На рынке коттеджных поселков наблюдается как положительная, так и отрицательная динамика цен в зависимости от местоположения объекта.
В разрезе направлений Подмосковья наибольшее снижение стоимостных характеристик объектов характерно для Волоколамского, Рогачевского и Алтуфьевского шоссе – порядка 70%, 32% и 27%, соответственно. В то время как по отдельным объектам и направлениям отмечается увеличение рублевых цен до 30%-50% и более.
Еще одним фактором, во многом определяющим ценовые характеристики коттеджных поселков, является степень его удаленности от Москвы. В условиях активного развития рынка (первое полугодие 2008 года) наблюдалось подорожание объектов во всех диапазонах удаленности от МКАД. При этом самый значительный рост цен был характерен для поселков на небольшом удалении от МКАД, поскольку здесь представлены наиболее элитарные объекты, рассчитанные на самых требовательных и богатых покупателей.
Однако последствия финансового кризиса, случившегося осенью 2008 года, привели к отрицательной коррекции стоимостных характеристик различных сегментов коттеджного жилья. Причем наибольшее падение цен, по результатам «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», зафиксировано в объектах, расположенных до 5 км от МКАД. Объем предложения здесь сильно ограничен: если в 3 квартале 2008 года на продажу было выставлено 3 объекта, то спустя год осталось всего 2. При этом за последний год в одном из них (поселок «Новые вешки», Алтуфьевское шоссе, 2 км) значительно снизилась стоимость метра коттеджа: примерно с 222,7 тыс. руб. до 162 тыс. руб.
Необходимо отметить, что исключение сегодня составляют поселки, расположенные в диапазоне 6-15 км от Москвы. Только в данном сегменте коттеджного рынка после осени прошлого года продолжился рост цен на загородные дома. Так, если в 3 квартале 2008 года средняя стоимость 1 кв.м. коттеджа, включая стоимость земли, находилась на уровне 177,7 тыс. руб., то сегодня данный показатель вырос на 16% и составляет порядка 206 тыс. руб. При этом, вследствие увеличения средней площади домов в поселках на расстоянии 6-15 км от МКАД темпы прироста общей стоимости коттеджей в этом сегменте оказались еще выше и составили 25%. Если в 3 квартале 2008 года дом площадью 507 кв.м. продавался примерно за 90 млн. руб., то сегодня среднее предложение в данной категории поселков – это домовладение площадью 548 кв.м. по цене около 113 млн. руб.
Более детальный анализ качественных характеристик коттеджных поселков, расположенных в 6-15-километровой зоне от Москвы, показывает, что столь оптимистичные показатели по сравнению с общей ситуацией на рынке связаны, прежде всего, с изменением здесь структуры предложения:
Во-первых, за прошедший год с рынка ушли поселки, расположенные, в основном, на менее престижных направлениях (например, Ярославское, Горьковское и др.). То есть в продаже остались более дорогие объекты с большими площадями загородных домов (что неудивительно, поскольку из-за кризисной ситуации срок экспозиции элитных поселков заметно увеличился).
Во-вторых, из 29 выставленных сегодня на продажу объектов на расстоянии 6-15 км от МКАД, 23 поселка (то есть 79%) либо уже сданы, либо находятся на стадии отделочных работ – благоустройства территории и будут полностью готовы к концу текущего года. А, как известно, спрос и следом цена на жилье возрастает вместе с уровнем его готовности.
Таким образом, регулярный мониторинг коттеджного рынка, показывает, что в отдельных категориях поселков наблюдается заметный рост стоимости домов. И это несмотря на общую отрицательную коррекцию цен на рынке загородного жилья, вызванную ухудшением экономической ситуации в стране после сентября 2008 года.
Кроме вышеперечисленных причин подорожания отдельной категории поселков, можно выделить еще одну. В различных сегментах загородного и квартирного жилья есть объекты, которые благодаря грамотному управленческому консалтингу, а также оптимальному соотношению стоимости и качества жилья сохранили «докризисный» уровень цен, а в некоторых случаях продемонстрировали положительную динамику. Другими словами, даже в текущих условиях можно повысить эффективность проекта, если учесть все факторы, определяющие успех его реализации.