Стоимость восстановления (замещения) по своей сути аналогична стоимости возведения в сегодняшних условиях нового здания и моделируется СТОИМОСТЬЮ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА. Ввиду этого оценка здания по восстановительной стоимости требует некоторых специальных знаний в области проектно-сметного дела. Однако структура стоимости строительства в оценке недвижимости отличается от структуры стоимости строительства в традиционном строительном проектировании, поэтому необходимо учитывать ряд особенностей сметной стоимости строительства при использовании ее для целей оценки объектов недвижимости.
Во-первых, затраты на строительство, даже учитывающие прибыль подрядчика, — это только издержки застройщика, а стоимость подразумевает наличие не только издержек, но и нормальной прибыли инвестора (застройщика, предпринимателя).
ПРИБЫЛЬ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ (предпринимательская прибыль) — это установленная рынком сумма, которую предприниматель (застройщик) ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Она является в основном функцией риска (учитывает безрисковую ставку дохода, а также риск, связанный с реализацией подобного вида недвижимости на рынке) и зависит от конкретной рыночной ситуации. В зависимости от сложившейся рыночной практики прибыль предпринимателя оценивают как ‘процент от различных составных частей стоимости строительства. Эту прибыль можно также установить исходя из анализа доходности альтернативных проектов.
На величину прибыли предпринимателя необходимо в расчетах увеличить сметную стоимость строительства.
Таким образом, в структуре восстановительной стоимости отражаются затраты и интересы всех участников процесса создания зданий и сооружений в современных рыночных условиях.
Во-вторых, сметная стоимость при строительном проектировании учитывает в полной мере издержки подрядчика и не в полном объеме — затраты заказчика, связанные с рыночными формами организации строительного процесса:
— получение разрешения на строительство;— проценты по кредитам;
— затраты на рекламу в течение строительства;
— инвестиции в арендуемые помещения или арендная плата и др. Эти затраты в полном объеме учитываются при формировании восстановительной стоимости.
В-третьих, в случае использования оценщиком сметной документации нужно иметь в виду, что она может охватывать объекты, не относящиеся к объекту оценки. Необходимо исключить строительно-монтажные работы и прочие затраты, относящиеся к этим объектам.
Кроме того, следует внимательно отнестись к сметной стоимости объекта оценки: она уже содержит стоимость технологического оборудования, мебели и инвентаря, а также стоимость монтажных работ и прочих затрат, относящихся к этому оборудованию, которые должен учесть оценщик недвижимости в составе восстановительной стоимости, если это (встроенное) оборудование им идентифицировано как фикстуры.
Необходимо также различать структуру сметной стоимости зданий (сооружений), построенных до и после 1991 г., поскольку в стоимость зданий, запроектированных до 1991 г., были заложены нормативы накладных расходов, сметной прибыли, лимитированных и прочих затрат, отличающиеся от принятых в настоящее время.
Полные затраты застройщика на строительство нового объекта делятся:
— на прямые — расходы, непосредственно связанные со строительными работами на объекте, с самим зданием (сооружением);
— косвенные — это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства, возникающие в ходе строительства, но которые нельзя выявить непосредственно в самом сооружении.
Таким образом, восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.
В России стоимость строительства определялась и продолжает определяться как сметная стоимость строительства (V ) в соответствии со «Сметными нормами на строительные и специальные строительные работы и конструкции» — часть IV «Строительных норм и правил» (СНиП). Для целей оценки рассмотрим структуру укрупненно.
1. Строительно-монтажные работы (СМР) включают в себя:
1.1. Основную заработную плату строительных рабочих.
1.2. Стоимость материалов, изделий, конструкций и деталей.
1.3. Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов, включающие в себя заработную плату рабочих, обслуживающих машины и механизмы.
Итого прямые затраты (ПЗ).
1.4. Накладные расходы (HP).
Итого себестоимость строительной продукции (затраты подрядчика):
С = ПЗ + HP.
1.5. Плановые накопления (прибыль подрядчика — ПН). Итого стоимость строительно-монтажных работ (цена подрядчика):
Vсмр=С + ПН.
2. Затраты на приобретение и монтаж оборудования (Vоб)
3. Косвенные затраты застройщика, связанные со строительством: . — затраты, связанные с землеотводом;
— лимитированные затраты (зимнее удорожание, временные здания и сооружения);
— затраты по функциям заказчика;
— оплата юристов и других консультантов;
— страховые платежи;
— налоги (налог на автодороги, НДС и др.);
— расходы по продаже (реклама, посредничество, маркетинг и пр.);
— эксплуатационные расходы за время после ввода в эксплуатацию и до его продажи;
— прочие затраты
Итого косвенные затраты застройщика (Ую).
Всего сметная стоимость строительства объекта (полные затраты инвестора/застройщика):
Vстр= V смр +Vоб + Vкз
4. Прибыль предпринимателя (ПП) (предпринимательский доход инвестора)
Итого восстановительная стоимость объекта:
Vвосс -Vстр +ПП.
В строительном проектировании (в отличие от оценочных расчетов) все вычисления проводятся в типовых формах локальных, объектных и сводных смет, регламентированных строительными нормами и правилами (СНиП).
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с