«Москва-Сити» в 2017–2018

15.02.2017

И целого «Сити» мало. Новый градостроительный проект в ММДЦ может создать серьезные транспортные проблемы в городе

в 2017–2018

Площадь объектов на территории делового центра «Москва-Сити» в 2017–2018 годах увеличится более чем в полтора раза. Как заявили в стройкомплексе Москвы, за этот период там планируется построить почти 1,7 млн кв. метров различной недвижимости, в том числе многофункциональный киноконцертный зал на 4 тыс. зрительских мест. Кроме того, вблизи ММДЦ возведут и большой жилой комплекс, состоящий из 11 строений высотой до 53 этажей. Корреспондент «МП» опросил экспертов и выяснил, как отразятся такие градостроительные планы на транспортной загруженности района, а также будут ли востребованы коммерческие площади в нынешних экономических условиях (сейчас в городе вакантно около 20% офисов).

Ещё один комплекс небоскребов
Застройка «Сити», которая началась еще в середине 1990-х годов, в ближайшее несколько лет продолжится. К уже имеющимся примерно 2,5 млн кв. метров различной недвижимости добавится еще почти 1,7 млн. На данный момент на территории ММДЦ уже возведены 12 из 23 запланированных объектов.
Еще семь зданий находятся в стройке и четыре – в стадии проектирования. По словам Марата Хуснуллина, помимо офисных площадей и апартаментов появится общегородская площадь, которая будет связана с мостом «Багратион» и Центральным выставочным комплексом «Экспоцентр» пешеходными маршрутами, а также многофункциональный киноконцертный зал на 4 тыс. зрительских мест.
При этом глава стройкомплекса отметил, что с 2011 по 2016 год на территории делового центра было введено 10 объектов общей площадью 1,45 млн кв. метров, то есть в ближайшие два года темпы работ планируется нарастить. «Это один из самых масштабных градостроительных проектов, которые реализуются в России за последние десятилетия», – подчеркнул Хуснуллин.
Кроме того, вблизи Московского международного делового центра «Москва-Сити» появится еще один комплекс небоскребов. На этот раз речь идет не об офисах, а о жилье. По данным Москомархитектуры, высотность 11 зданий будет достигать 53 этажей.

Автомобильная недоступность
Между тем не все опрошенные нашим корреспондентом эксперты позитивно высказываются о планах построить в этом районе такое количество недвижимости. Решение возвести напротив ММДЦ комплекс небоскребов кажется странным с учетом того, что городские власти неоднократно критиковали проект «Москва-Сити» за высокую плотность застройки и непродуманную транспортную составляющую.
«Транспортная ситуация в ММДЦ «Москва-Сити» уже сейчас крайне напряженная: прилегающие к кластеру автомобильные трассы сильно перегружены. В утренние часы пик собираются километровые пробки на въезд, а в вечерние – на выезд с территории. И если нерационально подходить к реализации новых крупных объектов в «Сити», обстановка может усугубиться. Новое строительство должно обязательно сопровождаться и развитием транспортной инфраструктуры», – считает Виктор Козин, вице-президента NAI Becar. При этом собеседник отметил, что если общественный транспорт в этом районе города развит хорошо, то с автомобильными дорогами ситуация обстоит куда хуже.
На данный момент ММДЦ обслуживает Филевская линия метро с двумя станциями «Выставочная» и «Международная» и станция «Деловой центр» Калининско-Солнцевской линии, правда, поезда там курсируют только до «Парка Победы». При этом время ожидания поездов в обоих случаях составляет 10–15 минут. В прошлом году была запущена платформа Деловой центр МЦК. Однако в ближайших планах городских властей открыть первый участок Третьего пересадочного контура (ранее запуск обещали произвести в 2015 году), а также продлить Калининско-Солнцевскую ветку, что несомненно позитивно скажется на транспортной доступности «Сити».

Что касается дорог, то около ММДЦ проходят Третье транспортное кольцо, Краснопресненская набережная и Кутузовский проспект – все эти трассы сегодня перегружены. Поэтому, считают эксперты, автомобильная доступность делового района остается низкой, а пересадить арендаторов и собственников площадей на метро не удается. «Уже сейчас, чтобы разгрузить магистрали, нужно задумываться о возведении дублера Кутузовского проспекта, развитии внутренних дорожных сетей «Большого Сити» и так далее», – считает Козин.
Что касается столь необходимого ММДЦ Северного дублера Кутузовского проспекта, то его строительство явно не успеет к завершению работ, о которых говорил Марат Хуснуллин. Ожидать дорогу стоит не ранее чем через 3–4 года. На данный момент ведутся проектные работы, а к самой стройке приступят не раньше конца 2017 года. Таким образом, увеличивающиеся площади ММДЦ могут создать в этом районе города большие транспортные проблемы.
В этой связи, а также с учетом экономической ситуации новые высотки, вероятно, появятся позже. «План строительства и ввода может быть несколько скорректирован по срокам и будет зависеть от текущей конъюнктуры рынка. Таким образом, реальные сроки ввода в эксплуатацию новых объектов могут существенно отличаться от заявленных», – считает Игорь Кабатов, партнер, директор по развитию УК «ИТКОЛ».

Какие будут ставки
Еще один фактор, который говорит в пользу корректировки сроков возведения объектов, – текущая ситуация на рынке коммерческой недвижимости. По словам Юлии Никуличевой, начальника отдела стратегического консалтинга компании JLL, еще несколько лет назад вакансия в ММДЦ «Москва-Сити» доходила до рекордных 40%. То есть чуть меньше половины уже построенных площадей пустовали. В 2016 году ситуация была скорректирована до 18–19% за счет крупных сделок. «Стоит понимать, что планируемые к вводу в ближайшее время объекты (к примеру, башня «Восток») снова могут вернуть докризисный уровень свободных площадей», – считает Виктор Козин.

Напомним, к июлю в «Москва-Сити» планируется ввести самое высокое здание в Европе – 95-этажную башню «Восток» комплекса «Федерация». Ее высота достигает рекордных 374 метров.
Впрочем, опрошенные эксперты уверены, что со временем «Сити» все же станет более востребованным районом. Как отметил Михаил Миронов, коммерческий директор компании «Р7 Групп», в 2016 году девелоперы коммерческой недвижимости замедлили темпы строительства, поэтому в будущем вполне можно ожидать увеличения спроса на качественные объекты. На фоне кризисных явлений прошлого года ощутимо сократилась дельта между арендными ставками офисов класса А и В, что, в свою очередь, позволяет арендаторам улучшить класс арендуемого бизнес-центра. «Кроме того, не стоит забывать, что «Москва-Сити» в своем роде знаковый проект для города. Имиджевая составляющая наравне с насыщенной инфраструктурой также будет привлекать внимание крупных российских и зарубежных компаний», – считает Михаил Миронов.

При этом Игорь Кабатов полагает, что к концу 2016 года показатели экономики стабилизировались, и это позволяет ожидать постепенного восстановления рынка офисной недвижимости и возможный незначительный рост показателей в 2017 году: «Девелоперы достаточно эффективно адаптировались к кризисному периоду с высокой волатильностью спроса. Поэтому при формировании негативной конъюнктуры помимо снижения уровня арендных ставок собственники еще на этапе строительства могут корректировать сроки ввода объектов или перепрофилировать площади под наиболее востребованный формат для привлечения арендаторов».

КОММЕНТАРИЙ:

Сергей Камлюк, генеральный директор инвестиционной компании KEY CAPITAL:

– Все слишком плотно. Проекты будут конкурировать между собой. При проектировании и строительстве многоквартирных жилых домов принимаются следующие нормативы расчета мест для парковки автотранспорта жильцов:
для жилого микрорайона (квартала), групп жилых домов, жилого дома требуемое количество машино-мест для организованного хранения легкового автотранспорта определяется из расчета на одну квартиру общей площадью более 40 кв. метров – одно машино-место. Большинство проектов не дотягивает до нормативов.

Проекты «Сити»

ДЕВЕЛОПЕР NEVA TOWERS – RENAISSANCE DEVELOPMENT (RUSSIA)
Апартаменты общей площадью 115 308 кв. метров
Автостоянки общей площадью 30 213 кв. метров в количестве 2040 штук
Торговые и офисные помещения общей площадью
52 083 кв. метров
Прочие торговые и технические помещения
общей площадью 15 474 кв. метров, не
входящие в состав общего имущества собственников.

ЖК «Центр-Сити» на Шмитовском проезде, 39, стр. 1
Крупный проект, расположенный на пересечении Мукомольного и Шмитовского проездов (недалеко от станции МЦК «Шелепиха») предусматривает строительство 10 зданий. Высота самого большого из них составит 53 этажа (180 метров). О старте продаж в этом проекте было объявлено в январе текущего года. Общая площадь первой очереди составит около 150 тыс. кв. метров, из которых около половины уйдет под жилье (1227 квартир площадью от 30 до 115 кв. метров), а остальное – под объекты инфраструктуры и подземный паркинг на 550 автомобилей.

ЖК Capital Towers на Краснопресненской набережной, вл. 14, стр. 1
Общая площадь трех 44-этажных (212 метров) башен составит 109 тыс. кв. метров, из которых 80 тыс. кв. метров приходится на жилую часть. Остальную площадь займут офисы и спортивный блок.

ЖК CITY PARK
Район Пресненский (ЦАО)
Метро: «Деловой центр», «Международная», «Улица 1905 года», «Выставочная»
Площадь: 5,95 га
Квартир: 1220
Этажность: 6–21
Паркинг: подземный на 1478 машин
Девелопер: ГК «МонАрх»
Срок: 2 кв. 2018 года (первая очередь).

ЖК в Пресненском районе, Краснопресненская набережная, вл. 10, застройщик – «Ташир»
Проект включает апартаменты, а его общая площадь составит 93,7 тыс. кв. метров
Подземная парковка на 750 машино-мест.

«Империя Тауэр» в ММДЦ «Москва-Сити» на Краснопресненской набережной, участок № 4, застройщик – Solvers Estate
18-этажное здание запроектировано в форме трапеции с внутренним открытым двором.
Общая площадь комплекса – 105 тыс. кв. метров. В корпусе А, ориентированном на набережную, разместится гостиница на 283 номеров и 242 апартамента, а в корпусе Б – офисы.

В перспективе:
ЖК на территории Бадаевского пивзавода
на Кутузовском проспекте, д. 14А, с. 51.
Крупный проект, каких давно не было в этом районе (если, конечно, не считать ММДЦ «Москва-Сити»), насчитывает 150 тыс. кв. метров общей площади
ЖК на Кутузовском проспекте, д. 36 (ЖК «Базэла»).

Источник: Правительство Москвы. Еженедельная городская деловая газета «Московская перспектива»

print