05.10.2016
Инвесторов ждут на выходе из метро. Сразу 8 проектов ТПУ выставили на конкурс
Столичные власти выставили на конкурс сразу 8 проектов транспортно-пересадочных узлов из 20, запланированных на 2016 год. По сравнению с пилотными площадками объемы недвижимости, запланированной к строительству в составе ТПУ, возросли. Кроме того, для повышения инвестиционной привлекательности практически во всех объектах предусмотрены жилье или апартаменты.
Департамент по конкурентной политике объявил торги на 8 транспортно-пересадочных узлов, запланированных к строительству рядом со станциями метро «Дмитровская», «Пятницкое шоссе», «Павелецкая», «Ховрино», «Фонвизинская», «Тропарево», «Парк Победы» и «Технопарк». Впрочем, департамент только собирает заявки и оказывает техническую поддержку. Организатором торгов и собственником активов, которые будут предложены инвесторам в качестве правовой базы для реализации девелоперских проектов, является АО «Мосинжпроект».
Как и предполагалось, для привлечения инвестиций в ТПУ Мосинжпроект решил пойти по пути создания SPV – компаний специального назначения, или проектных компаний, созданных для реализации определенного проекта или для определенной цели. «Схема такова: город формирует дочернюю компанию, передает туда земельно-имущественные отношения, а дальше привлекается инвестор, который входит в долевое участие – фактически выкупает пакет акций. Какой это будет пакет акций – 100% или какая-то часть, определяется на уровне городских властей», – пояснил представитель стройкомплекса. По его словам, через продажу SPV город капитализирует участок на порядок выше, чем если бы он просто выставлял его на торги, поскольку в данном случае понятен собственник участка, проведено межевание и есть ГПЗУ. Для нынешних торгов Мосинжпроект создал три SPV в форме ЗАО (ТПУ «Технопарк», ТПУ «Пятницкое шоссе» и ТПУ «Тропарево»), четыре в форме ООО (ТПУ «Фонвизинская», ТПУ «Ховрино», ТПУ «Дмитровская» и ТПУ «Павелецкая») и одно АО (ТПУ «Парк Победы»). С чем связаны различные правовые формы лотов, «Московской перспективе» выяснить не удалось. По словам представителя горадминистрации, все они оговаривались с потенциальными инвесторами. (Например, форма АО и большой объем недвижимости, запланированной к строительству в составе ТПУ «Парк Победы», позволяют предположить, что реализацией проекта будут заниматься несколько участников.)
Предметом торгов станет не размер годовой арендной платы, как это происходит, когда на конкурс выставляется земельный участок, а пакет акций конкретного SPV. Во всех ЗАО, ООО и АО, созданных под проекты ТПУ, Мосинжпроект готов передать инвесторам 99%, или 99,9% акций. Оставшаяся часть актива в настоящее время находится у третьего лица, но оператор гарантирует, что победитель сможет выкупить ее по итоговой цене торгов. Стартовая стоимость предлагаемого инвесторам пакета акций ООО «ТПУ «Ховрино» составляет 24,8 млн рублей, ООО «ТПУ «Дмитровская» – 76,4 млн рублей, ЗАО «ТПУ «Пятницкое шоссе» – 19,9 млн рублей, ООО «ТПУ «Фонвизинская» – 70,7 млн рублей, АО «ТПУ «Парк Победы» – 77,8 млн рублей, ЗАО «ТПУ «Технопарк» – 38,58 млн рублей, ЗАО «ТПУ «Тропарево» – 34,56 млн рублей, ООО «ТПУ «Павелецкая» – 29,2 млн рублей. Кроме того, инвестор должен учесть затраты на арендную плату (например, за время реализации проекта на «Павелецкой» сумма арендных платежей составит от 467 до 800 млн рублей) и реализацию самого проекта.
Всем вышеперечисленным компаниям принадлежат земельные участки, на которые утверждены ГПЗУ с основными технико-экономическими показателями и функционалом будущей застройки. Самое масштабное строительство развернется рядом со станцией метро «Парк Победы» на Кутузовском проспекте. Здесь на участке 4,5 га город разрешил построить 237 тыс. кв. метров недвижимости – это предполагает экстремальную плотность 52 тыс. кв. метров на гектар. (По всей видимости, речь идет о высотном строительстве и распространении концепции «Москва-Сити» на другой берег Москвы-реки.) В составе застройки – комплекс с апартаментами, многофункциональный центр с паркингом, офис банка и административный центр. Вопрос, какое отношение эти объекты имеют к ТПУ и как их строительство скажется на загруженности Кутузовского проспекта и Третьего транспортного кольца, остается открытым.
В четырех ТПУ из восьми, выставленных на конкурс, предусмотрено создание жилых корпусов. В частности, в составе ТПУ «Дмитровская» по адресу: Дмитровское шоссе, вл. 1, инвесторы должны построить жилой комплекс со встроенным дошкольным образовательным учреждением площадью не более 90 тыс. кв. метров и подземным паркингом площадью не более 12,6 тыс. кв. метров. В составе ТПУ «Ховрино» запланирован жилой комплекс с паркингом и встроенным детским садом общей площадью до 43 тыс. кв. метров, а также апартаменты с паркингом – до 65,6 тыс. кв. метров. Проект ТПУ «Фонвизинская», расположенного вдоль ул. Милашенкова и Огородного проезда на земельном участке площадью 1,83 га, предусматривает создание многоэтажной жилой застройки площадью 74,3 тыс. кв. метров и наземного многоярусного паркинга. Наконец, рядом с метро «Технопарк» проектируются жилой комплекс площадью 49,4 тыс. кв. метров, детский сад и блок начальных классов ориентировочной площадью 3915 кв. метров. Жилая составляющая, безусловно, повышает интерес инвесторов к проектам ТПУ, но опять-таки плохо сочетается с их концепцией, провозглашающей приоритет рабочих мест над спальными. При этом эксперты говорят, что это единственная возможноть в непростых экономических условиях повысить интерес инвесторов к проектам ТПУ. «Жилье в Москве, несмотря ни кризис, пользуется спросом, это та недвижимость, которая позволит инвесторам быстрее вернуть вложенные средства. Сегодня мало кто согласится вкладываться в технологическую часть ТПУ, получая возможность возвести вместе с ней офисы, заполняемость которых сегодня оставляет желать лучшего», – считает директор по инвестициям ГК Stroytech Николай Иванцов.
«Помимо объектов транспортной инфраструктуры ТПУ предполагают строительство объектов соцкультбыта, включающих элементы социальной сферы – это отделения полиции, объекты здравоохранения, объекты общественного питания. Это создает еще большую инвестиционную нагрузку для застройщика. Поэтому вокруг объекта транспортного назначения, решающего проблемы снижения нагрузки на магистрали и рагрузки городской улично-дорожной сети, в состав ТПУ включаются объекты коммерческого назначения, в том числе и жилье, позволяющие инвестору вернуть сделанные инвестиции», – отметила Вера Сецкая, президент GVA Sawyer.
Проект ТПУ «Павелецкая» предполагает строительство гостиничного комплекса на Дубининской улице, рядом со зданием железнодорожного вокзала. Его площадь составит около 42 тыс. кв. метров. Гостиница будет рассчитана на 440 номеров. По словам замгенерального директора по девелопменту АО «Мосинжпроект» Альберта Суниева, предлагаемый инвесторам проект ТПУ на данном этапе не включает площадь с котлованом перед вокзалом, которая является предметом судебных разбирательств. Наименьшие объемы застройки, как это ни странно, запроектированы у периферийных станций метро – «Пятницкое шоссе» и «Тропарево». В первом случае проект ТПУ предусматривает создание 16 тыс. кв. метров недвижимости, во втором – 8 тыс. кв. метров.
По словам Веры Сецкой, все предложенные на конкурс площадки интересны с точки зрения местоположения и перспектив развития: «Думаю, что большим спросом будут традиционно пользоваться центрально расположенные территории, так как доходность объектов, построенных на этих территориях, будет выше и даст большую экономическую выгоду инвестору». Участки на окраине города и за пределами МКАД, по мнению Николая Иванцова, так же обладают хорошим потенциалом, поскольку зачастую расположены на конечных станциях подземки, «где уже сформирован или будет сформирован постоянный пассажиропоток».
По информации стройкомплекса Москвы, всего в этом году планируется выставить на торги 20 проектов ТПУ, которые включают строительство около 150 тыс. кв. метров транспортной инфраструктуры и порядка 4 млн кв. метров различной недвижимости. В 2017 году инвесторам предложат еще 25 проектов ТПУ суммарным потенциалом транспортной инфраструктуры 80 тыс. кв. метров, коммерческих и жилых площадей – 3,8 млн кв. метров. Потенциальные инвесторы хотят, чтобы внутренняя норма доходности на вложенный капитал в проектах ТПУ была выше 40%. Но в нынешних экономических условиях это невозможно. Максимум, что могут обещать власти, – 25%.
Екатерина Шмелёва