18.07.2017
Инвестиции пустились в рост. На рынке коммерческой недвижимости началось «бабье лето»
Основными тенденциями стали стабилизация спроса, снижение уровня вакансии и рост арендных ставок. Эксперты сравнивают текущую ситуацию на рынке с периодом «бабьего лета» и опасаются, что следом может начаться «зима».
Инвестиционный сектор рынка недвижимости Москвы во втором квартале 2017 года демонстрировал рекордные показатели. Так, впервые с начала 2016 года был достигнут значительный объем вложенных средств в долларовом эквиваленте – 1,35 млрд долларов, или 77,6 млрд рублей. На коммерческую недвижимость пришлось 84% объема всех инвестиций, из них более 52% занимает офисный сегмент. По оценкам экспертов компании NAI Becar, в то же время приятным сюрпризом стала активность игроков в торговом сегменте, на который пришлось 46% от общего числа сделок второго квартала нынешнего года.
Офисный сегмент, попавший из-за кризиса в достаточно затруднительное положение, показал во втором квартале вполне обнадеживающие результаты. По итогам первого полугодия 2017 года общий объем площадей в классе «А» составил 4,6 млн кв. метров. Во втором квартале сегмент пополнился крупнейшим с конца 2015 года объектом класса «А» Neopolis площадью 63 тыс. кв. метров. «Главным событием отчетного периода стал вывод на рынок большого количества площадей в ДЦ класса «А» Neopolis, что, помимо прочего, оказало значительное влияние на рост объема предложения за МКАД. В третьем квартале также ожидается запуск башни класса «А» «Федерация Восток» в ММДЦ «Москва-Сити». Учитывая, что на класс «А» придется около 68% запланированных на 2017 год площадей при условии ввода всего объема к концу года, возможно повышение уровня вакансии. Однако не исключается возможность переноса сроков сдачи 10–15% площадей на 2018 год», – отметила Мария Онучина, директор департамента управления объектами компании NAI Becar.
В целом положение в высококлассном сегменте рынка было стабильным, средняя ставка составила 23,7 тыс. рублей за 1 кв. метр в год, а уровень вакансии снизился еще на 1,4% – до 21%. В классе «В» свободных площадей на конец полугодия было всего 12,6% (минус 2,3% к первому кварталу 2017 года). Стоимость аренды в среднем по рынку упала на 3,1%, до 15,2 тыс. рублей за квадратный метр в год.
Всего в 2017 году ожидается ввод более 500 тыс. кв. метров офисных площадей, уже в третьем квартале будет сдано порядка 130 тыс. кв. метров, из них 76% придется на башню «Федерация Восток» в ММДЦ «Москва-Сити».
В сегменте торговой недвижимости по итогам первого полугодия предложение составило 6,5 млн кв. метров. За отчетный период было введено 8 объектов площадью 149 тыс. кв. метров. Это почти в 8 раз выше показателя предыдущего квартала и на треть ниже результатов аналогичного периода 2016 года.
По данным NAI Becar, достаточно сдержанный ввод был дополнен реконструкциями в существующих ТЦ – обновление завершили ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» и ТРК «Атриум». Кроме того, анонсированы планы по реконструкции ТЦ «Пятая Авеню». В целом за первое полугодие 2017 года было введено 100,6 тыс. кв. метров, это около 30% планируемого годового объема ввода.
На волне общего оживления торгового сегмента в нем было отмечено продолжающееся повышение средних арендных ставок для торговой галереи и якорных арендаторов, они выросли в среднем на 5,4% – до 3–20 тыс. рублей за один квадратный метр в год. Для операторов галереи собственники подняли расценки на 5,1% – до 8,5–130 тыс. рублей за квадратный метр в год. По данным экспертов, уровень вакансии в торговых центрах продолжил снижаться – до 10,4% (минус 13,3% к апрелю 2017 года).
Как отметили в компании Swiss Appraisal, собственники нежилых помещений в сносимых хрущевках начали завышать цены. Так, средняя стоимость продажи помещения свободного назначения на первых этажах жилых зданий, не входящих в программу реновации, составляет от 100 тыс. до 600 тыс. руб. за квадратный метр. За площади в домах под снос сегодня просят от 500 тыс. до 1 млн руб. за квадратный метр. Арендные ставки в подобных объектах также показывают повышенный уровень. Ставка в домах, снос которых не ожидается, составляет 10–30 тыс. руб. за квадратный метр в год, а в помещениях, входящих в программу реновации, уже 40–100 тыс. руб. за квадратный метр в год.
В 2017 году объем ввода может оказаться на 30–40% ниже показателей последних двух лет, но это в целом радостная новость для действующих участников рынка, так как с учетом замедляющихся темпов ввода и наличия спроса со стороны ритейлеров существенного роста вакансии не ожидается.
Очевидную положительную динамику показал во втором квартале 2017 года складской сегмент. За первое полугодие в нем было сдано 9 объектов площадью 134 тыс. кв. метров. Пополнение новыми квадратными метрами привело к снижению ставок: в классе «А» они сократились на 1%, в классе «В» – на 6%. Вместе с тем повысилось число заполненных площадей – в классе «А» вакансия снизилась на 17,5% и составила 13,2%, в классе «В» – на 24% – до 11,4%. Стабилизация ставок на рынке складской недвижимости ожидается не ранее чем через год. Однако арендаторы проявляют заметную активность в первой половине текущего года, отметил Захар Вальков, исполнительный директор компании Radius Group. По его словам, на складском рынке уже сформировался спрос на высококачественные объекты. «В первой половине текущего года арендаторы проявляют больше активности. Спрос восстанавливается и ориентирован именно на качественные склады. Подход арендаторов к выбору объектов скорректировался: если в кризисный период определяющую роль играл уровень ставок, то сегодня арендаторы понимают, что лучший продукт в лучшей локации априори требует более высоких затрат. Одновременно с этим они получают такой уровень качества склада и сервис, который позволяет им максимально эффективно оптимизировать свои логистические процессы», – прокомментировал Захар Вальков.
«Второй квартал имеет все шансы стать самым результативным в текущем году. Так, стабильно положительную динамику за отчетный период продемонстрировал каждый сегмент недвижимости, – отметил Виктор Козин, вице-президент NAI Becar. – Однако экспертов не покидают сомнения, что рынок балансирует на тонкой грани. С одной стороны, за последние месяцы стабилизировался уровень вакансии и ставки аренды, с другой – ввод новых площадей до конца года может пошатнуть это хрупкое равновесие».
Лев Новожилов
Источник: Правительство Москвы. Еженедельная городская деловая газета «Московская перспектива»