12.02.2018
Выбираем район: что нужно знать о Капотне перед покупкой квартиры. Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры
Район Капотня расположен в Юго-Восточном административном округе Москвы и больше известен москвичам по расположенному там нефтеперерабатывающему заводу. Застройка в районе преимущественно старая, а новостроек здесь нет. По оценкам риелторов, жилье в Капотне спросом не пользуется. На вторичном рынке также мало предложения, а средние цены одни их самых низких в столице — 107 тыс. руб. за 1 кв. м.
«Капотня — один из московских топонимов, ставших, де-факто, именем нарицательным. Он прочно ассоциируется с образом худшего района Москвы, удаленного, застроенного ветхим жильем, с неблагоприятной экологической ситуацией и крайне небезопасного. При формировании свободного рынка жилья в начале 1990-х именно Капотня с заметным отрывом стала самым дешевым московским районом. Этим клише он соответствует лишь отчасти», — рассказал «РБК-Недвижимости» руководитель аналитического центра онлайн-сервиса объявлений ЦИАН Алексей Попов.
Застройка
Капотня состоит из пяти кварталов, большую часть района занимают промзоны. Он граничит на севере с Люблино, на западе — с Марьино, Братеево, на юго-востоке по МКАД — с городскими округами Дзержинский и Котельники (Московская область). По особенностям застройки Капотня почти не отличается от обычного спального района юга и юго-востока города, отмечают риелторы.
В общей сложности в Капотне, по данным «Инком-Недвижимости», более 70 кирпичных, панельных и блочных дома, возведенных в основном в 1960-1980-х годах, а современных монолитных строений в этом районе нет. «Половина квартир — двухкомнатные, оставшиеся объекты — «однушки» и «трешки». Многокомнатных квартир в Капотне практически нет. Район в основном застроен девятиэтажными домами, хотя высота расположенных здесь жилых строений может варьироваться от 2 до 16 этажей. В большинстве домов в Капотне — по три подъезда, хотя здесь есть и большие девятиподъездные дома», — говорит руководитель аналитического центра риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Инфраструктура
Наиболее важные объекты социальной инфраструктуры в Капотне — Дворец культуры «Капотня» несколько школ и детских садов, Дворец культуры «Капотня», Стадион «Смена» (бывший «Нефтяник»), Музыкальная школа им. Н. Н. Калинина и больница. В районе также есть колледж, четыре школы, пять детсадов и две библиотеки. Для небольшого района столицы этого достаточно, считает Дмитрий Таганов.
Соседство с Московским НПЗ и ТЭЦ-22 (единственной станцией в окрестностях столицы, работающей не на газе, а на угле), делает эту территорию одной из наиболее экологически неблагоприятных. Правда, комплекс природоохранных мероприятий на НПЗ, реализованный в 2000-е гг., позволил существенно снизить негативное воздействие на окружающую среду, а квартир с видом на знаменитый «факел» здесь, в отличие от Марьинского парка, практически нет, отмечает Алексей Попов.
В целом риелторы отмечают плохую транспортную доступность, экологию, недостаточную социальную инфраструктуру района. Дмитрий Таганов один из главных минусов района называет отсутствие в Капотне станций метро. Местным жителям приходится добираться подземки в соседних районах: «Марьино», «Братиславская» или «Люблино», добираться до них в утренний час пик около получаса.
Также одним из недостатков района Алексей Попов называет пробки на улице Верхние поля, которые, по его словам, в выходные дни едва ли не сильнее, чем в будни, так как эта узкая улица ведет в крупнейший торговый узел юго-востока Московского региона — рынок «Садовод» и ТЦ «Мега Белая Дача».
Вторичное жилье
На вторичном рынке жилья Капотни сейчас, по данным ЦИАН, на продажу выставлено около 50 квартир, средняя цена 1 кв. м составляет 107 тыс. руб. В панельных домах 1970-х годов средняя однокомнатная квартира стоит 4,1 млн руб., «двушка» — 5,1 млн руб., «трешка» — 5,7 млн руб. Это на 25% меньше, чем в восточной части Марьинского парка и на 23% дешевле, чем в расположенном на противоположном берегу Москва-реки районе Братеево, подсчитали в ЦИАН.
Капотня — один из немногочисленных в московской агломерации примеров, когда ценовая граница между столицей и областью не так заметна, отмечает Алексей Попов. По уровню цен этот район сопоставим с городом Дзержинский — 95 тыс. руб. за 1 кв. м (находится с другой стороны от МКАД). Здесь «стоимость границы» составляет около 13%, а не 25-30%, как в других местах, приводит сравнение эксперт.
Низкий спрос на жилье в Капотне Дмитрий Таганов связывает с тем, что район относится к малопрестижному ЮВАО, в нем плохая экология, расположен близко от МКАД. Если же говорить о спросе, то он достаточно низкий — район в силу расположения и экологии не пользуется спросом. Раньше район, в основном, был заселен сотрудниками завода, но теперь там проживает изрядная доля мигрантов, в том числе в силу расположенного неподалеку ТК «Садовод», говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. До присоединения к столице новых границ, здесь покупали самое дешевое жилье, чтобы получить московскую прописку, вспоминает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
Новостройки
Риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» отмечают, что в Капотне не строятся новые комплексы, перспективных площадок под строительство нового жилья также нет. «В 2000-е годы в этом районе рядом с Москвой-рекой был построен лишь комплекс таунхаусов для многодетных семей», — вспоминает Алексей Попов.
Большую часть Капотни занимает Московский НПЗ и другие предприятия. В случае вывода их за пределы Москвы, возможна реорганизация территории под жилое и коммерческое строительство, считает Юлия Дымова. На данным момент перспективу застройки имеют только территории с пятиэтажками. Их в районе риелторы насчитали около 25. Практически все жители хрущевок в Капотне поддержали программу реновации.
История района
На территории Капотни ранее располагалась деревни Чагино и Рязанцево, а также село Капотня (ранее — село Капотненское). Первое упоминание села встречается в духовной грамоте (1336 год), по которой великий Московский князь Иван Данилович Калита завещал старшему сыну — будущему князю Симеону Гордому — село Капотненское, насчитывающее в то время 150 крестьянских дворов (600—700 человек). С первой половины XV века село принадлежало Николо-Угрешскому монастырю, который располагался поблизости.
В 1918 году село Капотня было преобразовано в поселок, который просуществовал до 1930-х годов. В 1938 году здесь построили нефтеперерабатывающий завод. В 1954 году он был переименован в «рабочий поселок», а в 1960 году в связи со строительством МКАД был включен в городскую черту столицы.
Автор: Сергей Велесевич.
Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5a8152129a7947087773ce0e