Снижение количества вводимых в эксплуатацию объектов многоквартирного жилья в Москве в последние годы сопровождается заметным увеличением объемов строительства загородного рынка. К основным причинам такой динамики относится уменьшение количества свободных площадок под застройку в черте столицы и, наоборот, расширение географии строительства поселков и ЗЖК (охват новых направлений и уход дальше от Москвы).
Однако не все сегменты загородного рынка активно развиваются в сторону Дальнего Подмосковья, о чем свидетельствуют результаты маркетинговых исследований. Рассмотрим подробнее динамику объемов строительства поселков и загородных ЖК на разной удаленности от МКАД по итогам последних 3 лет.
Так, доля рынка коттеджных поселков, строящихся в пределах 35-километровой зоны от Москвы, в 2006-2008 гг. суммарно сократилась примерно на 19%. Основную роль в этом сыграло заметное снижение количества строящихся объектов в диапазоне 6-15 км от МКАД, где доля рынка уменьшилась на 12%. То есть объем предложения дорогих элитных поселков вблизи столицы заметно снизился.
На фоне этого резко выросло число объектов эконом-класса и коттеджных поселков дачного типа, расположенных дальше 36 км от МКАД. По данным маркетингового исследования, завершенного в январе 2009 года, теперь здесь строится каждый второй коттеджный поселок, то есть доля рынка составляет 50% вместо 31% в 2006 году.
Несколько иная ситуация сложилась в других сегментах загородного жилья. На рынке таунхаусов так же, как и на коттеджном, наблюдается резкое снижение числа поселков, строящихся в пределах 15 км от Москвы, – суммарно доля рынка уменьшилась на 32% по итогам 3 лет. При этом основное сокращение объемов предложения произошло в диапазоне 6-15 км от МКАД, хотя в 2006 году здесь отмечена максимальная концентрация поселков таунхаусов (около 61% доли рынка против 34% в начале 2009 года).
Связано это с увеличением количества объектов в 16-25 км от МКАД, где доля рынка выросла с 16,5% до 31% за 2006-2008 годы. Таким образом, в отличие от сегмента коттеджных поселков, основной объем предложения на рынке таунхаусов остается в пределах Среднего Подмосковья (6-25 км от МКАД), несмотря на резкое увеличение количества объектов, расположенных на большом удалении от Москвы (за 36 км). Если в 2006 году доля рынка данной категории поселков составляла около 2,5%, то в начале 2009 года этот показатель вырос до 18% всех предложенных на продажу объектов.
Сходная динамика наблюдается на рынке загородных ЖК. На фоне значительного снижения — почти на 31% — объемов предложения на небольшом расстоянии от МКАД (до 15 км) заметно выросло количество объектов, расположенных в 16-25-километровой зоне от Москвы. Здесь доля рынка увеличилась примерно на 30%. В результате, именно в диапазоне 16-25 км от МКАД в начале 2009 года зафиксировано максимальное количество ЗЖК — 42% от всех выставленных на продажу объектов. При этом в Дальнем Подмосковье (за 36 км от МКАД) в 2006-2008 гг. доля рынка ЗЖК практически не изменилась, оставшись на уровне 20%. Как уже было отмечено в статье «Где найти «однушку» за 2 млн. руб.?», основной причиной этого является небольшая емкость спроса на квартиры в ЗЖК, расположенных на большом расстоянии от Москвы.
Таким образом, с годами объемы строительства в каждом сегменте загородного рынка смещаются в сторону большей удаленности от столицы. Вместе с этим меняются класс и качественные характеристики самих объектов. Так, если в 2006 году в коттеджных поселках, расположенных в пределах 25 км от МКАД, средняя площадь домовладений была на уровне 420-430 кв.м., то в начале 2009 года данный показатель характерен для поселков, строящихся на удалении 26-35 км от Москвы.
То есть с годами увеличение средней площади домовладений в поселках, расположенных в 6-35 км от Москвы, привело к изменению класса объектов. Теперь на расстоянии 26-35 км от столицы покупатель приобретает коттедж, сопоставимый по своим качественным характеристикам с теми объектами, которые предлагались в 2006 году в 25-километровой зоне от МКАД. Подробнее об этом см. статью «Перспективы разных классов коттеджного жилья в условиях кризиса».
Для рынка таунхаусов, в целом, характерно незначительное снижение средней площади квартир-секций в 2006-2008 гг. Исключение составляют объекты, расположенные в пределах 5 км от Москвы, где площадь домовладений по итогам 3 лет выросла на 14%: с 225 кв.м. до 255 кв.м. Кроме того, показатель средней площади квартир-секций заметно снизился в поселках 26-35-километровой зоны от Москвы – на 40%. Объясняется это тем, что в 2006 году в данную категорию попадали всего 2 объекта, средняя площадь квартир-секций в которых составляла около 300 кв.м., что превышало среднерыночный уровень. В последующие годы на продажу вышли новые поселки таунхаусов с другими качественными характеристиками, скорректировавшими показатель средней площади домовладений в объектах, расположенных в 26-35 км от Москвы.
Что касается рынка загородных ЖК, то заметное снижение средней площади квартир — примерно на 30% за последние 3 года — произошло в объектах, расположенных в пределах 16-25-километровой зоны от МКАД. Дело в том, что в 2006 году на этой удаленности в продаже было только 2 объекта, расположенные на Рублево-Успенском шоссе. Но уже к началу 2009 года объем предложения здесь увеличился на 30% за счет освоения других направлений. Помимо Рублево-Успенского шоссе добавились менее престижные Ленинградское, Минское, Ново-Рижское, Ярославское, Калужское, Дмитровское, Пятницкое направления, где класс и качественные характеристики строящихся объектов заметно ниже. Такое изменение структуры предложения в сторону более экономичных объектов и привело к резкому падению показателя средней площади квартир на 30%.
Таким образом, на фоне общего увеличения количества объектов во всех сегментах загородного рынка, основной объем предложения каждого из них приходится на разные диапазоны удаленности от МКАД. Так, по результатам маркетинговых исследований, коттеджный рынок постепенно смещается в сторону Дальнего Подмосковья, где сегодня возводится половина всех выставленных на продажу поселков. На фоне этого основные объемы строительства поселков таунхаусов и загородных ЖК, напротив, приходятся на зону средней удаленности от Москвы – 6-25 км от МКАД.
Однако приведенные в статье данные отражают общую динамику загородного рынка. Более детально ситуацию развития каждого сегмента в отдельности специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» рассматривают в рамках индивидуальных исследований, позволяющих решать вопросы по освоению конкретных земельных участков под застройку, а также созданию оптимальной концепции проекта, востребованного рынком в сложившихся условиях.