыночная стоимость — цена, выраженная в деньгах или в денежном эквиваленте, на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец. При этом ни один из них не находится в стесненных обстоятельствах, оба обладают типичной мотивацией, достаточно информированы и действуют в своих наилучших интересах. См. также — Обоснованная рыночная стоимость (Fair market value).

Master member (MREA) — Действительный член Национального общества оценщиков недвижимости — звание, присуждаемое Национальным обществом оценщиков недвижимости за высокий профессионализм.

Mechanic’s lien — Залоговое право «мастерового» — установленное законом залоговое право, налагаемое на собственность лицом, которое не получило должной компенсации за выполненную работу (мастеровой) или предоставленный материал (поставщик) для застройки земли.

Mineral rights — Права на минеральные ресурсы — право на долю в доходах от продажи минеральных ресурсов, которые могут быть извлечены из земли.

Money — Деньги — см. Денежные средства (Cash).

Mortgage — Закладная, или ипотека — финансовое обязательство, по которому заемщик, или должник, закладывает собственность в обеспечение кредита; представлена простым векселем или распиской.

Mortgage coefficient — Ипотечный коэффициент — сумма, умножаемая на финанесшую характеристику ипотеки, в частности С-фактор Эллвуда.

Mortgage commitment — Обязательство по ипотеке — соглашение, по которому кредитор соглашается предоставить определенный ипотечный кредит, а должник принимает на себя обязательства по кредиту.

Mortgage constant — Ипотечная постоянная — соотношение между ежегодными требованиями по ипотечному кредиту и первоначальной основной суммой кредита, выраженное десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами. То же, что и Кредитная постоянная (Loan constant).

Mortgagee — Кредитор по ипотеке — кредитор, получающий собственность в залог под обеспечение долга.

Mortgage- equity technique — Техника инотечно-инвестиционного анализа — техника оценки стоимости приносящей доход собственности, основанная на сложении основной суммы ипотечного долга с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива.

Mortgage requirement — Требования по закладной — см. Обслуживание долга (Debt service).

Mortgage-value — Залоговая стоимость — стоимость актива в целях обеспечения ипотечного кредита; также — рыночная стоимость ипотечного кредита.

Mortgagor — Должник по ипотеке — заемщик, который закладывает собственность в обеспечение ипотечного долга.

Most probable selling price — Наиболее вероятная продажная цена — наиболее вероятная цена, которая может быть получена за собственность при текущих рыночных условиях, мотивациях покупателя и продавца и наиболее вероятных условиях финансирования.

Multiple regression — Множественная регрессия — математическая техника оценки стоимости собственности, исходя из известных переменных и цен на сопоставимые объекты.

Multiplier — Мультипликатор, или множитель — коэффициент, на который умножается сумма. См. также Валовой рентный (доходный) мультипликатор (Gross rent (income) multiplier).

N

National Society of Real Estate Appraisers — Национальное общество оценщиков недвижимости —
организация профессиональных оценщиков со штаб-квартирой в Кливленде, аффилированная с Национальной ассоциацией брокеров недвижимости, большинство членов которой представляют национальные меньшинства. Присуждает звания RA, CRA, MREA.

Neighbourhood life cycle — Жизненный цикл среды местоположения объекта —
включает следующие этапы — рост, зрелость, упадок и возможное обновление.

Net — Чистый — после вычета расходов.

Net income — Чистый доход — в бухучете и налогообложении — доход за минусом всех расходов или вычетов; в сфере недвижимости — см. Чистый операционный доход (Net operating income).

Net lease — Чистая аренда — аренда, которая возлагает на арендатора обязанность оплачивать такие виды затрат, как налоги на собственность, проведение специальных оценок, страховые премии по договоренности сторон. См. также Тройная чистая аренда (Triple-net lease).

Netness — Чистота — термин, используемый для обозначения степени вычета расходов из дохода.

Net operating income (N01) — Чистый операционный доход — действительный валовой доход от объекта собственности за вычетом операционных расходов. То же, что и Операционный доход (Operating income). См. также Доход (Income) и Доход до начисления износа (NIBD).

Net present value — Чистая текущая стоимость — стоимость потока доходов и реверсии при заданной ставке дисконта минус первоначальные инвестиционные затраты.

Net spendable income — Чистый располагаемый доход — см. Денежные поступления после уплаты налогов (After-tax cash flow). То же, что и Располагаемый доход (Spendable income).

Net worth — Чистая стоимость — собственный капитал; общие активы минус общие обязательства.

New property — Новая собственность — здания и сооружения на объекте собственности, первоначальное использование которых начинается налогоплательщиком.

NIBD — Чистый доход до начисления износа — см. также Чистый операционный доход (Net operating income).

NOI — Чистый операционный доход — см. Net operating income.

Nominal interest rate — Номинальная ставка процента — ставка процента, установленная в контракте.

O

Obsolescence — Устаревание — потеря стоимости в результате уменьшения полезности объекта собственности, вызванного обветшанием, изменениями в технологии, в привычках и вкусах людей или изменениями окружающей среды. См. также Экономическое устаревание (Economic obsolescence), Функциональное устаревание (Functional obsolescence), Устаревание по местоположению (Locational obsolescence) и Износ (Depreciation).

Occupancy rate — Коэффициент занятости — отношение арендованных площадей к общим площадям, подлежащим сдаче в аренду.

Operating expense ratio — Коэффициент операционных расходов — отношение операционных расходов к потенциальному или действительному валовому доходу.

Operating expenses — Операционные расходы — расходы на эксплуатацию приносящей доход собственности, не включая обслуживание долга и подоходные налоги.

Operating income — Операционный доход — см. Чистый операционный доход (Net operating income).

Operating leverage — Операционный левередж, или рычаг — эффект увеличения валового дохода при фиксированном или полупеременном коэффициенте операционных расходов. См. также Финансовый левередж (Financial leverage).

Opportunity cost — Альтернативные издержки — принцип, согласно которому разумный инвестор не заплатит за конкретныйобъект собственности больше, чем за обладающую такой же привлекательностью замену, вне зависимости от того, будет ли эта замена объектом недвижимости или другим активом, который обещает равные финансовые выгоды при равном риске.

Option — Опцион — право, предоставляемое собственником недвижимости другой стороне, выкупить или арендовать собственность в течение определенного периода времени по установленной цене и на установленных условиях.

Original equity — Первоначальный собственный капитал — денежный платеж покупателя при покупке собственности. См. также Денежный платеж покупателя (Down payment).

Ordinary annuity — Обычный аннуитет — серия равновеликих периодических поступлений или платежей, получаемых или выплачиваемых в конце каждого периода.

Ordinary income — Обычный доход — доход, подпадающий под обычные ставки налогообложения, — в отличие от дохода от продажи капитального актива или необлагаемых денежных поступлений.
Overage income — Избыточный доход — процентная рента, рассчитываемая по розничным продажам, в дополнение к базовой ренте. См. также Процентная рента (Percentage rent).

Overall rate of return — Общая ставка дохода — математический коэффициент, получаемый делением чистого операционного дохода на продажную цену или стоимость приносящей доход недвижимости. Также называется Общим коэффициентом капитализации (Overall capitalization rate).

Overimprovement — Перегрузка земельного участка — имеет место, когда собственник применяет к земле больше факторов производства, чем может быть прибыльно использовано.

P

Partial interest — Частичный интерес — интерес в недвижимости, меньший, чем полное право собственности.

Partially amortized mortgage — Частично амортизируемая ипотека — метод погашения кредита, при котором остаток непогашенного долга по истечении срока кредита не равен нулю, поэтому должен быть произведен «шаровой» платеж.

Participation — Участие — долевое участие в доходах и/или в собственности.

Participation mortgage — Долевая ипотека, или ипотека с участием — соглашение между ипотечным кредитором и заемщиком, обеспечивающее кредитору определенную долю участия в собственности на объект и/или в доходе.

Payback period — Период окупаемости — время, необходимое для получения от проекта денежных средств, равных первоначально инвестированной сумме.

Percentage lease — Процентная аренда — аренда, при которой арендодатель получает процент от совокупных продаж или чистой прибыли в виде рентных платежей за сданную собственность.

Percentage rent — Процентная рента — арендная плата, рассчитываемая как процент от продаж арендатора; обычно в дополнение к базовой арендной плате. То же, что и Избыточный доход (Overage income).

Permanent mortgage — Постоянная ипотека — долгосрочный кредит, обеспеченный недвижимостью.

Perpetuity, in — Без ограничения срока — навсегда, что-либо бесконечное, как ожидаемый к получению бесконечный поток доходов. См. также Капитализация (Capitalization in perpetuity).

Physical depreciation — Физический износ — снижение полезности или привлекательности собственности из-за ухудшения ее физического состояния.

Plottage — Объединение участков — происходит, когда два или больше участков объединяются таким образом, что стоимость единого участка больше, чем сумма стоимостей отдельных участков.

Point — Пункт — один процент (1%). См. также Дисконтный пункт (Discount point) и Базовый пункт (Basis point).

Point of diminishing returns — Точка снижения доходов — см. Diminishing returns, point of.

Potential gross income — Потенциальный валовой доход — валовые поступления, которые были бы получены, если бы все имеющиеся в наличии единицы объекта, подлежащие сдаче в аренду, были бы арендованы и арендаторы вносили бы всю сумму арендной платы. См. также — Доход (Income) и Чистый доход (Net Income).

Prepayment penalty — Штраф, взимаемый кредитором за досрочное погашение ипотечного кредита.

Present value — Текущая стоимость — стоимость денежного потока и выручки от перепродажи (реверсии), дисконтированных по заданной ставке.

Present worth (value) of an annuity — Текущая стоимость аннуитета — стоимость равновеликих поступлений или платежей денежных средств, дисконтированных по определенной ставке.

Present worth of an annuity factor — Фактор текущей стоимости аннуитета — стоимость денежного потока, при котором платежи или поступления в конце каждого периода равны 1 долларов, дисконтированного по определенной ставке.

Present worth of one factor — Фактор текущей стоимости единицы — текущая стоимость 1 долларов, который будет получен в конце определенного периода, с учетом заданной ставки дисконта.

Price — Цена — сумма, уплачиваемая за объект собственности. Любая сумма, обычно выражаемая в деньгах.

Prime rate — Базисная ставка — ставка процента, взимаемого банком по краткосрочным кредитам, предоставляемым первоклассным клиентам.

Principal — Принципал, или основная сумма — единая сумма денег или капитала; также — покупатель или продавец.

Principal risk — Основной риск — возможность того, что цена перепродажи инвестиционного актива будет ниже, чем первоначально предполагалось.

Principle — Принцип — фундаментальная идея, на которой основываются другие положения.

Productivity — Производительность, или продуктивность — эффективное использование фактора производства.

Pro forma statement — Гипотетический финансовый отчет — финансовый документ, который показывает прогнозируемые или ожидаемые суммы.

Projection period — Прогнозный период — период прогнозируемого владения анализируемым инвестиционным активом.

Property — Собственность, или объект собственности — все, на что распространяется право собственности.

Property residual technique — Техника остатка для собственности в целом — разновидность доходного подхода, по которой текущая стоимость собственности оценивается путем сложения текущей стоимости прогнозируемых доходов и текущей стоимости прогнозируемой выручки от перепродажи.

Pro rata — В пропорции — пропорционально чему-либо.

Purchase capital — Выкупной капитал — суммы, используемые для приобретения собственности.

Purchase-money mortgage — Ипотека на покупку — кредит, предоставляемый продавцом покупателю для покрытия части или всей цены покупки.

Purchasing power risk — Риск покупательной способности — возможность того, что сумма денежных средств, которые будут получены от инвестиций, и выручки от перепродажи актива будет иметь меньшую покупательную способность из-за инфляции.

Q

Quantity survey method — Метод количественного обследования — метод оценки стоимости воспроизводства путем суммирования затрат по каждому элементу, используемому при строительстве, затрат на оплату труда по каждому элементу, а также косвенных затрат. См. также Оценка затрат (Cost estimating).

R

Rate of interest — Ставка процента — ставка, по которой предоставленные в кредит деньги приносят доход кредитору.

Rate of return of investment — Норма возврата инвестиций — см. Норма возврата капитала (Recapture rate), Норма возмещения капитала (Capital recovery rate).

Real estate — Недвижимость — земля и все, что постоянно закреплено на ней.

Real estate investment trust (REIT) — Траст по инвестициям в недвижимость — ассоциация, члены которой объединяют свои средства в общий фонд. При соблюдении определенных налоговых требований это позволяет избежать двойного налогообложения дохода.

REALTIST — Риэлтист — зарегистрированный торговый знак Национальной ассоциации брокеров по недвижимости (NAREB), члены которой занимаются всеми вопросами, связанными с недвижимостью, в том числе относящимися к справедливой жилищной политике.

REALTOR — Риэлтор — зарегистрированный торговый знак Национальной ассоциации риэлторов. Используется брокерами и комиссионерами, являющимися действительными членами Ассоциации.

Realty — Недвижимое имущество — термин, используемый применительно к земле и сооружениям на ней, а также только к земле.

Reappraisal lease — Аренда с переоценкой — аренда, предусматривающая периодическую переоценку собственности. Арендная плата устанавливается в проценте от оцененной стоимости. То же, что и Revaluation lease.

Reassessment — Переоценка — изменение в оценочной стоимости собственности в целях налогообложения.

Recapture rate — Норма возврата капитала — ежегодная ставка, по которой капитал, инвестированный в актив с уменьшающейся стоимостью, возмещается из дохода, получаемого от этого актива. То же, что и норма возврата инвестиций (Rate of return of investment). См. также Норма возмещения капитала (Capital recovery rate).

Reciprocal — Обратная величина — результат, полученный делением единицы на данное число.

Reconciliation — Согласование, или сверка — в оценке —процесс корректировки, при котором в характеристики сопоставимых объектов вносятся поправки с учетом особенностей оцениваемого объекта. Ранее называлась Корреляцией (Correlation).

Reevaluation lease — Переоценочная аренда — см. Аренда с переоценкой (Reappraisal lease).

Refinancing — Рефинансирование — погашение задолженности по одному или более ипотечным кредитам за счет одновременного получения нового ипотечного кредита.

Reinvestment rate — Ставка реинвестиций — ставка процента, по которой, как предполагается, будут реинвестироваться денежные средства, поступающие от приносящей доход собственности, а именно та их часть, которая обеспечивает возврат капитала.

Remainder — Остаточный интерес — будущий интерес, который создается одновременно с предоставлением объекта недвижимости в аренду/пользование на ограниченный или потенциально ограниченный срок.

Remaining economic life — Оставшийся срок экономической жизни — оцененное число оставшихся лет полезной жизни какого-либо сооружения или его отдельного элемента.

Remaining rate mortgage — Ипотека с пересматриваемой ставкой — вид ролловерного ипотечного кредита, ставка процента по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени. См также Канадская ролл-оверная ипотека (Canadian rollover mortgage).

Rent — Рента, или арендная плата — платежи за пользование недвижимостью.

Rent multiplier — Рентный мультипликатор — см. Валовой рентный (доходный) мультипликатор (Gross rent (income) multiplier).

Rent-up period — Период сдачи в аренду — период, начинающийся с момента завершения строительства и заканчивающийся по достижении нормального уровня загрузки.

Replacement cost new — Полная стоимость замещения — текущая стоимость строительства нового здания, эквивалентного по полезности оцениваемому, но построенного с применением современных материалов и технологий и спроектированного в соответствии с современными вкусами и стандартами.

Replacement reserve — Резерв на замещение — фонд, создаваемый для замены активов по мере их изнашивания. Также взносы в этот фонд.

Reproduction cost new — Полная стоимость воспроизводства — текущая стоймость строительства точной копии оцениваемой собственности.

Resale price — Цена перепродажи — валовая сумма от продажи актива в конце периода владения. См. также Конечная стоимость (Terminal value).

Resale proceeds — Выручка от перепродажи — цена перепродажи минус расходы на совершение сделки, скрытые издержки и неуплаченные долги по перепроданному имуществу.

Reserve for depreciation — Резерв на износ — в бухучете — начисление балансового износа активов по активам.

Residential rental property — Жилая собственность, сдаваемая в аренду — собственность, по которой 80% или более валового рентного дохода составляет доход от жилых единиц.

Residual — Остаток — недвижимость считается остаточной в том смысле, что ее стоимость определяется суммой компенсации, оставшейся после оплаты других факторов производства.

Residual techniques — Техника остатка — методы, используемые для оценки стоимости зданий/сооружений или земли, если известны чистый операционный доход, а также стоимость и требования к доходности земли или зданий/сооружений. Сумма чистого операционного дохода, невостребованная по тем из активов, стоимость которых известна, капитализируется для определения стоимости других активов.

Restrictive covenant — Ограничение по договору — см. Ограничивающее условие (Deed restriction).

Return on equity — Доход на собственный капитал — внутренняя ставка дохода на первоначальный собственный капитал, определяемая поступлениями денежных средств и выручкой от перепродажи. Различают две ставки — до уплаты налогов и после выплаты налогов.

Reverse annuity mortgage — Ипотека с обратным аннуитетом — финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику, остаток основной суммы кредита увеличивается на величину периодических выплат и всю сумму накапливаемых процентов.

Reverse leverage — Обратный левередж — см. Отрицательный левередж (Negative leverage).

Reversion — Реверсия — см. Выручка от перепродажи до уплаты налогов (Before-tax resale proceeds).

Reversion factor — Фактор реверсии — фактор текущей стоимости денежной единицы, используемый для оценки выручки от перепродажи.

Risk — Риск — непостоянство, или изменчивость; возможность того, что инвестор в недвижимость не получит ожидаемых доходов; также — возможность убытков.

Risk-free rate — Безрисковая ставка — процентная ставка по инвестициям с наименьшим риском, таким, как краткосрочные облигации Казначейства США и ликвидные депозиты, гарантированные правительством США.

Risk rate — Рисковая ставка — ставка дохода на инвестиции, необходимая для привлечения капитала; ставка чистого дохода, считающаяся соответствующей уровню риска.

RM — Постоянный член Американского института оценщиков недвижимости.

Rollover mortgage — Ролловерная ипотека — ипотечный кредит, подлежащий погашению через определенные интервалы; кредитор соглашается возобновить кредит, однако по новой процентной ставке.

S

Safe rate — Безопасная ставка — ставка дохода на инвестиции, которая может быть получена при относительно безрисковых вложениях средств.

Sale-leaseback — Продажа с возвратной арендой — техника, используемая собственниками недвижимости как способ получения капитала. Предусматривает одновременную продажу собственности и взятие ее в аренду бывшим собственником, обычно на условиях чистой аренды

Salvage value — Ликвидационная стоимость — предполагаемая стоимость собственности в конце срока ее экономической жизни.

Sandwich lease — Многослойная аренда — аренда, при которой субарендатор сам сдает собственность в субаренду.

Secondary mortgage market — Вторичный рынок закладных — рынок, на котором осуществляется продажа и покупка первых закладных. Дает возможность кредитору продать долговое обязательство до наступления срока его погашения.

Second mortgage — Вторая закладная — закладная, являющаяся второй по приоритету, по времени регистрации или по субординации. См. также Младшая постоянная (Junior mortgage).

Section 1231 — Раздел 1231 — Раздел 1231 Налогового кодекса, распространяющийся на недвижимую и движимую собственность, используемую в бизнесе. Чистый доход от продажи по активам, включенным в Раздел 1231, облагается налогом по ставкам налога на доход от продажи долгосрочных капитальных активов; чистые убытки являются обычными.

Section 1250 — Раздел 1250 — Раздел 1250 Налогового кодекса. Излишек дохода, полученный в результате ускоренного начисления износа на недвижимую собственность, используемую в бизнесе, облагается налогом как обычный доход от продажи.

Self-amortizing mortgage loan — Самоамортизирующийся ипотечный кредит — ипотечный кредит, требующий равновеликих ежегодных платежей, достаточных для выплаты процентов и погашения всей основной суммы долга в-течение установленного срока.

Shared appreciation mortgage — Ипотека с участием в приросте стоимости — ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости.

Simple interest — Простой процент — процент, получаемый только на основную сумму долга, но не на начисленные ранее проценты.

Sinking fund — Фонд возмещения — периодические денежные взносы на счет, средства которого вместе с начисленными процентами будут использованы для замены активов или для погашения кредитов.

Sinking fund factor — Фактор фонда возмещения — расчетное число, показывающее денежную сумму, которую необходимо периодически депонировать с тем, чтобы через определенное число периодов итоговый остаток составил 1 долларов при заданной ставке процента.

Site — Участок — лот, подготовленный для освоения

Site analysis — Анализ участка — изучение экономических и физических характеристик участка земли.

Site development cost — Стоимость освоения участка — затраты на превращение неосвоенной земли в участок. Включает изыскательские работы, подведение коммунальных сетей и прочие затраты.

Situs — Ситус — термин, характеризующий экономическое местоположение недвижимости.

Six functions of one — Шесть функций денежной единицы — см. объяснения каждой из данных шести функций

Compound interest — Сложный процент
Accumulation of one per period — Накопление единицы за период
Sinking fund — Фонд возмещения
Present worth of one — Текущая стоимость единицы
Present worth (value) of annuity — Текущая стоимость аннуитета
Installment to amortize one — Взнос на амортизацию единицы

Software — Программное обеспечение — программы, управляющие компьютером; .в отличие от Аппаратных средств (Hardware) — самого компьютера и периферийных устройств.

Special purpose property — Собственность специального назначения — здание, предназначенное только для одного варианта использования, такое, как церковь, школа, станция автосервиса или театр. Перестройка для другого использования потребует существенных затрат.

Speculative value — Спекулятивная» или предполагаемая, стоимость — стоимость собственности, которая, как ожидается, может быть получена при условии достижения определенных целей или реализации прогнозов.

Speculator — Спекулянт — тип инвестора, который соглашается на значительно более высокий риск в обмен на возможность получения гораздо больших доходов.

Spendable no-income — Располагаемый доход — см. Денежные поступления
после уплаты налогов (After-tax cash flow); то же, что и Чистый расходуемый доход (Net spendable income).

Split rate capitalization — Капитализация по «расщепленной» ставке — калитализация, при которой для оценки прогнозируемых поступлений и/или оттоков денежных средств по од ному и тому же объекту используются две различные процентные или дисконтные ставки.

Springfield mortgage — «Пружинная» ипотека — кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается.

SRA — Старший оценщик жилой недвижимости Общества оценщиков недвижимости.

SREA — Старший аналитик по недвижимости Общества оценщиков недвижимости.

SRPA — Старший оценщик недвижимости Общества оценщиков недвижимости.

Stabilized expenses — Стабильные расходы — равновеликий ежегодный эквивалент, предпочтительно на базе текущей стоимости, операционных расходов, которые предположительно будут изменяться от года к году.

Stabilized income — Стабильный доход — равновеликий ежегодный эквивалент, предпочтительно на базе текущей стоимости, дохода (обычно чистого операционного дохода), который предположительно будет изменяться от года к году.

Standby commitment — Резервное обязательство — соглашение между кредитором и застройщиком, согласно которому кредитор готов за вознаграждение предоставить кредит на определенную сумму и на конкретный период времени.

Straight-line capitalization — Прямолинейная капитализация — метод расчета коэффициента капитализации для недвижимости путем прибавления к ставке процента нормы прямолинейного возврата капитала.

Straight-line capital recovery (recapture) rate — Прямолинейная норма возмещения (возврата) капитала — в недвижимости — часть коэффициента капитализации в том случае, если ожидается, что в течение срока жизни актива будет происходить периодическое равномерное снижение его стоимости, например на 2% в год в течение 50 лет.

Straight-line depreciation — Прямолинейное начисление износа — метод начисления износа в целях подоходного налогообложения, по которому разница между первоначальными затратами на приобретение актива и его ликвидационной стоимостью вычитается равными долями в течение всего срока начисления износа.

Subject property — Оцениваемая собственность — оцениваемый или анализируемый объект собственности.

Subject to mortgage — Обязательство, возникающее, когда какое-либо лицо приобретает собственность и берет на себя обязательство по ипотечным платежам, не принимая, однако, личной ответственности. Личную ответственность несет первый заемщик.

Sublease — Субаренда — передача собственности арендатором в аренду другому лицу.

Substitution, principle of — Принцип замещения — принцип, согласно которому максимальная стоимость собственности определяется самой низкой ценой или затратами на приобретение другой собственности эквивалентной полезности.

Subsurface rights — Права на недра — права на использование недр, находящихся под объектом собственности, например для добычи полезных ископаемых.

Summation approach — Подход суммирования — см. Затратный подход (Cost approach).

Sum-of-the-years’-digits — Сумма чисел лет — ускоренный метод расчета износа в целях подоходного налогообложения.

Superadequacy — Сверхдостаточность — наличие ненужных или нежелаемых улучшений на участке земли.

Supply and demand, principle of — Принцип спроса и предложения — принцип, согласно которому цена устанавливается в результате взаимодействия между спросом и предложением. Предложение — это количество товаров, имеющихся в наличии •по определенной цене, спрос — количество товаров, требуемых по определенной цене.

Surplus productivity principle of — Принцип остаточной продуктивности — принцип, согласно которому чистый доход приписывается земле после того, как оплачены материалы, труд и предпринимательские усилия.

Syndicate — Синдикат — группа инвесторов, объединивших капитал для делового предприятия.

T

Taxable income — Налогооблагаемый доход — доход, подлежащий налогообложению.

Тах-firee cash throw-off — Денежные поступления, освобождаемые от налога —
средства, полученные от инвестиций, не подлежащие подоходному налогообложению. Часто равны вычетам износа из налогооблагаемого дохода.

Tax rate — Ставка налога — ставка, определяющая ту часть дохода или стоимости, которая подлежит уплате в виде налога.

Tax shelter — Налоговое укрытие — снижение налогооблагаемого дохода в результате осуществления инвестиций.

Terminal value — Конечная стоимость — см. Цена перепродажи (Resale price), Выручка от перепродажи (Resale proceeds).

Term mortgage (straight term) — Отсроченная ипотека — метод финансирования, при котором в течение срока кредита выплачивается один только процент. По истечении срока кредита должна быть погашена вся основная сумма долга.

Time value of money — Стоимость денег с учетом фактора времени — концепция, основанная на том, что деньги должны приносить процент; ценность сегодняшних денег выше, чем ценность той же суммы, получаемой в будущем.

Trade breakdown method — Метод разбивки по профилю работ — метод оценки в затратном подходе; затраты группируются по различным видам работ, таким, как плотницкие, каменная кладка, сантехнические работы и т.п. См. также Оценка затрат (Cost estimating).

Trading on the equity — Повышение доходности собственного капитала за счет кредита — повышение ставки дохода на собственный капитал путем привлечения заемных средств на часть или на всю выкупную цену по ставке процента ниже ожидаемой ставки чистого дохода.

Triple-net lease — Тройная чистая аренда — подчеркивается «чистота’ условий аренды.

Trust deed — См. Договор траста (Deed of Trust).

U

Under- improved land — Недозастроенная земля — участок, застроенный в меньшей степени, чем требуется для того, чтобы извлекать из него прибыль.

Unearned increment — Незаработанный» прирост — увеличение стоимости собственности, причиной которого были внешние по отношению к ней факторы; неожиданно полученный доход.

Unencum bered property — Незаложенная собственность — собственность, свободная от каких-либо обязательств.

Unit-in-place method — Метод разбивки по компонентам — метод оценки стоимости строительства путем расчета суммы затрат на единицу каждого компонента и последующего её умножения на общее число единиц в данном объекте (например, на число кв. футов крыши).

Unit of comparison — Единица сравнения — единица измерения, общая для оцениваемой собственности и сопоставимых объектов.

Unit value — Стоимость единицы — стоимость собственности, выраженная на единицу измерения, например для земли — на 1кв. фут; для мотелей — на один номер.

Upset price — Стартовая цена — минимальная цена, установленная за собственность, выставляемую на аукцион или на открытую продажу.

Useful life — Продолжительность полезной жизни — период времени, в течение которого собственность, как ожидается, будет обладать полезностью с точки зрения той функции, для которой она предназначена.

Usury — Ростовщичество — взимание за пользование деньгами суммы, превышающей узаконенную ставку процента.

V

Vacancy allowance — Поправка на недоиспользование (коэффициент недоиспользованкя) — процент площади здания, которая (Vacancy rate) — не сдана в аренду вследствие превышения предложения над спросом, текучести арендаторов и др.

Valuation — Оценка.

Valuation principles — Принципы оценки — логика, правила и экономические причины, объясняющие факторы, влияющие на стоимость.

Value — Стоимость — ценность товара или услуги, выраженная в деньгах.

Value in exchange — Стоимость в обмене — способность товара или услуги обмениваться на другие товары или услуги; текущая стоимость прав на будущие доходы.

Value in use — Стоимость в пользовании — стоимость собственности при определенном варианте его использования, например по вкладу в доход, приносимый конкретным зданием. Стоимость в пользовании может отличаться от рыночной стоимости.

Variable — Переменная — фактор, который может меняться.

Variable annuity — Переменный аннуитет — неравномерный поток доходов.

Variable expenses — Переменные расходы — расходы, изменяющиеся пропорционально объему производства или использования, в противоположность тем, которые остаются постоянными вне зависимости от уровня использования.

Variable proportions — Переменные пропорции — согласно этому принципу земля может быть застроена различным образом, что изменяет ее собственную продуктивность.

Variable-rate mortgage (VRM) — Ипотека с переменной ставкой — ипотечный кредит, предусматривающий периодическое, например ежегодное, изменение ставки процента.

W

Wasting asset — Убывающий актив — актив, стоимость которого со временем уменьшается.

Weighted rate — Средневзвешенная ставка — общий коэффициент капитализации, который учитывает доли различных инвесторов в выкупном капитале и соответствующие им рисковые ставки дохода.

Wraparound mortgage — Завершающая ипотека — младшая ипотека, которая учитывает в своем балансе один или более ипотечных кредитов.

Y

Yield — Отдача — процент, полученный инвестором на инвестиции. См. также — Текущая отдача (Current yield) и Конечная отдача (Yield to maturity).

Yield to maturity — Конечная отдача — эффективная ежегодная ставка дохода на инвестиции, включающая периодический доход и выручку от перепродажи. Внутренняя ставка дохода на инвестиции. См. также — Отдача (Yield) и Текущая отдача (Current Yield).

Z

Zoning — Зонирование — правовой инструмент, позволяющий разделить территорию на районы и установить правила, определяющие характер и интенсивность использования земли в каждом выделенном районе. Например, районы могут быть зонированы под жилую застройку или для коммерческого использования.