С чем столкнулся британский рынок недвижимости после Brexit
Конец 2019-го — начало 2020 года были отмечены невероятным всплеском активности на рынке жилой недвижимости Великобритании. Во многом этому поспособствовало объявление результатов выборов в Парламент (напомню, что к победе пришла партия консерваторов во главе с новым премьер-министром Борисом Джонсоном). Сегодня общий объем выставленных на продажу объектов жилой недвижимости в Лондоне вернулся к привычно высоким показателям и сегодня превышает 10 млрд фунтов стерлингов.
Многие участники рынка отмечали увеличение продаж в первую неделю января на уровне 90-97% по сравнению с аналогичным показателем 2019 года. Причем многие сделки заключались, что называется, «на бегу», поскольку клиенты торопились с принятием решения по приобретению недвижимости. Целый ряд интернет-порталов по продаже недвижимости также отмечает значительный всплеск по посещаемости и длительности просмотров. Например, Property Portal в январе зарегистрировал 152 млн посещений, что на 7% выше аналогичного показателя 2019 года.
Brexit и спрос
Говоря о влиянии Brexit на увеличение спроса, отмечу, что это не единичные случаи, а вполне устойчивая тенденция. Мы можем наблюдать за процессом закрытия сделок, которые ранее «стояли», а теперь реализуются, и объекты снимаются с продаж. Это возможно только в одном случае: если покупатель привлек своих юристов для заключения сделки и внес задаток. Некоторые агентства недвижимости назвали январские выходные «The busiest Saturday» (в принципе всегда жители Великобритании предпочитают смотреть квартиры в субботу, но вот январские субботы 2020 года были отмечены небывалым в последние годы наплывом желающих посмотреть жилье с целью покупки).
С фактом предстоящего Brexit уже смирились и его сторонники, и противники. Важно было наконец перевернуть эту страницу и двигаться дальше. Безусловно, сегодня есть вопросы и в отношении его влияния на экономику в целом, и налогообложения, и миграции, однако специфика рынка недвижимости, и в первую очередь жилой, такова, что это актив, на который спрос есть всегда. Если мы говорим о коммерческой недвижимости, то магазины или офисы тоже должны где-то размещаться. Таким образом, рынок недвижимости — это живой организм, он не может находиться в вечной стагнации.
Что будет дальше
В Великобритании доход от налогов по сделкам с недвижимостью является значительной статьей дохода государства. При этом в последние 5 лет довольно широко обсуждался вопрос о том, что британцы не имеют возможности приобретать дорогостоящее жилье. Элитные застройки в основном покупались иностранными гражданами, в том числе из Китая, Малайзии, России, других стран бывшего Советского союза и из Ближнего Востока. При этом, если говорить о жителях Великобритании, ощущалась острая нехватка доступного жилья. На эту тему велись многочисленные дискуссии на самом высоком уровне, которые вылились в изменения в системе налогообложении по сделкам с недвижимостью и в то же время совпали с референдумом в отношении Brexit. Изменения в первую очередь касались элитной недвижимости, а также покупки второго, третьего и последующих объектов недвижимости.
С 2014 года было отмечено два значительных изменения в системе налогообложения по сделкам с недвижимостью. Если ранее существовал единый налог, то в 2014 году была введена шкала, которая предусматривала зависимость суммы взымаемого налога от суммы сделки. Летом 2015 года произошел референдум, а в 2016-м случилось еще одно изменение / увеличение размера налогов по сделкам с жилой недвижимостью.
В этой связи мой прогноз следующий: мы не ожидаем каких-либо существенных мер как в отношении создания более благоприятных условий за счет снижения налогового бремени, так и в части реализации более жестких подходов. После недавнего повышения налогов общий объем средств, собираемых от них, не увеличился за счет того, что численность самих сделок стала меньше. В этой связи мы считаем, что если все останется на нынешнем уровне, то ситуация на рынке недвижимости выправится сама собой.
О смене предпочтений
2014-й стал переломным не только для налогообложения, но и для клиентской психологии. До этого момента многие покупатели обращали большое внимание на внешние факторы, такие как: красиво оформленные буклеты, блестящие дверные ручки, мраморные полы и другие атрибуты, которые не всегда отражали реальное качество объектов, даже расположенных в центре Лондона. При ближайшем рассмотрении покупатели осознали, что в таких объектах с высоким уровнем service charge — огромные расходы на консьержа, бассейн, зимний сад и прочие удобства. Если человек живет в подобном объекте сам, то платить, к примеру, ежемесячно 1 тыс. фунтов или 12 тыс. фунтов в год ему не жалко. В том же случае, если квартира приобреталась для сдачи в аренду, собственник включал данные расходы в стоимость аренды. Но выше средней рыночной ставки в условиях жесткой конкуренции подняться все равно сложно. Так, у нас есть клиенты, которые сейчас продают портфель из четырех квартир, приобретенных в подобных комплексах, и планируют приобрести более «простые» квартиры в обычных зданиях, которые будут приносить им существенно более ощутимый доход.
Другой характерной чертой в отношении измененного спроса является смещение от современных зданий из стекла и стали в сторону классики. Так, например, на прошлой неделе мы закрыли сделку для семьи российского клиента, которая уже жила в Лондоне в элитной квартире с тремя спальнями, но решила все же переехать в классический британский дом из красного кирпича в том же районе, что и их современное жилье на Юго-Западе Лондона. Семья будет полностью переоборудовать жилье под себя, но они сделали свой выбор в пользу традиционной недвижимости. Яркость объекта уходит на второй план, на первом — собственные вкусовые предпочтения.
Нельзя забывать и о том, что сегодня клиентами продавцов жилой недвижимости все чаще становятся миллениалы. Меня часто спрашивают и о том, как меняются их предпочтения. В Великобритании — дорогие дома и квартиры, поэтому очень часто жилье покупают родители своим детям. Но характерной чертой миллениалов является то, что они выступают за sharing economy и не стремятся чем-то владеть: они не видят ничего зазорного в том, чтобы арендовать жилье. Поэтому покупка элитной квартиры — точно не про них.
Не стоит забывать, что в период Brexit местный спрос тоже никуда не исчез. В течение многих лет для жителей Англии, которые могут позволить себе жилье эконом класса, спрос существенно опережал предложение. Они не в состоянии покупать дорогие пентхаусы и элитную недвижимость, однако реализуемые объекты в зонах метро 2, 3 и 4 были более чем востребованы. В этот же период активно внедрялась система государственной программы поддержки на приобретение первой недвижимости — «Help to buy», которая в полную силу заработала в 2016 году. Она была рассчитана на людей, которые собирались покупать недвижимость стоимостью до 600 тыс. фунтов. Данная сделка предполагала наличие трех участников — банка, который предоставлял до 50-55% ипотечных средств, покупателя с депозитом на уровне 5% и государства с еще 35-40%, которое выдавало кредит на крайне выгодных условиях.
Следует учесть, что с 2020 года вводится географическая привязка к цифре максимального предела стоимости жилья. Т.е. 600 тыс. фунтов теперь — это максимальная стоимость жилья в Лондоне, однако для других регионов Великобритании планка может быть установлена на уровне 250-400 тыс. фунтов. Например, за 600 тыс. фунтов в Ливерпуле можно купить отличный пентхаус, а тот, кто покупает пентхаус как-то должен это делать без государственной поддержки». Но правительство хочет, чтобы преимуществами программы «Help to buy» воспользовались люди, которые действительно стремятся решить свои самые насущные проблемы.
Второй момент — это 5% собственных средств, которые люди в любом случае, должны внести. От 600 тыс. фунтов — это 30 тыс. фунтов, сумма, которая для многих может показаться фантастической, и даже ее будет сложно собрать.
Но вернемся к российским инвесторам. Итак, сегодня они делают выбор в пользу эконом объектов или популярных вариантов, расположенных ближе к станциям метро, если речь идет о диверсификации активов, а для собственных нужд приобретают жилье в исторических зданиях в традиционном британском духе. Там существенно меньше service charge.
Выводы
Мы считаем, что в ближайшие шесть месяцев будет «выбираться» тот спрос, который был задержан в связи с неопределенностью Brexit. Наш прогноз подтверждают и результаты ряда исследований британских коллег из сферы недвижимости. Так, по данным LonRes Agent Survey Q4 2019, 45% экспертов сферы недвижимости считают, что в ближайшие 12 месяцев жилую недвижимость Великобритании ожидает увеличение объема сделок купли-продажи в среднем на 5% (и это — большая цифра для британского рынка). По мнению 56% экспертов, в ближайшие 12 месяцев цены на жилую недвижимость увеличатся на 1-5%. Что касается аренды, 70% экспертов считают, что цена на нее увеличится также на 1-5%.
Однако, к концу этого года есть вероятность некоторого замедления на рынке недвижимости, т.к. до сих не вполне понятно, что именно принесет предстоящий выход из Европейского союза. Замедление может быть связано не столько с самим рынком недвижимости, сколько продиктовано рядом внешних факторов экономического характера, системой налогообложения, причин политического свойства.
Еще один момент — это нашумевший коронавирус. Мы пристально наблюдаем за тем, как развиваются события. Уже сегодня некоторые наши коллеги, которые сдавали квартиры через Airbnb, испытывают сложности. Сейчас спрос на квартиры существенно меньше в связи с тем, что приезжает все меньше туристов. В этой ситуации Brexit может отойти на второй план, а у потенциальных покупателей окажется меньше денег из-за глобального экономического спада и обратного эффекта от замедления китайской экономики.
Тем не менее, как мы указывали выше, большой объем внутреннего спроса сохранится и будет реализовываться вне зависимости от внешних факторов.
Об авторах
Алиса Зотимова основатель и управляющий директор AZ Real Estate (Лондон)
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5e6082f79a79470d1b1b6502