07.03.2017
Лучше меньше, но больше. На рынке новостроек стремительно растет число малогабаритных квартир
Москвичи возвращаются в малогабаритные квартиры: предложение стало пользоваться спросом начиная с 2014 года, а сегодня доля такого жилья на рынке новостроек в старых границах города приближается к 40%, а в новой Москве перевалила за 50%.
Снижение средней площади квартир стало устойчивой тенденцией на рынке новостроек. По данным «ИРН-Консалтинг», с 2007 года по настоящее время средняя площадь неэлитной квартиры в московской новостройке от Третьего транспортного кольца до МКАД уменьшилась с 92 до 77,9 кв. метра, в Подмосковье – с 63,2 до 54,7 кв. метра. В «БЕСТ-Новострой» ситуацию мониторили в течение двух последних лет и пришли к выводу, что с января 2015-го по январь 2017-го метраж квартир в среднем снизился на 11% – с 73,2 кв. метра до 65,5 кв. метра. Хотя данные экспертов несколько разнятся, вывод они делают один: это реакция застройщиков на снижение реальных доходов населения. «Основная беда нынешнего времени – отсутствие денег у покупателей. Соответственно застройщиков мучает вопрос, как предложить покупателю более дешевый продукт. Сделать это можно двумя способами – сбросить цену метра или снизить общую стоимость квартиры путем уменьшения ее площади», – поясняет руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко.
Снижать цену приходится в уже строящихся объектах. Но разнообразные акции и скидки всегда болезненны для застройщиков, поскольку прямо влияют на размер их прибыли. В новых проектах проще пересмотреть «квадратуру» квартир: как известно, чем меньше площадь, тем выше цена квадратного метра. Если до кризиса 2008 года застройщики старались приучить россиян жить на широкую ногу, проектируя «однушки» площадью 60 кв. метров, а «двушки» – 80–90 кв. метров, то сейчас эти метражи сокращаются в полтора-два раза, возвращаясь к ранее принятым стандартам. Но для массового покупателя, считает Репченко, это даже хорошо: раньше людям, желающим приобрести обычную «двушку», приходилось переплачивать из-за отсутствия адекватного предложения или искать варианты на вторичном рынке.
Проанализировав сегменты массового жилья и бизнес-класса, эксперты «БЕСТ-Новострой» пришли к выводу, что наиболее заметно уменьшились метражи в бизнес-классе – средняя площадь квартир сократилась здесь за два года ровно на 10 кв. метров – с 87,7 до 77,7 кв. метра.
Наименьшее снижение зафиксировано в эконом-классе – минус 1%, и это легко объяснимо. Большинство проектов этого сегмента – типовые панельные дома, планировочные решения в которых оперативно изменить нельзя, а более компактные квартиры, предусмотренные в новых сериях, еще не успели выйти на рынок. (Напомним, что модернизация всех столичных ДСК завершилась только в 2016 году.)
В комфорт-классе площадь квартир уменьшилась на 5 кв. метров, или на 8%, причем в большинстве случаев это обусловлено более эффективными планировками, которые в последнее время стали все чаще появляться в новостройках массового спроса. «Сокращение метража квартир в совокупности с рекордным объемом предложения, вышедшим на рынок в 2015 и 2016 годах, привели к уменьшению бюджета покупки во всех сегментах. В целом по рынку (без учета премиум- и элитного класса) он снизился на 19%. Разумеется, в этих условиях московские квартиры стали более доступны большему числу покупателей», – отмечает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
В свою очередь, в компании Est-a-Tet отмечают, что с 2014 года в проектах жилых комплексов сокращается количество больших – трехкомнатных и четырехкомнатных – квартир и растет число «двушек» и «однушек». Особенно заметные изменения произошли в объектах бизнес-класса: там впервые появились малогабаритные квартиры до 30 кв. метров и существенно – с 18 до 30% – увеличилась доля однокомнатных квартир. При этом средняя площадь «однушек», по подсчетам специалистов компании, за последние три года также уменьшилась с 49,3 до 43,4 кв. метра.
Однако настоящим ноу-хау последних лет стали квартиры-студии, чем-то до боли напоминающие комнаты в студенческих общежитиях советских лет. Первый проект с такими объектами был выведен на столичный рынок в 2011 году (ЖК «Загорье»), а значительное распространение формат получил в конце 2014 года. В результате если до кризиса 2008 года минимальный метраж квартиры в Москве составлял 31 кв. метр, то сейчас – 21 кв. метр. В Подмосковье минимальная площадь жилья, по словам руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, за счет студий уменьшилась с 29 до 18 «квадратов». «Тенденция к увеличению доли небольших студий сформировалась в период сложной экономической ситуации. Очевидно, что при снижении уровня доходов граждан наиболее востребованными становятся доступные квартиры. Студии в силу их небольшой площади как раз отвечают этой характеристике», – отмечает руководитель Est-a-Tet Юлия Сапор. В 2016 году доля «однушек» и студий площадью до 30 кв. метров на рынке новостроек Москвы достигла 39% от общего объема предложения. Поначалу квартиры-студии пользовались заметным спросом среди покупателей, которые пытались заработать на недвижимости. Сегодня их обычно покупают либо родители для детей-студентов, либо начинающие специалисты в качестве «стартового» жилья.
Внутри МКАД минимальная цена таких квартир составляет 3,4–3,6 млн руб. В новой Москве цены на студии стартовали от 2,3 млн руб., в других районах за МКАД – от 1,6 млн руб. По данным баз IRN.RU, 22-метровую студию в новостройке на Варшавском шоссе, в пяти минутах ходьбы от метро «Аннино», можно купить по цене от 3 900 000 руб. В ЖК «Загорье» (15 минут транспортом от «Царицыно») студии площадью 30 кв. метров предлагаются за 5 283 900 руб.
Эксперты отмечают, что в настоящее время основной спрос в разрезе однокомнатных квартир в Москве приходится на лоты с минимальным бюджетом приобретения до 5 млн руб. За год их доля в общем объеме сделок выросла с 31 до 36%. В Московской области востребованы в основном однокомнатные лоты также в наиболее низкобюджетном сегменте, где стоимость жилья не превышает 3 млн руб. Если же говорить о двухкомнатных лотах, то в Москве популярны квартиры с бюджетом не более 8 млн руб., а в области – не более 4 млн руб. При этом площадь самых востребованных «однушек» в столице не превышает 38 кв. метров, в Подмосковье – 43 кв. метров. Среди двухкомнатных лотов в области наибольшей популярностью пользуются квартиры площадью до 61 кв. метров, в Москве – 56 кв. метров. В правительстве Москвы подтверждают наблюдения экспертов. «Появился спрос на малобюджетные и малогабаритные квартиры. За счет этого сегмента спрос из Подмосковья перетекает в новую Москву и даже в пределы МКАД», – говорит глава департамента градостроительной политики Сергей Лёвкин.
В ближайшие годы снижению метража квартир в новостройках будет способствовать недавно анонсированная Сергеем Собяниным программа сноса остающихся в городе пятиэтажек. Как известно, собственникам при переселении должны предоставить квартиру аналогичной площади с таким же количеством комнат, нанимателям – по социальной норме 18 кв. метров на человека. Исходя из того, что площадь «однушек» в хрущевках составляет 31–33 кв. метра, «двушек» – 30–46 кв. метров, «трешек» – 55–58 кв. метров, можно предположить, какими будут дома, построенные на их месте. Архитекторы отмечают, что даже такие квартиры могут быть вполне комфортными, если правильно организовать пространство. Например, в «однушках» нет смысла выделять 5 кв. метров на кухню, лучше разместить ее в нише и т.д. У застройщиков уже есть предложение, которое удовлетворит потребности города: почти все новые панельные серии имеют квартиры, подходящие для переселенцев.
Елена Егоршина