МОСКВА, 9 июн — РИА Недвижимость. Близящийся запрет «долевки» и проблемы у ряда застройщиков, широко освещенные в СМИ, пока не отпугнули покупателей столичного жилья. Тем не менее, застройщики начали активнее работать на репутацию надежности, об этом и других трендах мая эксперты рассказали РИА Недвижимость.
Первичка: игры дисконтов
Май традиционно считается не самым активным месяцем на рынке новостроек, поэтому девелоперы стремятся подогреть спрос при помощи акций и скидок, отметили эксперты.
На рынке недвижимости возник некий «ажиотаж» как среди покупателей, так и среди застройщиков, обращает внимание генеральный директор АО «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» Альберт Суниев. «Так к прошедшим майским праздникам покупателям предлагался не только стандартный дисконт в размере 5-6%, но и увеличенный до 15-24% на определенный пул квартир и апартаментов», — отмечает он.
В то же время девелоперы наиболее ликвидных проектов в мае повышали цены, но число таких игроков все-таки невелико, добавляет управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая. «Ценовая политика определяется текущей конкурентной ситуацией и активностью клиентов, и с этой точки зрения май — не лучший период для повышения расценок», — отмечает она.
Однако это не однородный тренд. В конце мае-июне многие девелоперы повысили цены, либо заявили планируемое повышение цен, отметил генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
На конец мая средняя цена на квартиры (без учета элитных комплексов) в «старой» Москве увеличилась на 0,3% и составила 209,3 тысячи рублей за квадратный метр, рассказывает Суниев, ссылаясь на данные аналитиков компании «Мосреалстрой». Цена с учетом предоставляемых скидок составила 196,3 тысячи рублей за квадрат. «Корректировка цены связана со структурными изменениями, а также небольшим повышением цены по ряду востребованных проектов», — поясняет Суниев.
Средняя цена предложения квартир в новой Москве по итогам мая 2018 года повысилась на 0,8% и составила 105,6 тысячи рублей за «квадрат». Что касается классового ценового распределения, то в эконом-классе средняя цена на конец мая составила 117,4 тысячи рублей за «квадрат» (+1,2% за месяц), в комфорт-классе — 178,5 тысячи рублей за «квадрат» (+0,5%), в бизнес-классе — 261,6 тысячи рублей за «квадрат» (+0,3% за месяц).
В конце мая проблемы некоторых застройщиков стали широко освещаться в СМИ, что не могло не сказаться на отрасли в целом, отметили эксперты.
«Любая проблема крупного девелопера всегда отражается на рынке в целом, в том числе и на имидже отрасли. Все девелоперы годами нарабатывают доверие к себе, так как это — самый ценный ресурс», — поясняет генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв.
Некоторые застройщики сейчас стали «перестраховываться» и указывать в проектной документации более позднюю дату ввода в эксплуатацию, указывает руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев.
Спрос потянулся на готовенькое
Распределение спроса определяется как востребованностью у покупателей, так и структурой предложения, отмечает Суниев. По его оценке, покупатели стали больше склоняться к предложению с готовой отделкой, что нашло отражение и в структуре предложения: доля предложения «под ключ» увеличилась до 14,1% на конец мая (+4,4% за год). Доля квартир с предчистовой отделкой white box также возросла, но не столь существенно (+0,8% за год), составив 7,7% на конец периода. Доля квартир без отделки снизилась до 78,2% (-5,2% за год).
Кроме того, добавляет Суниев, есть изменения и в части предпочитаемых стадий готовности объектов. Например, по итогам апреля в общей структуре поглощения в «старой» Москве ведущую долю занимают дома на стадии внутренней отделки (41%) и верхних этажей (20%): многие ведущие застройщики выводят объекты уже на стадии возведения надземной части и отличаются высокой скоростью строительства. Кроме того, некоторые покупатели таким образом «перестраховываются» от долгостроя. Доля покупок на стадии котлована и нижних этажей — по 16% каждая группа. «Это объясняется массовым выходом в 2017-18 годы новых объектов по невысоким ценам предложения», — поясняет эксперт.
Спросом пользовались как квартиры в домах на стадии строительства, так и квартиры в уже построенных корпусах, которые готовятся к вводу в эксплуатацию, соглашается с ним управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Выбирая между жильём в домах, введенных в эксплуатацию в августе прошлого года, и квартирами в домах на высокой стадии готовности, покупатели отдавали предпочтение второму варианту из-за более привлекательной цены.
А вот в новой Москве в структуре спроса лидирует именно «котлован» — с начала года на новостройки этой стадии готовности пришлось 33% спроса, добавляет Суниев.
Возвращение «вторички»
Эксперты отмечают постепенное восстановление спроса на вторичном рынке. «Бум на новостройки прошел. Рынок возвращается в свою привычную фазу «покупаем для жилья». И эта тенденция предполагает рост «вторички»», — отмечает ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин.
Апрель и май показали хороший результат в высоком сегменте, что, скорее всего, обусловлено изменениями курса доллара, рассказывает руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. Также в мае много продано и комнат — 6% в общей структуре, добавляет она. Сносимые пятиэтажки продолжают уменьшаться в доле предложения и немного растут в цене за счет вымывания самых дешевых объектов. За месяц рост в 2,5% продемонстрировала средняя цена метра по кирпичным, и 2,1% — по панельным пятиэтажкам, и составила, соответственно, 188,3 и 172,3 тысячи рублей за квадратный метр.
«Мы отмечаем интересную тенденцию — покупатели стали обращать внимание на объекты, которые экспонируются по полтора-два года, и приобретать их. Это говорит о том, что рынок уже в достаточной степени «вымылся», и объем поглощения увеличивается за счет реализации отложенного спроса», — продолжает эксперт.
Средняя удельная цена «квадрата» составила в мае 216,88 тысячи рублей, что на 1% выше, чем тот же показатель в апреле, и на 1,8% выше, чем в мае 2017 года, подсчитала Антясова.
Объем предложения сократился на 5% к апрелю, что подтверждает наш тезис о росте поглощения. Доля нового предложения составляет в мае 20,5% — на уровне марта и апреля. Средний чек приобретенной квартиры в Москве за май равен 9,403 миллиона рублей, что на 2% меньше, чем в апреле, но на 2,1% больше, чем в мае 2017 года, отмечает она.
«По моим прогнозам, 2018 год пройдет под знаком падения. «Вторичка» минус 8% по году, новостройки и того выше, по сравнению с прошлым годом. Но время покажет», — заключает Лунин.