Оценка стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков, который является, как известно, наиболее гибким, точным, наиболее формализованным методом анализа, в условиях ипотечного кредитования объекта недвижимости реализуется с использованием традиционной ипотечно-инвестиционной техники.
Эта техника основана на нескольких принципиальных предпосылках.
1. Стоимость приносящей доход собственности рассчитывается путем сложения первоначальной суммы ипотечного долга (или его текущего остатка) и оцененной стоимости собственного капитала.
2. Техника использует остаточный принцип: инвестор получает остаточный чистый доход от использования собственности после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга, то есть доход на собственный капитал, рассчитанный на годовой основе.
3. Величина реверсии рассчитывается как разность между ценой перепродажи и остатком долга на конец периода владения.
4. Текущие стоимости чистых доходов инвестора и величины реверсии, определенной в соответствии с п. 3, рассчитываются с использованием ставки дисконта, соответствующей ставке дохода на собственный капитал инвестора. Их сумма дает оцененную стоимость собственного капитала инвестора, рыночную, если использовались рыночные данные, и инвестиционную, если учитывались конкретные требования конкретного инвестора.
5. Стоимость текущего остатка долга (или остатка долга на конец анализируемого периода) рассчитывается дисконтированием годовых платежей по обслуживанию долга по ставке ссудного процента за оставшийся срок кредита. При типичных рыночных условиях финансирования эта составляющая стоимости объекта недвижимости будет носить рыночный характер. Если рассматривались конкретные и нерыночные условия финансирования недвижимости, то для определения ее рыночной стоимости следует провести соответствующие корректировки.
Универсальность традиционной ипотечно-инвестиционной техники состоит в том, что она применима для оценки любого приносящего доход объекта недвижимости, как со стабильным доходом, так и развивающегося, с нестабильным потоком доходов.
Традиционная ипотечно-инвестиционная техника для объектов с постоянным доходом. Ипотечное кредитование приносящей доход недвижимости оказывает влияние на все три этапа владения объектом: покупку (приобретение), эксплуатацию (использование) и ликвидацию (перепродажу).
При использовании традиционной ипотечно-инвестиционной техники стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью денежного потока до налогообложения (дохода на собственный капитал) плюс текущая стоимость реверсии (цена продажи минус остаток долга на момент продажи) плюс стоимость ипотеки на момент оценки.
Этот метод позволяет учесть как прирост, так и падение стоимости объекта недвижимости при продаже.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с