Как Московский рынок недвижимости отреагировал на новую транспортную магистраль

21.11.2017

Кольцо обрастает «квадратами». Как столичный рынок недвижимости отреагировал на новую транспортную магистраль

транспортную магистраль

Чуть больше года назад произошло знаковое для мегаполиса событие – запуск Московского центрального кольца (МЦК). Не только москвичи очень быстро поняли все преимущества нового вида транспорта, но и бизнес, занятый в сфере строительства и недвижимости. Девелоперы и застройщики стали более активно включать в оборот территории вдоль новой магистрали.

Как и прогнозировали эксперты рынка, ввод новой транспортной магистрали позволит более активно включить в оборот территории, которые логичнее было бы передавать под строительство объектов торговой и офисной недвижимости. Если в центре концентрируется 37% рабочих мест, а в промышленных зонах лишь 9%, то ввод объектов вдоль МЦК смог бы уравновесить эти значения. Хотя понятно, что в силу длительности процесса проектирования и строительства объектов за год изменить эти пропорции невозможно. Уже в момент ввода МЦК консультанты международной компании JLL выразили уверенность в том, что от этого в первую очередь выиграют уже существующие 15 офисных центров и 19 торговых комплексов – в силу роста популярности у ритейлеров и посещаемости со стороны жителей мегаполиса.

О том, что именно так все и произошло, свидетельствует комментарий специалистов компании «Экоофис». Они проанализировали трафик ТЦ «Подсолнухи», на территории которого расположена станция МЦК Бульвар Рокоссовского. В первые несколько месяцев работы МЦК динамика по трафику была не слишком впечатляющей, хотя и немалой: рост составил порядка 35–40%. Горожанам потребовалось некоторое время, чтобы опробовать МЦК, оценить его удобство и перестроить свои ежедневные маршруты с учетом обновленной транспортной системы. Но в итоге за год работы МЦК трафик объекта вырос в 12 раз. Непосредственно трафик станции метро «Бульвар Рокоссовского» в час пик составляет порядка 3500 пассажиров. Этот показатель превысил прогнозные показатели специалистов Московского метрополитена в два-три раза.

Впечатляющим оказался и рост посещаемости тех торговых объектов, которые расположены на пути перехода от станции метро к МЦК. «Магазины и торговые центры, особенно точки стрит-ритейла, взяли на себя потоки клиентов киосков и палаток у метро, – считает собственник ГК «Экоофис» Андрей Ковалёв. – При этом в отличие от снесенных незаконных построек они работают абсолютно легально».

Не уступает в динамике коммерческому сегменту и рынок жилья. Как отмечают эксперты рынка недвижимости, сейчас вдоль МЦК реализуется 31 проект комплексов жилья и апартаментов. Чуть больше половины приходится непосредственно на жилье. Аналитики ФСК «Лидер» подсчитали, что наибольшее их число (15) относится к классу комфорт, второе место по количеству объектов занимает бизнес-класс и третье – класс стандарт.

Интересно, как выглядит динамика старта этих объектов. Если в 2011 году новых проектов на этих участках не вводилось вообще, то в 2012-м стартовало два проекта, в 2013-м – пять, в 2014-м – еще два.
За год до запуска МЦК темпы резко увеличились, и в 2015 году положено начало уже 7 проектам на прилегающих территориях, в 2016-м – 12, с начала 2017-го заявлено еще три проекта.
По опыту компании в реализации жилья в комплексе «Поколение», который находится в районе МЦК и относится к классу комфорт плюс, ценовые параметры квадратного метра при продаже комплекса не изменились, а вот темпы продаж претерпели существенные перемены. По оценкам аналитиков компании, они на 20% превышают темпы продаж аналогичных объектов, не находящихся в районе МЦК. Комплекс расположен рядом с метро «Владыкино», но с открытием ТПУ «Окружная» появился новый маршрут, связывающий «Поколение» с центром города.
В компании Est-a-tet, правда, отмечают, что объекты, находящиеся в непосредственной близости от железной дороги, продаются с некоторым дисконтом, в отличие от тех, что расположены на удалении.
Вырос и чисто культурологический интерес к территориям этого пояса столицы, говорят эксперты столичного экскурсионного бюро «Москва глазами инженера». Существует самостоятельный маршрут, в ходе которого рассматриваются факты истории МЦК (или МКЖД, как его называли долгое время), территорий вокруг Кольца – их прошлое и настоящее, ближайшие перспективы. Консультанты компании KEY CAPITAL, например, считают, что очень продуктивным было бы открытие в этой зоне специализированных кластеров с учетом особенностей пула арендаторов – IT, медиа, дизайн и т.п. Таким образом, промышленное прошлое было бы трансформировано с учетом новых потребностей города.

Сейчас застройка прилегающих к МЦК площадок очень разнотипна и разнообразна. К Кольцу примыкают природные лесные массивы, промышленные и коммунальные зоны, жилые кварталы, а в ближайшем времени несколько станций МЦК будут интегрированы с другими транспортными артериями города. Такой узел уже создается в районе станции Окружная.

Как рассказывают историки, в начале прошлого века это были загородные зоны столицы. А сама дорога должна была освободить от пробок центр города, куда массово свозились грузы по радиальным железнодорожным веткам для доставки их в другие части Москвы. Кольцевая дорога, проект которой разработал архитектор Петр Рашевский, строилась с размахом, участки выкупались у собственников с намерением расширять магистраль, что отчасти облегчило задачу строителей нашего времени.

Планы властей по строительству МКЖД были скорректированы нехваткой денег в бюджете. Планировалось, что Кольцо обрастет не только несколькими десятками станций, но и вокзалами. Однако этого не произошло. Станций построили только 14, зато все 187 строений МКЖД и даже водонапорные башни возвели в модном тогда стиле модерн. До нашего времени дошла лишь часть зданий. К моменту запуска МЦК все эти сооружения были реконструированы.

Наталья Крол

Источник: Правительство Москвы. Еженедельная городская деловая газета «Московская перспектива»