04.04.2017
Падение без спроса. В Москве одновременно продается рекордное за всю историю количество квартир
Число выставленных на продажу квартир в массовом сегменте превысило психологический порог в 20 тысяч единиц и стало историческим максимумом. По данным аналитиков «Метриум Групп», предложение в 2017 году продолжит расти на фоне падающего спроса, создавая определенные риски для рынка жилья. Вопреки этому эксперты отмечают значительный рост количества договоров долевого участия и ипотечных кредитов.
В феврале 2017 года в Москве число квартир на первичном рынке жилья эконом- и комфорт-класса (54% всего рынка жилья) достигло 20 750 единиц – это исторический максимум. Для сравнения, в феврале 2016 года объем предложения в данном сегменте составлял 13 555 лотов, в феврале 2015-го – 7500, в феврале 2014 года – 3980 лотов. Таким образом, за последние три года число представленных в продаже квартир массового сегмента увеличилось более чем в пять раз.
При этом, по подсчетам экспертов «Метриум Групп», с начала года предложение выросло на 17% за счет начала реализации пяти новых проектов, а также появления новых корпусов и очередей уже стартовавших жилых комплексах.
«Увеличение объёма предложения создает определенные риски для рынка на фоне анонсированной программы расселения пятиэтажек, – рассказала Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». – Уже сейчас объем предложения превышает спрос примерно в 2,5 раза».
По данным специалистов аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet, стоимость квартир эконом-класса в начале 2017 года в границах старой Москвы продолжает снижение. Средний бюджет покупки в I квартале 2017 года составлял 8,15 млн рублей. За год он снизился на 2,5%, с 8,35 млн рублей. По сравнению с 2015 годом средний бюджет покупки в сегменте упал на 6,5%.
«В настоящее время цены на рынке достигли своего минимума, и дальнейшее значительное снижение среднего уровня цен на рынке старой Москвы возможно лишь в случае существенного перераспределения предложения в сегменте эконом/комфорт, чего в настоящее время уже не наблюдается», – считает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. По ее словам, на данный момент сохраняется следующее соотношение – 10% эконом-класс, 40% комфорт-класс и 50% бизнес-класс. «При этом в рамках каждого сегмента возможно незначительное снижение уровня средних цен в диапазоне от 3 до 5 тыс. рублей за кв. метр только в том случае, если одномоментно выходит большой объем предложения», – отметила она.
При этом в стройкомплексе Москвы ситуацию на рынке жилья, вопреки мнению экспертов, кризисной не считают, напротив, видят позитивные изменения. По словам председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, количество заключенных договоров долевого участия на начало 2017 года растет по сравнению с началом 2016 года. «Это очень хороший показатель. Мы видим, что даже сложная экономическая ситуация не повлияла на интерес населения к строящимся объектам. Также рост числа заключаемых договоров связан с появлением новых площадок под застройку и новых укрупненных инвесторов», – отметил он. Основным инвестором строительства жилья в Москве является население. Объем привлеченных денежных средств составляет порядка 770–780 млрд рублей. «Что касается цен на жилье, то здесь существенных изменений мы не наблюдаем», – сказал он.
По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», действительно на рынке отмечен рост договоров долевого участия. «Сравнение февральских показателей количества зарегистрированных в Москве ДДУ в 2017 и в 2016 годах показывает их существенный рост – на 52%. Число ДДУ за январь и февраль этого года на 28% выше, чем за аналогичный период 2016-го. Этот рост подкрепляется фактом увеличения числа ипотечных сделок: февраль 2017-го демонстрирует повышение на 8% по отношению к февралю 2016 года – несмотря на отмену господдержки ипотеки на первичном рынке. Данные за два первых месяца года показывают рост на 12% против суммы прошлогодних ипотечных покупок в январе и феврале», – отметил он.
Опрошенные эксперты сходятся во мнении, что рост количества ДДУ и ипотечных кредитов обусловлен рекордно низкими ценами. «При этом часть покупателей отказались от ипотеки в январе и перекредитовались по более низким ставкам, что и отразилось на февральской статистике», – отметила Наталья Шаталина.
Кроме того, квартиры в Москве, воспользовавшись рекордно низкими ценами, стали чаще приобретать жители других регионов. По данным специалистов Est-a-Tet, за последние два года изменилось распределение покупателей по месту прописки. Если в 2015 году 91% составляли жители столичного региона, то в начале 2017-го почти 30% – из других регионов. «Сегодня стоимость предложения апартаментов комфорт-класса столицы начинается от 2,4 млн рублей, а квартир – от 3,2 млн рублей», – рассказала Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
Опрошенные эксперты считают, что в ближайшее время ситуация на рынке недвижимости в позитивную сторону вряд ли изменится, вероятнее всего по уровню спроса и предложения останется на текущем уровне. «Дальнейшего снижения цен на новостройки ждать вряд ли стоит, тогда как на вторичном рынке вполне реально снижение до конца года на 5–7%, а по отдельным малоликвидным предложениям и сильнее, – считает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко. – Предпосылок для заметного роста, конечно, сейчас тоже нет». По его мнению, застройщики продолжат улучшать продукт и условия покупки, снижая собственную доходность. Покупателю будет предлагаться все более качественный продукт по демократичной цене.
Ситуация на рынке, считают эксперты, будет способствовать тому, что объемы ввода жилья в ближайшее время начнут падать по сравнению с 2016 и 2015 годами.
Андрей Макарский
Источник: Правительство Москвы. Еженедельная городская деловая газета «Московская перспектива»