Дачные участки в Подмосковье 2014

29.09.2014

Дача в Подмосковье — несбыточная мечат очень многих москвичей и жителей подмосковья. Выясняла «РБК-Недвижимость».

Дачный участок в Подмосковье

Сегмент участков без подряда последние годы остается одним из самых массовых и занимает около 70% рынка загородной недвижимости Подмосковья. Этот формат стал очень популярным после кризиса 2008г., и сейчас есть все предпосылки для роста его доли в ближайшие годы. Такая популярность в первую очередь определяется доступной ценой. Имея участок без подряда, можно реализовать свою мечту — построить дачу в Подмосковье, постепенно вкладывая деньги в обустройство своего загородного отдыха.

По оценке специалистов загородного рынка, в Московской области в активной продаже насчитывается примерно 800 поселков с участками без подряда (УБП). «Так как рынок коттеджного строительства сейчас крайне слаб, то этот формат занимает порядка 70% загородного коттеджного рынка, исключая таунхаусы и малоэтажные комплексы. УБП продаются, потому что это весьма доступный и недорогой способ приобретения недвижимости», — отмечает генеральный директор Группы компаний «Гео Девелопмент» Максим Лещев.
По оценке генерального директора «Группы ЗЕМЕР» Ильи Терентьева, объем ввода новых поселков постоянно растет, несмотря на экономические и политические санкции. И учитывая то, что стоимость квартир сегодня высока, вложения в УБП являются реальной возможностью сохранить свои деньги. Минимальная стоимость ликвидного участка размером 8-10 соток — 300 тыс. руб. Однако можно найти участки и дешевле, особенно в дальнем Подмосковье и на самых дешевых восточных направлениях от Москвы.

Сколько стоят участки без подряда

Недорогие участки без подряда занимают более 80% сегмента УБП. Но доля суперэконома (участков без коммуникаций) составляет не более 10%, так как продукт хотя бы с минимальным набором коммуникаций привлекательней для клиента, говорит Илья Терентьев.

 

ШОССЕ

МИНИМАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ УБП В ЗАВИСИМОСТИ ОТ УДАЛЕННОСТИ, ТЫС. РУБ.

ВОЛОКОЛАМСКОЕ

45-450

ГОРЬКОВСКОЕ

60-99

ДМИТРОВСКОЕ

60-140

ЕГОРЬЕВСКОЕ

24-300

ИЛЬИНСКОЕ

722

КАШИРСКОЕ

140-230

КИЕВСКОЕ, КАЛУЖСКОЕ

54-390

ЛЕНИНГРАДСКОЕ

25-210

МИНСКОЕ

70-350

МОЖАЙСКОЕ

70-400

НОВОРИЖСКОЕ

90-560

НОВОРЯЗАНСКОЕ

110-250

ПЯТНИЦКОЕ

70-355

РУБЛЕВО-УСПЕНСКОЕ

590-1940

СИМФЕРОПОЛЬСКОЕ

53-320

ЩЕЛКОВСКОЕ

88-130

ЯРОСЛАВСКОЕ

15-510

Источник: «Миэль-Загородная недвижимость»

По словам управляющего партнера «Миэль-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, на стоимость участков оказывает влияние много факторов, в том числе удаленность от МКАД, наличие и качество подъездных путей, готовность пакета коммуникаций (получены ли технические условия и в каком объеме), дорожное покрытие и окружение. Помимо направления и удаленности на стоимость участка без подряда существенное влияние оказывает степень готовности поселка и наличие подведенных коммуникаций.

Стоимость дачи в подмосковье в зависимости от стадии готовности посëлка

Средняя стоимость УБП в рублях в зависимости от стадии готовности посëлка

«Важно понимать, что минимальная стоимость может означать дополнительные затраты покупателя в дальнейшем обустройстве поселка. Как пример — затраты на подведение нормальной дороги до поселка от основной магистрали. Схожие по характеристикам участки, расположенные на разных шоссе, могут различаться в цене в 5-7 раз», — рассказал Владимир Яхонтов.

Тенденции

Эксперты отмечают, что рынок довольно насыщен предложением. Многие продавцы земельных участков без подряда говорят, что последний летний сезон был для них крайне неудачным и сейчас они дают огромные скидки. На всех направлениях размещены рекламные щиты с информацией об участках без подряда, их слишком много, что крайне усложняет продажу.

Тем не менее потребность в загородном жилье, в даче у москвичей все равно присутствует. «На сегодняшний день мы констатируем, что спрос меньше, чем был три года назад, но в любом случае хорошие, качественные земельные участки, расположенные близко к Москве и предполагающие постоянное проживание, находятся в тренде и хорошо продаются», — говорит Максим Лещев.

Однако, по мнению Ильи Терентьева, в случае углубления экономического кризиса, в Московском регионе спрос на УБП будет еще более значительным, чем в 2014г., и объем предложения может превысить планку в 75%. Многие поселки бизнес-класса в текущем году переформатировались управляющими компаниями в эконом. Таких примеров десятки, в том числе и на Новорижском шоссе, традиционно В то же время руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Сергей Цывин отмечает, что сейчас спрос и количество предложения незначительно, но снижаются. Люди, у которых есть средства, стремятся приобрести участок с подрядом, чтобы их намерения реализовались как можно скорее, а в случае с участками без подряда процесс может растянуться на годы, поясняет он.

Спрос на дачи в подмосковье

 

ШОССЕ

Удаленность, км

ДО 15

от 16 до 30

от 31 до 60

от 61

БЕЛОРУССКОЕ

-

-

8%

92%

ГОРЬКОВСКОЕ

-

60%

15%

25%

КАЗАНСКОЕ

7%

7%

64%

21%

КАЗАНСКОЕ

-

25%

50%

25%

КУРСКОЕ

-

3%

39%

58%

ЛЕНИНГРАДСКОЕ

-

31%

44%

25%

ПАВЕЛЕЦКОЕ

9%

17%

43%

31%

РИЖСКОЕ

7%

12%

43%

38%

РУБЛЕВО-УСПЕНСКОЕ

50%

50%

-

-

РЯЗАНСКОЕ

6%

8%

75%

11%

САВЕЛОВСКОЕ

3%

16%

74%

6%

ЯРОСЛАВСКОЕ

2%

31%

44%

23%

ВСЕГО

5%

17%

45%

33%

Источник: «Миэль-Загородная недвижимость»

По мнению Сергея Цывина, снижение предложения связано, скорее, с процессом переформатирования проектов. До недавнего времени единственным инструментом конкуренции застройщиков, реализующих участки без подряда, была цена, но бесконечно опускать ее они не могут. В то же время Владимир Яхонтов отмечает тенденцию рационализации спроса, выраженную в уменьшении площади участка, которую запрашивают покупатели. В свою очередь девелоперы пересматривают концепции новых поселков также в сторону снижения размера участка.
«С точки зрения местоположения спрос существенно снизился в радиусе до 20-30 км от МКАД. Поскольку этот пояс пользуется активным спросом со стороны покупателей в формате таунхаусов и квартир в малоэтажных корпусах, девелоперам выгоднее продавать домовладения, а не участки без подряда в этом радиусе», — добавляет Владимир Яхонтов.

Плюсы и минусы данного формата

Главный плюс данного формата в том, что возможно приобрести землю в собственность по сравнительно невысокой стоимости, минус — возможные сложности с коммуникациями. 90% поселков УБП декларируют, что продаются с коммуникациями. Как это происходит по факту, остается загадкой, каждый участок проверить сложно, на бумаге — одно, на деле — другое, предостерегают специалисты загородного рынка.
УБП обычно покупают люди с очень ограниченными средствами, для которых покупка участка без подряда в отдаленных уголках Подмосковья — единственная возможность воплотить мечту о даче, либо люди с чуть большими доходами.
Илья Терентьев также называет одним из минусов УБП долгое времяпрепровождение на стройке, которая может перерасти в неконтролируемую несистемную застройку, напоминающую «старый Шанхай».

В случае покупки УБП существует много нюансов, на которые надо обратить внимание и которые могут превратиться и в плюсы, и в минусы. «Покупатель же чаще обращает внимание на цену. И совершая достаточно дешевую покупку, ему зачастую приходится в дальнейшем участвовать в благоустройстве поселка. То есть плюс в виде недорогой цены превращается в минус в виде дополнительных издержек, как денежных, так и временных», — рассказал Владимир Яхонтов.

При покупке УБП важно оценить предлагаемый пакет коммуникаций и стадию этапа согласования, на котором они находятся. «Может так случиться, что коммуникаций нет в принципе. И важно понимать, что цена их подключения может сильно различаться в зависимости от места и поселка. То есть, помимо денежных затрат, покупатель получает временные издержки и оттягивание момента начала строительства», — предостерегает Владимир Яхонтов.

«Как правило, самостоятельное строительство оказывается более затратным, чем изначально полагает покупатель участка. Остается открытым вопрос о коммуникациях, а главное — процесс равномерной застройки просто невозможен. Из плюсов остается только возможность реализовать свой индивидуальный проект (что и приводит к архитектурной разноголосице)», — говорит Сергей Цывин.

Сергей Велесевич

Источник: «РБК-Недвижимость».