Обзор рынка московских новостроек 2003

Обзор рынка московских новостроек от С.В. Воробьев
ведущий специалист отдела управления государственной собственностью Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации

Новостройки Москвы

Цены на недвижимость продолжают расти. Так. по данным агентства недвижимости -САВА», в 2002 году цена московских новостроек выросла на 17 процентов. Согласно данным информационного бюллетеня Rway. в начале ноября 2002 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляла 1024 доллара США. а уже с начала 2003 года она выросла на 5 процентов.

Для справки. На европейских рынках недвижимости увеличение цены недвижимости на 3-4 процента в год считается форс-мажорной ситуацией. Но нельзя обойти вниманием и тот факт, что в 2002 году ценовой бум коснулся Англии (по данным крупнейшего британского ипотечного банка Halifax, в мае 2002 года цены на недвижимость выросли на 4.2 процента, а стоимость среднего дома по состоянию на февраль 2003 года ежедневно возрастает на 140 фунтов стерлингов) и США (по мнению экспертов журнала Economist, в 2002 году в США цены на недвижимость выросли на рекордные 9 процентов. Причем необходимо отметить, что по мнению тех же экспертов, в США рост цен на недвижимость неразрывно связан с ростом цен на фондовом рынке государственных облигаций. Так. если сравнить тенденции роста цен на недвижимость в США в целом, то с момента пика на фондовом рынке в 2000 году цены выросли более, чем на 20 процентов. Также необходимо отметить, что в настоящее время средняя стоимость жилья в США в 2.6 раза превышает средний чистый годовой доход населения, в то время как превышения этого показателя а 2.5 раза уже считается опасным).

По данным Московского комитета по статистике (далее — Москомсгат). в начале 1990 года в среднем на одного москвича приходилось 18 кв. м жилой площади, по состоянию на конец 2002 года в среднем уже приходилось 23 кв. м жилья. Для сравнения: по данным Государственного коми-тега Российской Федерации по статистике (далее — Госкомстат России) и информационного бюллетеня Rway. в среднем по России этот показатель равен 16.3 кв. м. в Париже — 29 кв. м. в Лондоне — 34.5 кв. м. в Торонто — 40 кв. м. в Нью-Йорке — 51 кв. м.

В Москве темпы строительства постоянно возрастают. Об этом свидетельствует и тог факт, что по информации департамента инвестиционных программ строительства Москвы, в 2000 году было построено 3.5 млн кв. м жилья, в 2001 — 4 миллионов квадратных метров в 2002 — 4.5 миллионов квадратных метров вместо запланированных в начале года 4.2 млн кв. м жилья.

Но. несмотря на возрастающие темпы строительства, цены на московские новостройки растут. Может ли это быть связанно с отсутствием площадей под жилищное строительство?

По данным Московского земельного комитета, территория Москвы по состоянию на 01.01.2002 составляет 106948.44 га. из них земли жилых зданий — 27853.31 га. В соответствии с Генеральным планом развития Москвы до 2020 года должно быть построено 70 млн кв. м жилья. 19.5 млн кв. м из которых планируется получить за счет сноса трех с половиной миллионов «хрущебных» квадратных метров, а также за счет вывода за пределы города промышленных предприятий.

Нельзя не отметить и то. что землеотводов. предусматривающих массовую застройку, как в Марьине. Бутове и Жулебине не осталось. Сегодня возможна только точечная застройка на месте ветхого жилого фонда, что естественно, отражается на стоимости земли.

Относительно вывода промышленных предприятий с территории города надо отметить, что этот процесс идет медленно, т. к. возведение зданий на освобождаемых территориях обходится застройщику слишком дорого. Например, компании «Мосст-роймеханизация-5», назначенной инвестором и генеральным подрядчиком по застройке квартала 1А в Митине, необходимо выплатить 7,7 млн долларов США компенсации четырем выводимым с территории города предприятиям и кроме того, потратить 38 млн долларов США собственных средств на ликвидацию расположенной в этом месте свалки. В результате компания планирует построить в этом районе около 200 тыс. кв. м жилья, однако 30–40 процентов построенного жилья не будет передано городу.

Учитывая сказанное, можно сделать вывод, что на московском рынке новостроек наблюдается дефицит свободных площадей под жилищное строительство, что весьма сильно обостряет конкуренцию между застройщиками. Это привело к тому, что некоторые строительные компании переориентировались на строительство в российских регионах.
Московская строительная индустрия работает на полную мощность. В течение 2002 года только ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3 и ДСК-5 было построено около 3 млн кв. м жилья.

Отдельно замечу, что проблемы с реализацией построенного жилья, как правило, не приводят к финансовым затруднениям застройщика. Сегодня рентабельность строительного бизнеса такова, что девело-перы могут позволить себе иметь непроданный товар. Более того, здесь довольно серьезную роль играет рекламная кампания. Иногда вложенные в рекламу средства позволяют повысить начальную цену одного метра жилой площади в полтора раза, при этом сами затраты на рекламу в себестоимости метра, как правило, остаются вполне умеренной величиной.

Что же еще входит в себестоимость квадратного метра новостройки?

По данным информационной службы строительного комплекса Москвы, себестоимость 1 кв. м панельного дома, т. е. коробки без отделки (но с коммуникациями) в самой экономичной серии П-ЗМ составляет около 300 долларов США. Из них примерно 50 долларов составляет стоимость коммуникаций. Но это только часть цены. Существует такое понятие, как инвестиционная себестоимость, в которую входит стоимость тех квартир, которые инвестор передает городу по условиям контракта, и проценты за банковский кредит. В результате реальная себестоимость самого «дешевого» метра доходит до 450 долларов США, а иногда поднимается и выше. Что касается строительства монолитных и монолитно-кирпичных домов, то, по мнению строителей, это штучный товар, и себестоимость его больше, чем себестоимость панельного дома.

Госкомстат России приводит похожие цифры. По его данным, себестоимость 1 кв. м панельного жилья в Москве в IV квартале 2002 года составила чуть больше 12 тыс. р. (те же 400 долларов), монолитного – 14 тыс. р., а кирпичного –19 тыс. р. Понятно, что в панельных домах квартиры продаются совсем по другим ценам. Из чего же складывается наценка?

Примерно 30–50 процентов квартир (или их эквивалент в деньгах) строители должны передать правительству Москвы как «инвестиционную составляющую».

На жаргоне застройщиков это называется «оброком». Проще говоря, квартиры передаются властям потому, что они разрешили строительство. Именно в эти квартиры (или в квартиры, построенные на «оброчные» деньги) московское правительство переселяет очередников и жителей из сносимых пятиэтажек или ветхого жилья.
Значительную долю в себестоимости квартиры составляет земля, на которой строится дом. Стоимость выкупа прав аренды земельных участков в центре Москвы у правительства города достигает 5 млн долларов США за 1 га (известны случаи, когда цены достигали 33 млн долларов США за 1 га, например, в районе Остоженки), а в периферийных районах – 300–400 тыс. долларов США за 1 га. Под типовой панельный дом на окраине столицы в среднем отводится 0,4–0,8 га.

Следовательно, в этом случае строителям приходится выкладывать 150–300 тыс. долларов за землю. А вот в центре города за такой же участок земли нужно заплатить как минимум 2–3 млн долларов США. Часто власти города обязывают застройщиков провести коммуникационные сети внутри квартала или «помочь в развитии инфраструктуры района»: отремонтировать дорогу, построить детскую площадку или разбить газоны. Стоимость подобных работ может увеличить продажную цену квадратного метра жилья на 50–70 долларов США.

Конечно, инвестиции в дорогие дома существенно отличаются от инвестиций в панельные коробки. В первую очередь за счет оснащения здания дорогими стекло-пакетами, вентиляцией, центральным кондиционированием, выделенными интернет-линиями. На цену квартир влияет и внутренняя инфраструктура – дополнительные нежилые помещения для отдыха, занятий спортом, под рестораны, гаражи. Значительную сумму строительства составляет внутренняя отделка дома: разработанный известным дизайнером проект отделки помещений общего пользования, приобретение художественных произведений. Расходы распределяются между владельцами пропорционально площади квартир и, безусловно, увеличивают их стоимость. Например, обычная такса архитектурных бюро за разработку проекта элитного дома в Москве составляет не менее 200 тыс. долларов США.

Согласно пресс-релизу строительной компании «ДОН-Строй» в себестоимость элитного (не типового) дома входят (из расчета на квадратный метр квартиры): 600 долларов на строительство коробки здания (земляные работы, инженерные сети, каркас и стены дома, кровля), 140 – на телекоммуникационные сети, 70 долларов – на центральное вентилирование и кондиционирование, 30 – на лифты, 200 – на отделку фасада, 240 – на отделку общественных помещений, 150 – на строительство и оснащение сауны, бассейна, тренажерного зала и других объектов инфраструктуры. Итого квадратный метр в домах «ДОН-Строя» обходится в 1430 долларов США. При этом, например, в жилом комплексе «Воробьевы горы», возводимом сейчас компанией, квадратный метр предлагается по цене от 1800 долларов США. Однако в действительности эти цены конечно же выше, т. к. составляющие дорогого элитного дома – вещь сугубо индивидуальная для каждого застройщика.

В отношении типовых панельных домов подобный разброс цен невозможен, т. к. здания строятся в соответствии с ГОСТами и СНиПами, следовательно, строителям заранее известно, сколько плит идет на перекрытие, какой утеплитель используется, какие водопроводные трубы прокладываются, сколько должна стоить та или иная работа в процессе возведения здания. (Например, согласно СНиПам на зарплату при монтаже 1 куб. м железобетонных перекрытий отводится 79,3 р., сама плита стоит 3838 р. Утепление 1 кв. м кровли жесткой минераловатной плитой толщиной 100 мм обходится в 91,9 р., из них зарплата составляет 52 р. И таких позиций в СНиПах содержится более 400). Поэтому завысить себестоимость очень сложно, к тому же любая беспристрастная проверка московской контрольно-счетной палаты без труда обнаружит эти нарушения.

Один из существующих способов экономии средств – нанять менее квалифицированную рабочую силу (например, из числа гастробайтеров), и при такой кадровой политике можно снизить себестоимость на 20–25 долларов за 1 кв. м (в нашей стране фонд зарплаты в себестоимости метра не превышает 10–12 процентов, в Германии – 45 процентов). По моему мнению, себестоимость самых доступных панельных и монолитных зданий можно снизить двумя путями: сократить прибыль застройщика или уменьшить долю квартир, передаваемых бесплатно строительной компанией городу. Понятно, что первый вариант не устроит застройщика, второй – городские власти. Стало быть, в обозримом будущем в Москве жилье не станет дешевле. Хотя, по мнению ряда аналитиков, платежеспособный спрос на квартиры подошел к своему максимуму и за ним должна последовать стабилизация цен с последующим спадом.

Институциональные аспекты оценки стоимости земли (недвижимости) (1)

Современные модели оценки/ международные стандарты оценки

В Нидерландах оценка стоимости жилья проводится по следующим методам: сравнение с ценами последних сделок купли-продажи на аналогичную собственность; сравнение с собственностью, относящейся к аналогичной группе. Оценка недвижимости, не относящейся к жилищной собственности, проводится с использованием следующих методов: капитализация валовой ренты; сравнение с аналогичными объектами собственности; оценка дисконтированных значений потока наличности.

В Греции существуют три системы массовой оценки стоимости: система объективной массовой оценки стоимости недвижимости, принятая в 1985 году, которая применяется в отношении всех территорий, признанных законодательством относящимися к городским районам; система объективной массовой оценки стоимости зданий, принятая в 1996 году, которая применяется к «зданиям специального назначения» в городских районах (гостиницы, заправочные станции, промышленные здания, спортивные центры и т. д.); система объективной массовой оценки стоимости земли, которая применяется ко всем другим видам земельной собственности и зданий.

В Белоруссии методы массовой (кадастровой) оценки стоимости были разработаны в 1998 году. Главный принцип оценки заключается в том, что кадастровая стоимость должна определяться на основе рыночной стоимости земли. Основой моделью массовой оценки является деление земли на ценовые зоны. Деление на ценовые зоны проводится на основе оценки всех основных факторов, влияющих на стоимость земли (назначение, наличие инфраструктуры и т. д.). Зональная стоимость устанавливается либо экспертами (индивидуальная оценка), либо с использованием нормативного метода. Выбор зависит от наличия информации о рыночных ценах. Экспертная оценка имеет преимущественную силу по сравнению с нормативной оценкой. Зональная стоимость определяется с помощью нормативного метода лишь в тех случаях, когда информация о рыночных ценах отсутствует. Результаты массовой оценки стоимости указываются в стоимостной карте, стоимостных таблицах и докладах об оценке. Заключительные доклады о массовой оценке стоимости утверждаются местными органами власти.

В Законе о земельном кадастре Исландии (№ 6/2001) указывается, что оценка стоимости должна осуществляться на основе рыночной стоимости имущества. Рыночная стоимость уточняется в конце каждого года, и новое уточненное значение становится основой для налогообложения в последующем году. Налоги взимаются государством и муниципалитетами. Налоги на муниципальную стоимость рассчитываются пропорционально их рыночной стоимости. Государственный поимущественный налог определяется на основе чистой стоимости активов согласно данным налоговых деклараций. Также проводится стоимостная оценка имущества для целей страхования от пожара в соответствии с Законом о страховании от пожара (№ 34/1999).

(1) Материалы рабочего совещания, проходившего в рамках Экономического и Социального Совета Организации Объединенных Наций.

Источник: Имущественные отношения РФ №5(20), 2003