При проведении экспертизы отчета об оценке проверяется:
— соблюдение оценщиком при проведении оценки общих требований законодательства РФ об оценочной деятельности по содержанию отчета об оценке;
— соблюдение оценщиком при проведении оценки требований соответствующего договора об оценке;
— достаточность и достоверность используемой в отчете об оценке информации;
— обоснованность выводов относительно использования или отказа от использования подходов к оценке и допущений, сделанных в отчете.
Оценщику-эксперту направляется отчет, содержащий полный комплект приложений и иллюстративных материалов; и, используя информацию, содержащуюся в отчете об оценке, он должен аргументированно ответить на вопрос о том, соответствует ли отчет об оценке, выполненный оценщиком:
— требованиям Закона об оценочной деятельности, а также требованиям других законов и нормативных актов, регламентирующих деятельность по оценке;
— федеральным стандартам оценки, принятым в срок до даты проводимой оценки;
— иным стандартам профессиональной практики (международным стандартам оценки, стандартам СРО, членом которой является оценщик, и др.), которые были использованы оценщиком при проведении работы.
При проведении экспертизы сопоставляются следующие данные отчета об оценке и требования договора об оценке:
— основание заключения договора;
— вид объекта оценки;
— вид определяемой стоимости;
— денежное вознаграждение; **
— сведение о страховании гражданской ответственности;
— точное указание на объект оценки и описание объекта.
При этом делается вывод, насколько соответствует отчет об оценке требованиям договора об оценке.
Проверка достаточности информации может осуществляться, например, следующими способами:
— путем анализа общедоступных источников, содержащих в себе дополнительную информацию о характеристиках, использованных при оценке объекта недвижимости;
— путем проведения самостоятельного исследования с целью уточнения и (или) дополнения характеристик, использованных при оценке того или иного вида стоимости объекта оценки.
Проверяется, указаны ли в отчете дата (окончания) составления отчета и егр порядковый номер; период проведения работ по оценке; дата оценки, основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; цель и назначение оценки; используемые стандарты оценки и вид оцениваемой стоимости; юридический адрес оценщика и заказчика; точное описание объекта оценки; а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объекта оценки; последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина; обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки; перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; указан ли период времени, в течение которого использованная в отчете информация являлась актуальной и значимой.
В отчете должна быть представлена информация для точной и полной идентификации объекта недвижимости на основе следующих документов и данных:
— правоустанавливающие документы;
— документы, содержащие сведения о наличии обременении, установленных в отношении объекта оценки;
— документы БТИ;
— кадастровый план земельного участка.
При проверке достаточности используемой в отчете об оценке информации делается вывод о том, насколько полно отражена информация, необходимая для проведения оценки. При отсутствии в отчете необходимой информации эксперт определяет, возможно ли в данном случае проведение оценки и насколько это повлияет на результаты оценки.
При проведении анализа соответствия выполненных оценщиком процедур оценки требованиям действующего законодательства и других нормативных документов по оценке оценщик-эксперт обязан провести проверку следующих основных положений, в том числе охарактеризовать:
— достаточность описания существующих и оцениваемых прав на объект оценки (принадлежность и состав прав, обременения, ограничения, сервитута, интересы третьих лиц);
— соответствие отчета и вида оцениваемой стоимости договору на проведение оценки;
наличие краткого социально-экономического анализа региона (отрасли) с характеристикой состояния рынка и выводами;
— обоснованность примененных оценщиком стандартов для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки;
— перечень данных, использованных при проведении оценки (правовая, рыночная, финансовая, техническая и другая информация), со ссылкой на источники их получения, а также принятые при проведении оценки допущения;
— наличие и полноту разъяснений специальных терминов, развернутых обоснований суждений оценщика;
— наличие и полноту необходимых документов и материалов, содержащихся в приложениях к отчету;
— структуру отчета и качество его оформления.
Проверка достоверности информации, используемой в отчете, её соответствия действительности может осуществляться, например, следующими способами:
— путем проверки источников информации, на которые сделаны ссылки в отчете;
— путем анализа общедоступных альтернативных источников;
— путем проведения самостоятельного исследования с целью установления характеристик, использованных при оценке объекта недвижимости.
Внутренняя информация, предоставленная заказчиком (справки, таблицы, бухгалтерские формы и т.д.), должна быть надлежащим образом подписана и заверена печатью заказчика.
Внешняя информация, используемая для характеристики условий функционирования объекта недвижимости в регионе, отрасли и экономике в целом, может считаться достоверной при правильном указании источников данной информации, достаточных для их точной идентификации:
— названия печатных (электронных) изданий;
— даты выхода;
— другая информация, которая может идентифицировать источник.
При проверке достоверности данных, полученных из Интернета, следует учесть, что указание только ссылки на данные недостаточно, необходимо указание даты получения информации.
В тексте отчета должны присутствовать ссылки на источники данных, используемых в расчетах, в случае если невозможно определить Источник информации или отсутствует четкая ссылка на него, результаты, полученные с использованием этих данных, нельзя считать достоверными.
В итоге делается вывод о том, насколько информация, использованная в отчете для проведения расчетов, обоснования выводов и других целей, является достоверной и актуальной, и о возможности её применения в Отчете.
В соответствии с Законом об оценочной деятельности и стандартами оценки в отчете должны быть применены затратный, сравнительный и доходный подходы. При экспертизе анализируется правильность применения подходов к оценке, а также правильность выбора и применения методов оценки в рамках каждого из подходов, обоснования их использования (отказа от использования). Оценщик-эксперт проверяет обоснованность сделанных допущений и сам обосновывает причины любых несогласий с ними. Он также проверяет соответствие используемых в расчетах данных исходным и другим данным, приведенным в различных частях отчета об оценке или приложениях к нему. При использовании оценщиком нестандартных методов оценки оценивается необходимость и обоснованность их применения в отчете.
Под обоснованностью понимается аргументированность суждений оценщика в отношении характеристик, используемых для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, а также подтвержденность данных характеристик:
— анализом рынка, к которому относится данный объект недвижимости;
— необходимыми расчетами;
— количественными и качественными характеристиками объекта оценки;
— другой достоверной и достаточной информацией. Проверка обоснованности сравнительного подхода к оценке обычно включает в себя проверку:
— обоснованности выбора методов (метода) определения стоимости в рамках сравнительного подхода;
— обоснованности выбора аналогов объекта оценки;
— правильности осуществления необходимых расчетов оцениваемой стоимости объекта недвижимости на основе цен аналогов.
Проверка обоснованности доходного подхода к оценке включает в себя проверку:
— обоснованности выбора методов (метода) определения стоимости в рамках доходного подхода;
— обоснованности определения ожидаемых доходов (в том числе их периодичности) от объекта оценки, включая выбор методов (метода) определения ожидаемых доходов;
— обоснованности определения обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), включая выбор методов определения рисков;
— правильности осуществления необходимых расчетов оцениваемой стоимости на основе ожидаемых доходов от объекта оценки и рисков их получения в будущем.
Проверка обоснованности использования затратного подхода к оценке включает в себя проверку:
— обоснованности выбора методов (метода) определения стоимости в рамках затратного подхода;
— обоснованности определения затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, включая выбор методов (метода) определения затрат;
— обоснованности определения накопленного износа объекта оценки, включая выбор методов определения накопленного износа устареваний;
— правильности осуществления необходимых расчетов стоимости а основе затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, и оцененного накопленного износа объекта оценки.
В случае отказа от использования какого-либо из подходов к оценке проверятся аргументированность суждений оценщика, повлекших за собой отказ от использования этого подхода, а также подтвержденность данного отказа анализом рынка, к которому относится объект оценки; необходимыми расчетами; количественными и качественными характеристиками объекта оценки и другой достоверной и достаточной информацией.
Особое внимание при экспертизе согласования уделяется процедуре взвешивания, и особенно обоснованию весов.
При проверке обоснованности сделанных в отчете об оценке допущений проверяется аргументированность допущений, используемых для определения оцениваемого вида стоимости объекта оценки, их подтвержденность анализом рынка, к которому относится объект оценки, необходимыми расчетами, количественными и качественны и характеристиками объекта оценки и другой достоверной и достаточной информацией.
Проверяющий не должен принимать во внимание никакую дополнительную информацию, появившуюся между датой завершения составления отчета об оценке и датой экспертизы. В своем экспертном заключении он обязан отметить не только негативные стороны отчета об оценке, но и положительные.
Для предотвращения «самодеятельности» в оценке Российское общество оценщиков принимает следующую меру. Проверяющий при проведении экспертизы вправе запросить у оценщика описание использованного оценщиком нового методического приема и при необходимости потребовать публичной его защиты оценщиком на заседании Экспертного совета РОО.