Покупка квартир и другой недвижимости представляет собой сложную процедуру, которая сопряжена с определенными рисками. Чтобы исключить эти риски и не стать жертвой обмана и мошенничества, нужно тщательно проверять все документы и хотя бы на базовом уровне ориентироваться в законах рынка недвижимости.
Самые распространенные факторы риска
- Права на квартиру: перед покупкой следует внимательно изучить правовую «чистоту» жилья – проверить право собственности на недвижимость, убедиться в отсутствии долгов, притязаний членов семьи и пр. Некоторые квартиры обладают такой историей, что разобраться с ней может только юрист – в таких случаях лучше не рисковать и доверить заключение сделки профессионалам. Стоимость их услуг намного меньше цены проблем, которые можно по незнанию купить вместе с квартирой.
- Характеристики жилья: продавцы всегда стараются «показать товар лицом» — Вы видите хорошую квартиру, которая, на первый взгляд, вполне комфортна и пригодна для жилья. При этом может оказаться, что в квартире проблемы с инженерными коммуникациями, нелегальная перепланировка, или вообще дом построен незаконно. Если эти моменты не прояснить заранее, то потом отстаивать свои права будет очень трудно. Поэтому стоит еще «на берегу» удостовериться в качестве жилья, его законности и характеристиках.
- Оформление сделки: сейчас этот фактор риска сведен к минимуму, т.к. государство жестко контролирует сделки с недвижимостью. Но еще недавно недобросовестных риелторов было довольно много, что давало большой простор для воплощения «мутных» схем. В любом случае, выбирая риелтора, стоит изучить его практику, рекомендации и документы, чтобы обезопасить себя.
Чтобы самостоятельно провести предварительную проверку приобретаемой квартиры, стоит запросить у продавца следующие документы:
- Бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимость: договоры купли/продажи, наследования, дарения и пр. Если по разным причинам эти документы Вам не предоставляются – отказывайтесь от сделки, т.к. риски возникновения проблем в будущем очень высоки.
- Справка ЕГРН (Единого Государственного Реестра Недвижимости): в ней указываются все члены семьи продавца, прописанные в квартире, а также те, кто может заявить на ее права. Известны ситуации, когда продавец настаивает на заключении сделки, пока в квартире прописан он или его семья – якобы, деньги нужны срочно, а выпишутся они в ближайшее время. Верить таким обещаниям не стоит во избежание проблем — часто такие обещания не выполняются, а покупателю квартиры приходится отстаивать свои права на жилье в спорах с кучей прописанных (чужих!) родственников.
- Справка из ЖЭКа: это документ позволяет убедиться, что на покупаемой квартире не «висят» задолженности по коммунальным услугам. Иногда эти услуги могут достигать десятков тысяч, поэтому запросить справку необходимо, чтобы не пришлось оплачивать чужие долги.
Особого внимания требует покупка квартир в следующих случаях:
Ипотечная квартира
Ипотека подразумевает, что само жилье является обеспечением кредита. То есть, если прежний владелец не смог выполнить финансовые обязательства перед банком и перестал вносить платежи, квартира переходит в собственность к банку, и купить/продать ее нельзя. Поэтому важно убедиться, что у продавца ипотечной квартиры нет задолженности перед банком – для этого нужно запросит данные непосредственно в банке и изучить ипотечный договор.
Приватизированная квартира
20-25 лет назад квартиры часто приватизировались без учета прав их несовершеннолетних обитателей, а также в приватизации могли принимать участие третьи лица. Чтобы избежать проблем с этими самыми «третьими лицами» и подросшими детьми, которые во время приватизации не были зафиксированы как собственники — стоит тщательно проверить все документы, а, в идеале – обратиться к юристу.
Покупка у юридического лица
Нужно убедиться, что лицо, подписывающее договор купли-продажи обладает нужными правами, а также удостовериться, что ВСЕ учредители компании заверили договор. Кроме того, квартира должна состоять в жилом фонде – это указывается в договоре, но проверить этот факт тоже стоит.
Приобретение по переуступке прав
Известны случаи, когда мошенники пытаются продать одну квартиру нескольким людям – после подписания договора доказать свои права очень трудно, поэтому при таком варианте сделки деньги нужно вносить только после подписания и проверки документов.
Приобретение жилья у пожилого человека
В этом случае необходимо удостовериться в здравом уме и дееспособности продавца – поговорить с соседями и участковым, запросить справки о здоровье (от психиатра и нарколога), а также тщательно проверить наличие/количество родственников, которые могут претендовать на квартиру.