Строительные кредиты

кредиты на строительство

Традиционно девелоперы заключали соглашение о предоставлении долгосрочного кредита до заключения соглашения с строительном кредите несмотря па то, что строительное финансирование предшествует долгосрочному финансированию. Строительный кредитор подтверждает выдачу строительного кредита, если будут взяты обязательства о его погашении в определенный срок за счет долгосрочного кредита.

Однако в начале 1980-х гг. когда процентные ставки взлетели вверх, получили распространение возобновляемые строительные кредиты (open-ended construction loans), длм получения которых нет необходимости рефинансирования их долгосрочными кредитам. В ожидании того, что ставки по долгосрочным кредитам упадут, стали выдаваться среднесрочные строительные кредиты с плавающей процентной ставкой (floating rate miniperms) на три-пять лез вплоть до начала периода эксплуатации, Мл самом деле так и произошло, когда процентные ставки по долгосрочным кредитам были почти на уровне 20 и упали до 12%, поэтому девелоперы, которые воспользовались среднесрочными кредитами, оказались в серьезном выигрыше.

Однако получение возобновляемых кредитов обычно зависит от опыта девелопера и состояния его финансовой отчетности. Начинающим девелоперам. не обладающим отличной кредитной историей, пока финансовые показатели их деятельности недостаточно хороши, обычно необходимо заключить соглашение о долгосрочном рефинансировании.

Строительный кредит характеризуется коротким сроком, очередностью выплат по кредиту, переменной процентной ставкой и единовременным погашением по завершении проекта, затем строительный кредит рефинансируется за счет долгосрочного кредита. По мере продвижения работы пал проектом девелопер ежемесячно оформляет- заявку на получение выплат по кредиту. Кредитор финансирует заявку, перечисляя деньги на счет, открытый пол проект девелопера. Зачем девелонер может расплатиться с подрядчиком.

Если объект не сдан в аренду полностью, а долгосрочный кредит не финансируется в установленные сроки, то строительный кредитор технически может предъявить кредит к досрочному взысканию — то есть потребовать от девелопера немедленного погашения кредита. Однако на практике строительные кредиторы не заинтересованы во взыскании просроченного кредита до тех пор. пока существует достаточная вероятность успешного завершения проекта. Если девелопер постоянно информирует строительных кредиторов о продвижении проекта и о причинах задержек, то они. скорее всего. согласятся продлить срок строительного кредита на б или 12 месяцев. Подобное продление почти всегда требует увеличения выплаты на одни или два процента.

Строительные кредиты страдают от высокой степени неопределенности: на ход строительства влияют задержки из-за погодных условий, проблемы С рабочей силой, нехватка материалов, перерасход средств. банкротства подрядчиков и субподрядчиков, риск сдачи в аренду (темп сдачи в аренду и поступления арендной платы ниже чем ожидалось). Вследствие этого кредиторы, обеспечивающие строительное финансирование, принимают особые меры предосторожности, чтобы обеспечить свою безопасность.

Более того, строительные кредиторы все больше сомневаются в возможности заключить соглашение о предоставлении долгосрочною финансирования. Долгосрочные кредиты иногда содержат настолько жесткие условия, которые девслопер должен выполнить, чтобы получить финансирование, что вероятность рефинансирования кредитов небольшая.

При Проведении переговоров о долгосрочном рефинансировании девелоперы должны позаботиться о том, чтобы заключенные ими соглашения были приемлемыми для строительных кредиторов с точки зрения предоставления строительного кредита.
Гарантиями для кредитора являются сам проект и репутация девелопера. Обычно от девелопера требуется нести личную ответственность по строительному кредиту, а размеры чистых активов должны быть по крайней мере равны сумме кредита. Во время экономических спадов требования но кредитованию могут быть еще более жесткими, и девелопер должен будет подтвердить ликвидность чистых активов (денежные средств;,, акции и облигации) на сумму кредита.

Для девелопмента многоквартирных зданий срок разрешения строительного кредита обычно составляет от одною до двух лет, что должно соответствовать периоду строительства и сдачи в аренду. Процентные ставки зависят oi репутации девелопера и обычно превышают базовую ставку на 1-3% при 1% или 2%, уплачиваемых авансом/»
Если полная себестоимость проекта превышает сумму строительного кредита, то строительные кредиторы требуют от начинающего девелопера внести авансом необходимый для проекта собственный капитал до того, как он сможет получать выплаты по строительному кредиту. Таким образом, весь необходимый собственный капитал должен быть собран до начала строительства.

Проценты рассчитываются ежемесячно на основе среднесуточного непогашенного остатка кредита. Девелоиеры могут точно рассчитать средства, необходимые для выплаты процентов (как показано в табл. 4-10). но у банков существуют свои методы расчета процентных платежей. Например, сели общая сумма кредита сроком на один год под 10% составляет $1 млн. то для определения среднего непогашенного остатка кредита банк может применить такой высокий стандартный коэффициент, как 0,75, даже если девелопер может показать, что средний остаток кредита составляет 0,50 от конечной суммы. Этот коэффициент применяется для определения резерва для выплаты процентов, то есть $75 000 в пашем примере ($1 000 000 х 0.75 средний остаток х 10% х 1 год)
.
Институциональные кредиторы требуют преимущественною нрава удержания на собственность. Существующие кредиты автоматически обладают преимуществом перед последующими кредитами согласно правилу «первый по времени — первый по очереди». Таким образом, любые прошлые заимствования, например, финансирование продавца или кредит на девелопмент земли, должны быть выплачены и освобождены от залога в момент получения первой выплаты но строи тельному кредиту

Выплаты но строительному кредиту увязаны с этапами процесса строительства. Это называется процентом выполнения работ. Исходя из опенки объема работ, выполненных на определенную дату. Опенка производится девелопером, архитектором пли инспектором, нанятым кредитором. Если стоимость в процентном измерении оказывается ниже, то последующие выплаты по кредиту не разрешаются — вне зависимости от объема затраченных девелопером средств в денежном выражении. Девелопер составляет подробный постатейный бюджет расходов, понесенных за пределами участка (например, на улучшения улиц или дорожные знаки), расходов, понесенных на участке (например. асфальтирование или ландшафтные работы), и прямых расходов на строительство всего проекта. Например, он может сообщит!, кредитору, что на 30% выполнил бетонные работы и желает получить 50% финансирования по статье бетонных работ. Инспектор кредитора может проверить и сказать, что было произведено только 40% работ. Затем девелопер ведет переговоры или объясняет, почему работы в действительности выполнены на 50%. и стороны приходя) к соглашению.

Обычно строительные кредиты предоставлялись институциональными кредиторами, а именно коммерческими байками, а иногда также страховыми компаниями и пенсионными фондами. Институциональные кредиторы строю контролируются Федеральной резервной системой, которая тщательно отслеживает остатки по кредитам и резервы. Если кредит не погашен вовремя или если не производится выплата процентов, то кредит относят к отдельной категории, которая требует значительно большего резерва для возмещения потерь по кредитам (денежные средства, которые резервируются банком для предотвращения возможных убытков).

В самом начале кризиса рынка недвижимости в конце 1980-Х гг. был принят Закон о реформировании, оздоровлении и контроле финансовых институтов (Financial Institutions Reform. Recovery; and Enforcement Act — FtRRBA) от 1989 г.

Среди прочею он регулирует размер банковских резервов, необходимых дляпокрытия высоко рисковых ипотечных кредитов. Первоначально средний размер резервных фондов составлял 3%. НО затем был увеличен до 6%, чтобы свести к минимуму вероятность неплатежей, и ставки меняются в зависимости от тою, является ли кредит стандартным, на девелопмент, или спекулятивным. Многие юридические фирмы специализируются на выполнении требований FIRRHA.

Поскольку большие резервы для возмещения потерь но кредиту снижают прибыли банка, банки стараются избегать строительных кредитов с неоправданно высоким риском. Данная предосторожность еще сильнее усложняет получение финансирования для начинающих девелоперов, потому что кредиторы С еще большей, чем до кризиса, неохотой выдают кредиты девелоперам без достаточною опыта.

Задача поиска строительною кредитора становится намного проще, если девелопер уже заключил соглашение о рефинансировании долгосрочным кредитом строительного кредита в будущей. Джером Френк Младший утверждает, что, возможно, стоит объединить усилия с тем. у кого есть кредитная история и хорошие отношения с банком. Он подчеркивает, что поиски наименьшей ставки процента по кредиту менее важны, чем установление отношений С хорошим банкиром: «Четверть или полпроцента к ставке процента по кредиту не могут повлиять на заключение сделки.

Самое важное для девелопера не процент, а время; он должен договориться о достаточно длительных сроках, чтобы успеть завершить проект». Френк добавляет, что девелопер должен остерегаться будущих крупных единовременных платежей. «Убедитесь в том, что вас не застанет врасплох крупный платеж, под который нужно найти финансирование. Старайтесь начинать строительство тогда, когда вы с самою начала получили возможность возобновления или продления кредита, и выиграть для себя время».

Рэндольф Хауторн заметил, что между строительным и долгосрочным кредиторами всегда сохраняется
напряженность по поводу того, кто будет финансировать риск сдачи проекта в аренду «Сейчас все умеют строить со знанием дела, без значительного отставания от графика. Настоящий риск для всех категорий жилья возникает когда дело касается спроса, и зашили от того, насколько быстро жилье начнет сдаваться в аренду. что оказывает огромное влияние па прогноз.

В более оптимистичные времена можно найти множество вариантов возобновляемого строительного кредитования, так называемых среднесрочных кредитов без соглашения о будущем предоставлении долгосрочною финансирования. Когда рынок становится вялым или когда люди озабочены проблемами правового регулирования, ищут не возобновляемые строительные кредиты, а гарантии по долгосрочному финансированию».

Карл Завитковски говорит, что очень важно различать кредиты, предоставленные небольшими банками, и кредиты, предоставленные крупными банками. Небольшие региональные банки выдают такие кредиты, которые они планируют проводить через свою финансовую отчетность, тогда как крупные банки выдают синдицированные кредиты совместно с другими банками и как можно скорее списывают их со своего баланса.

Такие крупные девелоперы, как компании JP1 И Trammel Crow Company, зависят от банков с большими Кредитными возможностями, которые занимаются синдицированным финансированием проектов стоимостью от $15 до $20 млн. и выше. «Небольшие банки склонны устанавливать цены ниже, чем крупные институты; потому что у них. в отличие от крупных банков, нет ограничений по рискованным операциям. Крупные банки выдают кредиты с гибкими условиями кредитования для синдицированных сделок, которые оставляют за ними право повысить ставку процента. например, ставка устанавливается как LIBOR (лондонская межбанковская ставка кредита) плюс 200 базисных пунктов до LIBOR плюс 225 базисных пунктов.4 Даже при помощи таких инструментов почти невозможно создать синдикат по предоставлению рискованных кредитов из-за сложившейся ситуации в крупных финансовых институтах».